Acquisto prima casa: come avere lo sconto fiscale
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2 Ago 2016
 
L'autore
Carlos Arija Garcia
 


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Acquisto prima casa: come avere lo sconto fiscale

Con certi requisiti è possibile usufruire di agevolazioni per la prima casa. Ne beneficia anche chi vende entro l’anno il vecchio immobile.

 

Acquistare la prima casa pagando meno tasse è possibile. Purché ci siano certi requisiti, sia sulle caratteristiche del contratto sia su quelle del venditore e dell’acquirente.

L’agevolazione fiscale sulla prima casa interessa due tipi di contratti:

  • quello imponibile a Iva, che abbatte l’aliquota dal 10% al 4% sul prezzo dichiarato nel contratto di compravendita;
  • quello soggetto a imposta proporzionale di registro, che abbatte l’aliquota dal 9% al 2%, oppure all’1,5% se l’acquisto viene effettuato con un leasing. L’aliquota, però, non si applica sul prezzo concordato ma sul valore catastale, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente 115,5. La tassazione sarà, di norma, inferiore a quella sull’acquisto della prima casa imponibile a Iva.

Questi, invece, i requisiti del venditore:

  • soggetto privato, che non agisce nell’esercizio di impresa;
  • soggetto Iva che, però, non effettui una vendita imponibile a Iva.

 

 

Prima casa: quali vendite sono imponibili a Iva

Abbiamo appena visto che uno dei requisiti per mettere sul mercato un’immobile di cui si può usufruire lo sconto fiscale per la prima casa è che il proprietario non effettui una vendita imponibile a Iva. Cosa significa? Significa che ci sono alcuni casi in cui l’immobile è obbligatoriamente imponibile ed altri in cui questo vincolo non esiste.

 

E’ imponibile a Iva da parte dell’impresa di costruzione o di ristrutturazione di un immobile:

  • la vendita effettuata nel periodo in cui l’abitazione è in corso di costruzione o di ristrutturazione;
  • la vendita di un’immobile i cui lavori di costruzione o di ristrutturazione siano finiti da meno di 5 anni;
  • la vendita di un’abitazione i cui lavori siano finiti da più di 5 anni nel caso in cui l’impresa scelga di applicare comunque l’Iva all’operazione.

Non è, invece, imponibile a Iva, anche se sulla fattura bisogna riportare la relativa esenzione:

  • la vendita di un’abitazione i cui lavori siano finiti da più di 5 anni nel caso in cui l’impresa non scelga di applicare comunque l’Iva all’operazione;
  • la vendita effettuata da un soggetto Iva diverso dalla società che ha eseguito i lavori di costruzione o ristrutturazione (ad esempio una società che ha, a sua volta, acquistato l’immobile dall’impresa).

 

 

Come ottenere l’agevolazione fiscale sulla prima casa

Premessa: l’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa si può ottenere sia per l’acquisto della piena e nuda proprietà anche per quello dei diritti reali (ad esempio il diritto all’usufrutto o di abitazione) e per l’acquisto di quote di comproprietà di un immobile.

 

Detto questo, ecco le condizioni per usufruire dello sconto fiscale sull’acquisto della prima casa:

  • l’abitazione deve essere classificata nelle categorie catastali del gruppo A tranne le A/1, A/8 e A/9, cioè quelle di maggior pregio;
  • deve essere ubicata nel Comune in cui l’acquirente:
    • ha la residenza
    • stabilirà la sua residenza entro 18 mesi dalla data del rogito;
    • svolge la propria attività di studio o di lavoro;
    • ha sede il datore di lavoro, se l’acquirente viene trasferito dall’azienda all’estero;
  • può essere ubicata in qualsiasi Comune italiano se l’acquirente è un cittadino straniero che non possiede altre case in Italia.

L’acquirente deve dichiarare di:

  • non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di un’altra abitazione, in proprietà o in usufrutto, nel Comune in cui è stata comprata la prima casa;
  • non possedere, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni per la prima casa in vigore dal 1982 in poi. A meno che l’acquirente che vuole comprare un’altra casa con lo sconto fiscale venda quella vecchia entro un anno dal nuovo acquisto agevolato. Viceversa, chi possiede un immobile acquistato senza l’agevolazione per la prima casa, può comprarne un altro con lo sconto purché prima venda quello vecchio.

 


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