Usucapione: come evitarlo?
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22 Ago 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Usucapione: come evitarlo?

Usucapire un bene di un soggetto significa acquisirne la proprietà, possedendolo e usandolo continuativamente nel tempo. Come fare per evitarlo? Ci si può difendere dall’usucapione?

 

 

Usucapione: cos’è?

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà e degli altri diritti reali (dal latino res = cosa; i diritti reali si chiamano in questo modo proprio perché attribuiscono al titolare un potere assoluto e immediato su un bene: pensiamo, appunto, al diritto di proprietà).

 

L’acquisto si definisce a titolo originario perché non richiede un altro soggetto (dante causa) che trasferisce il bene, come avviene – ad esempio – nella vendita, in cui sono presenti un soggetto che cede un bene e il relativo diritto e un altro soggetto che li riceve. Nell’usucapione questo passaggio manca: immaginiamo di avere due soggetti, Tizio e Caio, il primo chiamiamo usucapiente e il secondo usucapito. Tizio si impossessa del bene e acquisisce il relativo diritto semplicemente con il passaggio del tempo e senza che sia necessario il consenso dell’originale titolare del bene e del diritto, l’usucapito Caio.

 

Quindi, Tizio che, emigrato da 30 anni in Sudamerica, torna e trova la vecchia casa paterna occupata da sconosciuti, non ne è più proprietario, se questi ultimi sono in grado di dimostrare una permanenza ed un utilizzo di quell’immobile per più di 20 anni: in tal modo, Tizio non potrà più rivendicarne la titolarità, indipendentemente dalla sua  volontà e anche in mancanza di un atto formale, come un contratto, o di un qualsiasi altro tipo di accordo.

 

 

Usucapione: perché la legge la prevede?

La particolarità dell’usucapione è proprio questa: essa si concretizza anche contro la volontà del titolare attuale del bene e del diritto sul bene. Ciò in quanto, se il titolare del bene non si interessa dello stesso e lascia che un’altra persona lo usi e se ne prenda cura, possedendolo e gestendolo come se ne fosse il proprietario reale, questa situazione di fatto, con il passare del tempo, viene tutelata dall’ordinamento, a scapito del proprietario reale che cesserà di essere tale e a favore del bene che deve essere preservato.

 

 

Usucapione: quando si verifica?

Si comprende che l’usucapione si basa, sostanzialmente, su due elementi:

  • il passare del tempo (10 o 20 anni a seconda che si tratti di beni mobili o immobili),
  • il possesso del bene [1], che deve essere pacifico (cioè non violento: ad esempio, Tizio non usucapirà il bene di Caio se se ne è appropriato fraudolentemente) e pubblico (ad esempio, non si può parlare di usucapione se – rifacendoci all’esempio fatto prima – Tizio, tornato dal Sudamerica, trovi nel suo appartamento i suoi parenti che lo utilizzano come una bisca clandestina) [2].

 

 

Usucapione: come difendersi?

Chiarito per sommi capi l’istituto, il punto è: il titolare reale del bene ha dei mezzi a tutela del proprio diritto? In altre parole, può difendersi dall’usucapione?

 

Sottolineiamo fin da subito che qualsiasi atto che possa “interrompere” l’usucapione deve intervenire prima dello spirare del termine per l’usucapione medesima: in caso contrario, una volta che essa si è verificata, non si potrà far nulla per tornare indietro.

 

Passiamo, ora, all’analisi degli strumenti a disposizione del proprietario per bloccarla: a tal proposito, onde evitare equivoci, si avverte che una mera diffida (inviata per raccomandata o tramite ufficiale giudiziario) è assolutamente inutile ai fini dell’interruzione dell’usucapione, poiché non interrompe il possesso dell’usucapiente sul bene.

 

Per impedire l’usucapione, l’usucapiente deve perdere il possesso del bene. Occorre, pertanto, capire come giungere ad un tale risultato: difficilmente l’usucapiente lascerà “volontariamente” il bene né il proprietario può con un atto di forza riprenderselo [3].

 

 

Usucapione: come interromperla?

L’unica soluzione, quindi, è porre in essere atti che abbiano efficacia interruttiva del possesso, privando materialmente il possessore del potere di fatto sulla cosa, anche mediante atti giudiziali diretti a ottenere tale privazione.

 

Si ha, pertanto, interruzione dell’usucapione nei seguenti casi:

  • se titolare del diritto prende iniziativa in tal senso: pensiamo al nostro solito “amico” Tizio che decida di rivendicare la sua casa paterna;
  • quando il possesso dell’immobile viene meno per più di un anno;
  • quando il possessore riconosce espressamente il diritto del proprietario: gli sconosciuti che hanno occupato la casa di Tizio riconoscono che la stessa appartiene a Caio anche se non l’ha utilizzata per tanti anni;
  • in caso di notifica dell‘atto di citazione con cui il proprietario richieda la materiale consegna di tutti i beni immobili: in parole semplici, l’atto di citazione è lo strumento che dimostra la volontà del soggetto che ritiene di aver subito una lesione di un suo diritto (nel nostro caso l’usucapito) di difendersi davanti a un giudice. In tal modo, il danneggiante (l’usucapiente) viene avvisato che sta per instaurarsi il processo. Nel caso dell’usucapione, in realtà, possiamo dire che, notificando l’atto di citazione, l’effetto che si intende ottenere è solo “intimidatorio”: in pratica, non c’è necessita di continuare poi il giudizio, con tutti gli adempimenti successivi. L’importante è che l’atto sia redatto da un avvocato e notificato dall’ufficiale giudiziario con un costo di 11 euro circa.

