Chi costruisce sul terreno altrui perde la proprietà
Lo sai che?
1 Ago 2016
 
L'autore
Redazione
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Chi costruisce sul terreno altrui perde la proprietà

Accessione: come acquistare la proprietà di una casa o di altro immobile costruito sul proprio terreno; la regola vale anche per i coniugi in comunione dei beni che si separano.

 

Chi costruisce la propria casa su un terreno altrui perde la proprietà dell’immobile: questo perché, in base a una regola del codice civile chiamata “accessione”, il proprietario di un terreno acquista automaticamente la proprietà di qualsiasi costruzione o opera realizzata sopra o sotto il suo suolo. L’acquisto della proprietà avviene senza bisogno di un contratto o di altro atto notarile, ma per il solo fatto che è avvenuta la suddetta costruzione. Ciò avviene in base al principio secondo cui la proprietà di un bene considerato come principale fa acquistare la proprietà dei beni qualificabili come ad esso accessori.

 

Il codice civile, a riguardo, è molto chiaro e stabilisce che “qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo” salvo che vi sia un contratto firmato tra le parti che stabilisca diversamente.

 

 

Costruzione realizzata con materiali altrui

Di norma la costruzione è realizzata con materiali propri. In tal caso, l’accessione è integrale. Invece, se la costruzione avviene con materiali altrui, il proprietario dei materiali può chiedere, entro 6 mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell’incorporazione, che i materiali adoperati per la costruzione siano separati dal terreno, purché dalla separazione non derivi un grave danno all’opera. Se la separazione non è richiesta o non può essere fatta senza grave danno all’opera costruita, il proprietario del terreno deve pagarne il valore.

In ogni caso il proprietario del suolo che ha agito con colpa grave è tenuto anche a risarcire i danni.

 

 

Coppia di coniugi in comunione dei beni

Il problema dell’accessione riguarda soprattutto le coppie sposate che poi si separano. In particolare, il caso è quello in cui i due coniugi costruiscono, dopo il matrimonio, una casa sul terreno di proprietà esclusiva di uno dei due, perché acquisito da questi prima del matrimonio. La regola vuole che la casa appartenga al proprietario del suolo e, quindi, all’atto della separazione della coppia, sia quest’ultimo il proprietario esclusivo. Non importa che la coppia fosse in regime di comunione: rileva piuttosto il fatto che il terreno era, prima delle nozze, di proprietà esclusiva e che, quindi, a seguito dell’accessione, sia divenuto parte della proprietà di quest’ultimo.

Per approfondimenti leggi: “La casa costruita sul terreno del coniuge è di sua proprietà”.

 

A riguardo, la Corte di appello dell’Aquila, in una recente sentenza [2], ha detto che “la costruzione realizzata in costanza di matrimonio ed in regime di comunione legale da entrambi i coniugi sul terreno di proprietà personale esclusiva di uno di essi è a sua volta proprietà personale ed esclusiva di quest’ultimo in virtù dei principi generali in materia di accessione”.

 

Il coniuge – che non può rivendicare il 50% della proprietà della casa comune costruita dopo il matrimonio sul terreno dell’ex – può tutt’al più chiedere la restituzione dei soldi investiti per l’edificazione dell’immobile. Ma deve fornire la prova della provenienza del denaro, o dei beni utilizzati per i lavori, dal patrimonio comune o suo personale.

 

In termini pratici, il coniuge deve documentare se il denaro utilizzato per la costruzione:

  • sia stato prelevato dal conto corrente comune: nel qual caso ciascun coniuge deve rimborsare la somma alla comunione perché poi ne segua un’equa divisione [3]
  • se al contrario, sia stato utilizzato denaro personale, a lui appartenente in via esclusiva: nel qual caso si ha diritto al rimborso di quanto versato sia con riferimento al valore dei materiali che della manodopera impiegata nella costruzione dell’immobile.

 

Secondo la Cassazione [4], in caso di costruzione realizzata da entrambi i coniugi in regime di comunione legale sul suolo di proprietà personale ed esclusiva di uno di essi, al coniuge non proprietario spetta solo il rimborso della metà del valore dei materiali e della manodopera impiegati nella costruzione. Ma non anche la metà della proprietà del bene immobile.

In base al principio dell’accessione infatti la costruzione appartiene esclusivamente al coniuge proprietario del suolo.

 

Queste regole si applicano solo se il suolo è di proprietà esclusiva di uno dei due coniugi, sebbene in comunione (è il caso in cui il terreno sia stato acquistato o ottenuto prima delle nozze). Se invece il terreno è in comunione dei beni, anche la casa ivi edificata finisce nella comunione.

 

 

Come avviene l’acquisto della proprietà sul proprio terreno?

Il proprietario del suolo acquista per accessione le opere e le costruzioni realizzate sul suo terreno automaticamente e nello stesso momento della loro edificazione, senza bisogno di un contratto o del consenso del proprietario per ritenere quanto costruito sul proprio terreno.

