Affitto: disdetta dell’inquilino anche prima della proroga
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5 Ago 2016
 
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Affitto: disdetta dell’inquilino anche prima della proroga

Il conduttore può dare disdetta della locazione prima della proroga automatica cui, invece, è obbligato solo il locatore.

 

La prima proroga del contratto di affitto è obbligatoria solo per il padrone di casa, ma non per l’inquilino: ne consegue che, nel contratto di durata “4+4 anni”, il conduttore può decidere di rinunciare al rinnovo automatico della locazione già dopo i primi quattro anni e, nel caso di contratto “3+2”, lo può fare dopo i primi tre anni. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza pubblicata ieri [1].

 

La pronuncia in commento si riferisce, più nel dettaglio, a una controversia avente ad oggetto il contratto cosiddetto “a canone concordato”, ossia 3 anni + 2 anni successivi di rinnovo automatico. Il punto è comprendere cosa si intenda per “rinnovo automatico”, o meglio, per quale delle due parti (locatore o conduttore) sia obbligatorio detto rinnovo automatico. La Corte non ha dubbi in merito: il divieto a sciogliersi dal contratto di affitto vale solo per il padrone di casa, ma non per l’inquilino. Ma procediamo con ordine.

 

 

La disdetta alla prima scadenza: il locatore

La legge stabilisce che, nel contratto di locazione a uso abitativo con “canone concordato”, la durata è di 3 anni + altri 2 di rinnovo automatico.

 

Il padrone di casa può evitare il rinnovo automatico, alla scadenza dei primi 3 anni, solo in specifici casi indicati dalla legge ossia:

 

  1. Destinazione dell’immobile ad uso proprio

Scatta quando il locatore vuole destinare la casa ad abitazione o ad attività commerciale, artigianale o professionale propria o del coniuge (anche se separato), dei genitori, dei figli (legittimi o naturali) o dei parenti entro il secondo grado in linea retta.

 

  1. Se il conduttore dispone di altro immobile

Il padrone di casa può negare il rinnovo automatico dell’affitto se l’inquilino ha la proprietà, l’uso o la disponibilità di fatto di un altro immobile (libero ed immediatamente utilizzabile) che possa adibire a propria abitazione nello stesso Comune.

 

  1. Mancato utilizzo dell’immobile

Si ha tutte le volte in cui l’inquilino non vive in modo continuativo – senza giustificato motivo – nella casa in affitto.

 

  1. Ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio

La rinnovazione può essere negata se l’appartamento in affitto è all’interno di un palazzo gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità; in uno stabile di cui sia prevista l’integrale ristrutturazione oppure la demolizione e radicale trasformazione in modo da realizzare nuove costruzioni; oppure, in caso di immobile sito all’ultimo piano di uno stabile in cui debbano essere eseguite sopraelevazioni e per ragioni tecniche sia indispensabile lo sgombero dell’immobile stesso.

 

  1. Vendita a terzi dell’immobile locato

Il padrone di casa può disdire l’affitto alla prima scadenza ed evitare il rinnovo automatico dello stesso se ha intenzione di vendere a terzi l’immobile locato qualora non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Il conduttore ha comunque il diritto di prelazione ossia di essere preferito su eventuali altri offerenti.

 

 

La disdetta alla prima scadenza: il conduttore

Come appena visto, sulla posizione del padrone di casa non vi sono dubbi: questi può disdettare, alla prima scadenza, l’affitto solo se ricorrono le cause appena elencate. Ma che succede all’inquilino? Secondo la sentenza in commento, se l’inquilino non propone il rinnovo, o rifiuta la proposta del locatore, la locazione si intende automaticamente interrotta e cessata alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore.

 

La legge, in realtà, è poco chiara [2]: essa prevede che, alla prima scadenza dell’affitto a canone concordato, cioè dopo i primi tre anni, se inquilino e padrone di casa non si mettono d’accordo sul rinnovo del contratto, scatta la proroga automatica per altri 2 anni, a meno che il locatore non lo disdetti per una delle cause sopra indicate.

La norma dunque, a prima lettura, sembra riferirsi sia al locatore che al conduttore. In verità non è così e l’inquilino è sempre libero di recedere: recesso che, peraltro, non richiede un’apposita dichiarazione, ma scatta già per il semplice fatto che il conduttore non abbia aderito alla proposta di rinnovo.

 

In definitiva, la legge “deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di due anni alla scadenza dei primi 3 anni, sempre che:

  • il locatore non abbia dato la prevista disdetta motivata
  • e sempre che il conduttore abbia prima manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile. Pertanto, se il locatore ha fatto una proposta di rinnovo al conduttore e questi l’abbia rifiutata (ritenendola non conveniente) – e cioè in mancanza di una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi – la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza dei primi 3 anni, senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore. Vige quindi la regola per cui le locazioni per un tempo determinato scadono con lo spirare del termine senza necessità di disdetta.

 

L’affitto si intende invece prorogato alle stesse condizioni di prima se l’immobile non viene rilasciato.

 

 

La vicenda

Il proprietario di un immobile aveva dato in locazione un proprio immobile a una coppia di coniugi con formula “3 + 2”. Dopo il primo triennio, i conduttori chiedevano la cessazione del contratto con l’invio di una comunicazione al proprietario; con la lettera gli inquilini avevano dichiarato di rinunciare di fatto alla proroga dei 2 anni successivi al primo triennio. Secondo il locatore, invece, il locatore poteva decidere di rinunciare solo per gravi motivi.

La Cassazione, allineandosi alla sentenza del giudice di appello, decide per il rigetto del ricorso.

 

 

La corretta interpretazione della legge sulla locazione

La legge deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione ad essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata (ritenendola non conveniente). Pertanto, se non interviene una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore.


In pratica

Nel caso di stipula di un contratto di locazione 3+2, il conduttore può decidere di recedere alla fine del triennio se la trattativa per il rinnovo non si è perfezionata. In questa ipotesi, non è necessaria la disdetta del conduttore.

[1] Cass. sent. n. 16279/16 del 4.08.2016.

[2] Art. 2 L. n. 431/1998, secondo inciso del comma 5.

 


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