Cosa è l’iscrizione e il grado dell’ipoteca?
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5 Ago 2016
 
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Edizioni Simone
 


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Cosa è l’iscrizione e il grado dell’ipoteca?

Recupero crediti: l’iscrizione dell’ipoteca nei pubblici registri immobiliari è l’atto mediante il quale sorge l’ipoteca. Cos’è il grado dell’ipoteca

 

L’iscrizione dell’ipoteca nei pubblici registri immobiliari (o nei registri speciali dei beni registrati) è elemento costitutivo del diritto reale di garanzia. In pratica, senza l’iscrizione l’ipoteca non sorge.

 

L’ipoteca si iscrive nel registro immobiliare del luogo in cui si trova l’immobile.

 

Dalla natura costitutiva di tale iscrizione deriva che l’ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione: ogni iscrizione riceve un numero d’ordine, che determina il cd. grado dell’ipoteca. Il grado ipotecario ha importanza fondamentale: poniamo infatti che su un immobile di proprietà di A siano state iscritte due ipoteche, una in favore di B del valore di € 1.000,00 iscritta il 1° gennaio e una in favore di C del valore anch’essa di € 1.000,00 iscritta il 2 gennaio dello stesso anno (o anche lo stesso 1° gennaio ma con un numero posteriore, perché l’iscrizione è avvenuta qualche minuto dopo). Qualora in seguito all’esecuzione forzata l’immobile venisse venduto per la somma di € 1.000,00, B verrebbe soddisfatto integralmente il suo credito, mentre C non si vedrebbe corrispondere alcunché.

 

È prevista la cd. postergazione nel grado ipotecario, che avviene allorquando i creditori si scambiano il rispettivo grado d’ipoteca. Ciò può derivare solo da un negozio giuridico bilaterale. In ogni caso la postergazione non può in alcun modo pregiudicare i diritti dei creditori aventi gradi successivi. Basterà un breve esempio per capire meglio questa circostanza. Poniamo che su di un immobile vi siano 3 ipoteche: quella di A è di primo grado ed è dell’importo di € 1.000,00 quella di B è di secondo grado ed è dell’importo di € 2.000,00 quella di C è di terzo grado ed è dell’importo di € 3.000,00. Se A e C si accordano e scambiano il rispettivo grado, B si troverà in una posizione di svantaggio dovuta al fatto che mentre il creditore con grado più alto di lui in precedenza era A (€ 1.000,00), dopo lo scambio è diventato C (€ 3.000,00). Tale conseguenza non può essere accettata dall’ordinamento: pertanto lo scambio è concesso, ma C potrà far valere la sua ipoteca di primo grado solo nella misura di € 1.000,00, ossia l’importo dell’ipoteca di colui che gli ha “ceduto” il grado.

 

La surrogazione nel grado ipotecario può verificarsi anche ex lege, secondo il disposto dell’art. 2856 c.c.: il creditore che ha ipoteca sopra uno o più immobili, qualora non si trovi soddisfatto perché sul loro prezzo lo è stato, in tutto o in parte, un creditore con ipoteca di grado anteriore al proprio e che si estendeva ad altri beni dello stesso debitore, può surrogarsi nell’ipoteca iscritta a favore del creditore soddisfatto al fine di esercitare l’azione ipotecaria su detti altri beni con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria iscrizione.

 

L’iscrizione del credito fa collocare nello stesso grado le spese dell’atto di costituzione d’ipoteca, quelle dell’iscrizione e rinnovazione, quelle ordinarie occorrenti per l’intervento nel processo di esecuzione. Per quanto riguarda gli interessi dovuti, essi sono collocati nello stesso grado purché ne sia enunciata la misura nell’iscrizione (art. 2855 c.c.).

 

Il-Recupero-dei-Crediti

 

 


In pratica

L’iscrizione è l’atto attraverso il quale si costituisce l’ipoteca ed avviene mediante iscrizione nel registro immobiliare del luogo presso cui è sito l’immobile.

Sullo stesso immobile possono essere iscritte più ipoteche, pertanto ogni iscrizione è registrata secondo un numero d’ordine, che determina il grado dell’ipoteca ed indica la sequenza da seguire per soddisfare i creditori una volta avvenuta la vendita del bene.

Inoltre, è possibile fare ricorso alla postergazione dell’ipoteca, ossia allo scambio tra creditori del proprio grado ipotecario; oltre che volontaria, la postergazione può anche essere legale.

 


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