 

Attenzione a due aspetti che meritano un chiarimento:

  1. indipendentemente dallo strumento che si intende scegliere per ottenere l’effetto interruttivo, si ricordi che è fondamentale agire prima che decorrano i termini entro i quali l’usucapione si perfeziona (quindi 10 o 20 anni);
  2. si sta parlando di interruzione dell’usucapione che non è mai definitiva: semplicemente, i termini iniziano a decorrere nuovamente e, prima della loro successiva scadenza, occorre porre in essere un altro atto interruttivo.

 

 

Usucapione: che significa sospensione?

Diverso è il discorso in caso di sospensione del diritto di usucapione che si verifica per i rapporti esistenti tra soggetti interessati (come quando il proprietario e il possessore sono marito e moglie) oppure quando il titolare si trova in una condizione particolare: per esempio, il proprietario o il titolare del diritto è stato interdetto ed è temporaneamente senza un rappresentate legale.

 

In questo caso il tempo che è già trascorso non si cancella ai fini del diritto di usucapione, ma si somma con quello che riprende eventualmente a decorrere dopo la cessazione della causa di sospensione.

 

Ad esempio: Tizio possiede da 10 anni un capannone di Caia.

Tizio e Caia si sposano. Il matrimonio sospende l’usucapione.

Tizio e Caia divorziano, di conseguenza i termini per l’usucapione ricominciano a decorrere. Significa che Tizio, dopo altri 10 anni che andranno a sommarsi agli iniziali 10, diventerà proprietario del capannone, a meno che Caia non lo rivendichi.


Usucapione: fac simile di citazione

 

 

Tribunale di ____________

Atto di citazione

Per :____________, nato a ____________, il ____________,e res.te in ____________,C.F.________ elett.te dom.to in ____________ presso lo studio dell’Avv. ____________ C.F.________ che lo rappresenta e difende difeso in virtù di mandato in calce al presente atto,

 

Premesso che

1) L’istante possiede da più di 20 anni il seguente bene immobile sito nel comune di ____________:

_____________________________ indicare dati catastali del bene con foglio particella subalterno etc…

2) detto immobile è stato posseduto ininterrottamente pacificamente, animo domini, dai propri genitori da partire dal _________ e, alla loro morte, dall’istante. Tale possesso si è sempre concretizzato non solo nell’avervi fissato la propria residenza ma anche nel fatto di averne curato la manutenzione ordinaria e straordinaria come dimostrano anche le fatture allegate.

4) In occasione di alcuni lavori di restauro del fabbricato, è emerso che una quota dell’immobile risulta intestata a ___________________ ma tale persona ha lasciato l’italia nel lontano 1970. Da accertamenti compiuti in Comune non risulta che questi abbia contratto nozze né abbia avuto figli, mentre è certo che, una volta emigrato, non ha più fatto ritorno in patria né dato notizie di sé.

In siffatta situazione e sulla scorta del certificato rilasciato dal Comune in data _____________ si è fatta istanza per la nomina di un curatore dell’assente.

Il Tribunale, con decreto in data 20/11/2003, ha nominato quale Curatore Speciale all’assente l’Avv. ________________ , residente in questa città, via ________________.

Poiché è interesse dell’istante ottenere il riconoscimento dell’avvenuto acquisto della proprietà dell’intero immobile a titolo originario per maturata usucapione acquisitiva avendo riunito il suo possesso a quello dei suoi genitori,

-tutto ciò premesso,

 

Cita

____________ CF:___________ residente in ____________ via ____________ a comparire dinanzi all’intestato Tribunale, nella nota sede, Sezione e Giudice Istruttore designandi, all’udienza che ivi si terrà il giorno ____________, ore di rito, con invito a costituirsi, ai sensi e nelle forme stabilite dall’art. 166 c.p.c., nel termine di 20 giorni prima dell’udienza indicata nel presente atto, oppure di quella fissata, ai sensi dell’art.168 bis ultimo comma c.p.c., dal Giudice Istruttore con avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c. e, inoltre, con avviso che in caso di mancata costituzione si procederà in contumacia per ivi sentir accogliere le seguenti

Conclusioni

  1. accertare e dichiarare che ________________________, meglio in epigrafe qualificata, è proprietario esclusivo per maturata usucapione acquisitiva, dell’immobile sito nel comune di ___________________, distinto al Catasto Edilizio Urbano alla Partita ____________ foglio ______________ particella ______________
  2. conseguentemente ordinare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, di provvedere alle necessarie variazioni ipo-catastali, con esonero del conservatore da ogni responsabilità.

Spese solo in caso di ingiusta opposizione.

= In via istruttoria si chiede di essere ammessi a provare per testi le seguenti circostanze di fatto:

  1. a) vero che …….
  2. a) vero che …….

Indica come testi:

________________ nome e indirizzo

________________ nome e indirizzo

Si depositano i seguenti documenti:

_______________

_______________

Ai fini del contributo unificato si dichiara che il valore della presente causa è di Euro _________________.

 

Città e data ____________, ____________

Avv. ____________


[1] Art. 1158 cod. civ.: “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.

[2] Art. 1163 cod. civ.: “Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata”.

[3] Così facendo, potrebbe, infatti, compiere il reato di “esercizio arbitrario delle proprie ragioni” (artt. 392 cod. pen. o 303 cod. pen.)

 


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Commenti
24 Ago 2016 Gilles COMMENGE

Mia madre è deceduta nel dicembre 1996 in Francia, come si fa la successione in Italia perche ho terreni ma niente atto di proprietà e non so come fare per impedire l’usucapione ?