Cosa è l’ipoteca?
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5 Ago 2016
 
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Edizioni Simone
 


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Cosa è l’ipoteca?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia, che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è costituita, anche nei confronti di un eventuale terzo acquirente del bene stesso, e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

 

L’ipoteca può avere ad oggetto beni del debitore o di un terzo.

 

L’istituto dell’ipoteca presenta le seguenti caratteristiche:

 

pubblicità (art. 2808, comma, 2 c.c.): essa si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari (pubblicità costitutiva); ciò affinché chiunque possa essere in condizione di sapere se un determinato bene sia o meno gravato da ipoteca. La pubblicità riveste quindi carattere essenziale per il sorgere dell’ipoteca anche tra le parti e non soltanto rispetto ai terzi;

 

specialità (art. 2809, comma 1, c.c.): essa deve essere iscritta su beni determinati precisamente; non è ammessa la costituzione di un’ipoteca generale;

 

indivisibilità (art. 2809, comma 2, c.c.): essa sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte; ciò significa che se il creditore ha iscritto ipoteca su una pluralità di beni, egli potrà poi sceglierne uno qualsiasi per soddisfarsi in caso in inadempimento.

 

L’art. 2810 c.c. elenca quali tipi di beni possono astrattamente formare oggetto di ipoteca. Essi sono:

  • i beni immobili (che sono in commercio con le loro pertinenze),
  • l’usufrutto dei beni stessi,
  • il diritto di superficie,
  • il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico,
  • le rendite dello Stato nel modo determinato dalle leggi relative al debito pubblico,
  • le navi, gli aeromobili, gli autoveicoli, secondo le leggi che li riguardano e i privilegi iscritti sugli autoveicoli a norma della legge speciale.

 

Inoltre, poiché la cosa accessoria segue il destino della cosa principale, l’ipoteca si estende ai miglioramenti, alle costruzione e alle altre accessioni dell’immobile ipotecato.

 

Qualora l’ipoteca derivi direttamente dalla legge essa viene definita ipoteca legale; qualora invece derivi da una sentenza è detta ipoteca giudiziale; qualora infine derivi dalla volontà delle parti è denominata ipoteca volontaria. Procediamo con un’analisi più approfondita di queste tre diverse tipologie dell’istituto in esame.

 

 

Cosa è l’ipoteca legale?

È legale l’ipoteca che si costituisce nelle ipotesi previste dalla legge e che attribuisce a determinati creditori, considerata la causa del credito, di ottenere unilateralmente il diritto di ottenere l’iscrizione dell’ipoteca.

Essa viene disciplinata dall’art. 2817 c.c., il quale prevede che hanno ipoteca legale:

 

— l’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione (cd. ipoteca dell’alienante);

 

— i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo (cd. Ipoteca del condividente);

 

— lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale (cd. ipoteca dello Stato).

 

I primi due tipi di ipoteca legale suddetti vengono iscritti d’ufficio nei pubblici registri non appena venga presentato per la trascrizione l’atto di acquisto o di divisione (a meno che risulti che gli obblighi sono stati adempiuti o che vi è stata rinunzia all’ipoteca da parte dell’alienante o del condividente), ai sensi dell’art. 2834 c.c.

 

Essi inoltre, in deroga al principio dell’ordine delle ipoteche in base alla data di iscrizione, se l’iscrizione dell’ipoteca avviene contemporaneamente con la trascrizione del titolo d’acquisto, prevalgono sulle trascrizione o iscrizioni eseguite precedentemente sul bene da altri soggetti (art. 2650 c.c.).

 

 

Cosa è l’ipoteca giudiziale?

L’ipoteca giudiziale è diritto reale di garanzia che può essere iscritto su istanza del creditore che abbia ottenuto sentenza favorevole per la condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento dei danni da liquidarsi successivamente.

 

Occorre precisare che la legge equipara alla sentenza gli altri provvedimenti giudiziali ai quali la legge attribuisce tale effetto (Cass., 23 maggio 2003, n. 8171).

Quindi, esemplificativamente, anche i decreti ingiuntivi dichiarati esecutivi, e quelli rispetto ai quali è rigettata l’opposizione, costituiscono titolo per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale.

 

Si può altresì iscrivere ipoteca in base al lodo degli arbitri, quando è stato reso esecutivo.

L’ipoteca giudiziale si può iscrivere su uno qualunque degli immobili appartenenti al debitore.

 

 

Cosa è l’ipoteca volontaria?

L’ipoteca volontaria è diritto reale di garanzia che nasce dalla volontà del debitore e, di norma, viene iscritta sulla base di un accordo tra le parti. Questo tipo di ipoteca può essere concessa anche mediante dichiarazione unilaterale, ex art. 2821 c.c.

 

La concessione dell’ipoteca (sia che venga fatta tramite convenzione sia tramite dichiarazione unilaterale) deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità. Più precisamente nell’atto l’immobile deve essere specificamente designato con l’indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale.

 

Colui che può concedere l’iscrizione di ipoteca su un determinato bene è soltanto il proprietario. La disciplina della cd. ipoteca su beni altrui (art. 2822 c.c.) ricalca di fatto quanto previsto dal Codice relativamente alla vendita di cosa altrui: essa ha infatti efficacia meramente obbligatoria e l’iscrizione può essere validamente presa solo quando la cosa è acquistata dal concedente.

 

Inoltre se l’ipoteca è concessa da persona che agisce come rappresentante senza averne la qualità, l’iscrizione può essere validamente presa solo quando il proprietario ha ratificato la concessione.

 

Identica previsione è quella relativa all’ipoteca su beni futuri (art. 2823 c.c.). Come già esposto sopra relativamente al pegno di cosa futura, l’ipoteca su cosa futura può essere validamente iscritta solo quando la cosa è venuta a esistenza.

 

Particolari discipline (artt. 2825 e 2825 bis c.c.) sono previste con riferimento all’ipoteca su beni indivisi e all’ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare.

 

L’ipoteca volontaria non può in alcun caso essere concessa per testamento.

 

 


In pratica

L’ipoteca è diritto reale di garanzia avente ad oggetto beni immobili del debitore o di un terzo e caratterizzate da:

— pubblicità;

— specialità;

— indivisibilità.

Inoltre, l’ipoteca può essere legale, se iscritta nei casi previsti dalla legge, giudiziale, se costituita con sentenza oppure volontaria se trae origine dalla volontà delle parti.

Il codice civile disciplina tre forme di ipoteca legale:

— ipoteca dell’alienante, iscritta d’ufficio nei pubblici registri con la presentazione per la trascrizione dell’atto di acquisto;

— ipoteca del condividente, iscritta d’ufficio nei pubblici registri con la presentazione per la trascrizione dell’atto di divisione;

— ipoteca dello Stato.

L’ipoteca giudiziale può essere iscritta a seguito di sentenza favorevole al creditore per il pagamento di una somma o per l’adempimento di un’obbligazione o per il risarcimento dei danni.

L’iscrizione dell’ipoteca giudiziale può avvenire anche in conseguenza di decreto ingiuntivo o di lodo arbitrale dichiarati esecutivi.

L’ipoteca volontaria nasce dall’accordo tra le parti oppure da dichiarazione unilaterale.

L’ipoteca volontaria può essere costituita anche su beni futuri, ma l’iscrizione è condizionata alla venuta in esistenza del bene.

 


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