Il regolamento di condominio vale anche per chi compra casa?
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2 Ago 2016
 
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Il regolamento di condominio vale anche per chi compra casa?

Eventuali limiti all’utilizzo dell’appartamento contenuti nel regolamento di condominio possono essere validi solo se il regolamento è trascritto nei registri immobiliari o sia richiamato nel contratto definitivo davanti al notaio.

 

Prima di acquistare casa è sempre bene leggere con attenzione il regolamento di condominio che potrebbe contenere delle limitazioni all’esercizio dei tipici diritti del proprietario di appartamento. È ad esempio il caso di un divieto di tenere animali in casa, di stendere panni dal balcone, di utilizzare antenne individuali, di esporre condizionatori sul balcone o piante rampicanti, di fare rumore in determinate ore del giorno e non suonare strumenti musicali, di non dare in affitto la casa a studenti universitari, di non utilizzare l’appartamento come affittacamere, bed & breakfast, asili nido, locali commerciali, ecc.

Lo stesso problema può porsi se il regolamento di condominio contiene deroghe ai criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabilite dal codice civile in base ai millesimi di proprietà.

 

In presenza di tali situazioni, l’acquirente di un appartamento potrebbe giustamente chiedersi se detti limiti possano vincolarlo o meno, ossia se i divieti contenuti nel regolamento valgano anche nei suoi confronti, benché non li abbia mai approvati, essendo divenuto proprietario – e quindi condomino – in un momento successivo alla delibera di approvazione del regolamento stesso. La risposta è sì, ma solo a determinate condizioni.

 

In particolare, affinché le limitazioni del regolamento di condominio ai diritti del proprietario di appartamento possano valere anche nei confronti dei successivi acquirenti dell’immobile è necessario che ricorrano questi due presupposti:

 

  • il regolamento sia stato approvato all’unanimità. In pratica, tutti i condomini – compreso il venditore, quando ancora era proprietario della casa – devono aver dato il proprio consenso all’approvazione della/e specifica/e clausola/e del regolamento. Ciò può verificarsi anche quando il regolamento di condominio sia stato predisposto dal costruttore del palazzo e poi lo abbia fatto approvare dagli acquirenti al momento della firma del rogito (l’atto notarile con cui è stata trasferita la proprietà dei singoli appartamenti); è quello che si definisce, in termini tecnici, regolamento contrattuale;
  • la limitazione deve essere enunciata in modo chiaro ed esplicito, in modo che sia facilmente comprensibile da chiunque;
  • il regolamento di condominio deve essere trascritto nei registri immobiliari oppure, in alternativa, deve essere indicato nel contratto di acquisto della casa.

 

Soffermiamoci su questi ultimi due aspetti per come chiariti da alcune recenti sentenze della Cassazione. Innanzitutto i giudici ricordano che, in base a una norma del codice civile [1], tutto ciò che può disciplinare il regolamento di condominio è l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Eccezionalmente, il regolamento può imporre limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sui singoli appartamenti. Tali limiti sono validi anche nei confronti dei successivi acquirenti degli appartamenti a condizione che il regolamento sia stato approvato all’unanimità, che i limiti siano enunciati in modo chiaro ed esplicito e che ricorrono due alternative condizioni:

 

  • il regolamento deve essere trascritto nei registri immobiliari;
  • oppure, nel contratto di acquisto dell’appartamento deve essere fatto espresso riferimento al regolamento in questione. Non è necessario che il regolamento venga riportato e trascritto per intero nel rogito; l’importante è che il richiamo sia esplicito, di modo ché esso possa ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo operato nel contratto [2].

 

È necessario che il regolamento sia già esistente al momento dell’atto di acquisto. Non vale, cioè, l’obbligo assunto dall’acquirente, nel contratto di compravendita del singolo appartamento, di rispettare un qualsiasi regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore [3].

 

Lo stesso dicasi se il regolamento contiene deroghe ai criteri di ripartizione delle spese di condominio, regole che il codice civile [4] stabilisce debbano avvenire, in via generale, secondo millesimi (salvo alcune eccezioni). Anche in questo caso, solo la trascrizione del regolamento, o lo specifico richiamo nel contratto di compravendita può rendere valida la limitazione anche nei confronti del successivo acquirente dell’immobile.

 


[1] Art. 1138 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 19798/2014 e n. 17886/2009.

[3] Cass. sent. n. 5657/2015.

[4] Art. 1123 cod. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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