Disdetta dell’affitto: serve la raccomandata?
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28 Lug 2016
 
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Redazione
 


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Disdetta dell’affitto: serve la raccomandata?

Locazione: la forma scritta per disdettare il contratto di affitto è essenziale; è preferibile la raccomandata, ma va bene anche un fax, una posta elettronica certificata o la lettera a mani.

 

La disdetta dell’affitto si dà solo con un atto scritto ossia una dichiarazione da far pervenire al domicilio del padrone di casa. Quanto alla modalità di trasmissione di tale atto, è preferibile la raccomandata o altra forma che garantisca al mittente (l’inquilino) la prova dell’invio: tali sono, ad esempio, il fax, la posta elettronica certificata (cosiddetta PEC) o la raccomandata a mano (ossia la lettera consegna di persona al destinatario, facendosi firmare da questi una copia “per ricevuta”). È quanto chiarisce la Cassazione in una sentenza pubblicata ieri [1].

 

 

La disdetta dell’affitto

Il padrone di casa (cosiddetto locatore) che voglia disdettare la locazione, al termine della sua naturale scadenza (ossia, nel caso di contratto a canone libero di durata 4+4 anni con rinnovo automatico, alla fine dell’ottavo anno) con comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza. Ma già alla prima scadenza (dopo 4 anni) il recesso del locatore è possibile, purché negli specifici casi previsti dalla legge.

 

Anche l’inquilino (cosiddetto conduttore) può dare disdetta dall’affitto entro sei mesi prima della sua naturale scadenza o, per giusta causa, in qualsiasi altro momento.

 

Di tanto abbiamo fornito approfondimenti e fac simili delle lettere negli articoli:

 

 

Come evitare il rinnovo del contratto di affitto?

Per disdire la locazione ed evitare il rinnovo automatico del contratto, locatore o conduttore devono inviare una comunicazione scritta all’altra parte, nel domicilio da questa indicato nello stesso contratto di affitto, dichiarando di voler disdire il rapporto. Non è necessario motivare le ragioni di tale volontà. Non è neanche necessario che il contratto preveda tale diritto, in quanto discende direttamente dalla legge.

 

La mancata disdetta comporta il rinnovo automatico del contratto per altri 4 anni. La disdetta data dopo i sei mesi non blocca il successivo rinnovo, ma ha effetti per l’altro ancora (ossia opererà solo dopo 4 anni).

 

La disdetta deve essere necessariamente scritta: questo perché – chiarisce la Cassazione – esiste un principio, nel nostro ordinamento, in forza del quale tutti gli atti che modificano o estinguono altri atti la cui forma è “vincolata”, devono rivestire la medesima forma del primo. Tanto per fare un esempio: per revocare una procura notarile è necessario un altro atto stipulato anch’esso tramite notaio; per modificare un contratto che deve essere per forza scritto a pena di nullità (tale è appunto la locazione) è necessario un altro atto scritto. Sicché la disdetta dell’affitto deve essere redatta nella stessa forma del contratto, ossia per iscritto [2].

 

 

Per la disdetta dell’affitto è necessaria la raccomandata?

Quando si parla di una comunicazione necessariamente scritta, si pensa automaticamente alla raccomandata con avviso di ricevimento. Ma la Cassazione precisa che, sebbene la raccomandata sia certamente il sistema più tradizionale e più sicuro per le comunicazioni formali, non è l’unico. Oggi è possibile anche la posta elettronica certificata (cosiddetta PEC) che, al pari della raccomandata, garantisce la prova dell’invio e del ricevimento, ma questa è condizionata al fatto che sia il mittente, quanto il destinatario abbiano attivi due autonomi account di PEC. In alternativa c’è il fax per chi non ama spostarsi da casa. In ultimo si può optare per scrivere il testo della disdetta su due fogli e consegnarne uno a mani del padrone di casa e l’altro farselo firmare da quest’ultimo “per presa visione” avendo anche cura di indicare la data.

 

In ogni caso, chi opta per la raccomandata farà meglio a inviarla secondo il sistema della raccomandata senza busta.


[1] Cass. sent. n. 11808/2016 del 27.07.2016.

[2] Di conseguenza, la dichiarazione di disdetta dovrebbe comunque rivestire la stessa forma scritta richiesta per la stipulazione del contratto di locazione abitativa e potrebbe perciò essere efficacemente comunicata solo da un mandatario munito di procura conferita per iscritto (Cassazione, sent. n. 1609/1994).

 


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