 

Se non risulta diversamente dal titolo o dalla legge, il proprietario del terreno diventa proprietario della costruzione o opera edificata sopra o sotto il suolo anche quando questa è realizzata da un terzo. Egli acquista non solo ciò che è edificato sul terreno, ma anche gli elementi esterni e accessori della costruzione come, ad esempio, la falda di un tetto o una pensilina [5].

 

 

Opere costruite da un terzo

Quando le opere sono edificate da un terzo usando materiali propri, il proprietario del terreno può, alternativamente:

 

– tenerle per sé come proprie, pagando tuttavia il valore dei materiali e il prezzo della mano d’opera o l’aumento di valore recato al terreno;

– obbligare il terzo a rimuoverle a proprie spese entro 6 mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell’incorporazione e chiedere il risarcimento del danno. Tuttavia, ciò non è possibile se il proprietario del terreno era consapevole delle opere o costruzioni edificate dal terzo e non si è opposto o se sono state edificate dal terzo in buona fede.

 

Quando le opere sono edificate da un terzo usando materiali altrui, il proprietario dei materiali:

 

a) se la separazione non provoca grave danno può, alternativamente:

– chiederne la separazione a spese del terzo entro 6 mesi dal giorno in cui ha avuto notizia dell’incorporazione;

– chiedere il pagamento di un’indennità pari al valore dei materiali al terzo che ne ha fatto uso e al proprietario del suolo che sia stato in mala fede;

 

b) se i materiali non si possono separare senza provocare un grave danno, può solo chiedere il pagamento di un’indennità pari al valore dei materiali al terzo che ne ha fatto uso e al proprietario del suolo in mala fede.

 

In ogni caso il proprietario dei materiali può:

 

– esigere l’indennità anche dal proprietario del suolo in buona fede, ma limitatamente al prezzo da questo ancora dovuto;

– chiedere il risarcimento dei danni nei confronti del terzo e del proprietario del suolo che in mala fede ne ha autorizzato l’uso.


La sentenza

Trib. Torino, sez. VIII civ., sentenza 21 aprile 2016, est. Nicoletta Aloj

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. La presente causa ha ad oggetto un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria stipulato tra le parti in causa in data 30.09.2008, con efficacia dal 1.11.2008, e registrato dalla parte conduttrice in data 5.11.2012, in relazione al quale la ricorrente ha invocato in principio l’applicazione dell’art. 13 l. 431/98 e dell’art. 3, comma 8, del d.lgs. 23/2011, al fine di ottenere la declaratoria della nullità della pattuizione relativa alla durata della locazione e della pattuizione relativa all’ammontare del canone, previo riconoscimento della natura non transitoria delle esigenze abitative della conduttrice, con sostituzione della clausola relativa alla durata con la previsione legale della durata quadriennale e con sostituzione del canone contrattualmente pattuito con quello pari al triplo della rendita catastale, come previsto dall’art. 3, comma 8, d.lgs. 23/2011.

Intervenute la declaratoria di incostituzionalità dell’art. 3, commi 8 e 9 d.lgs. 23/2011, con sentenza della Corte Costituzionale n. 50/2014, e la declaratoria di incostituzionalità dell’art. 5, comma 1- ter d.l. 47/2014, inserito in sede di conversione ad opera della l. 80/2014, con

Mostra tutto

[1] Art. 934 cod. civ. e ss.

[2] C. App. dell’Aquila sent. n. 648/2016.

[3] Art. 192 co. 1, cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 4273/1996, n. 1921/1993.

[5] Cass. sent. n. 5095/2010.

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 


Download PDF SCARICA PDF
 
 
Commenti
6 Set 2016 Lea

concordo con l’applicazione dell’istituto dell’accessione quale acquisto a titolo originario del fabbricato a favore del titolare del suolo, tuttavia, in caso di coniugi in regime legale della comunione dei beni, non capisco perchè non debba esservi un diritto di credito ope legis a favore del coniuge non titolare se la costruzione sia stata realizzata in costanza di matrimonio; il mio ragionamento, preciso, del tutto personale, è diverso da quello seguito dall Ecc.ma Corte ,che comunque rispetto, in quanto credo che i materiali e manodopera acquistati da uno dei coniugi in costanza di matrimonio siano acquisti ex art 177 lett a cc , e come tali, beni mobili materiali e immateriali, cadono in comunione immediata , a prescindere dalla provenienza del denaro;l’onere della prova , dovrebbe consistere nell’estratto di matrimonio privo di annotazioni e data di acquisto, se invece trattasi di beni personali o denaro personale del coniuge titolare del terreno spetta a questi l’onere della prova (c è inversione di detto onere e la pubblicità è cd in negativo nella comunione legale ) , la circostanza poi che detti beni mobili siano incorporati da uno o da entrambi al suolo di prorpietà esclusiva di un coniuge determina l’applicazione dell art 935 cc -il diritto al rimborso , restituzione sorge solo al verificarsi di una delle cause di scioglimento ex art 191 -192 cc, (prescinde dai termini di 6 mesi, di cui agli artt 934 cc e ss-) ciò ritengo sia ben spiegato al n 7 Cass SS UU 651/96, ovviamente trattasi di una mia interpretazione personale di detta pronuncia