Ipoteca: annotazione, riduzione, rinnovazione, cancellazione, estinzione
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6 Ago 2016
 
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Edizioni Simone
 


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Ipoteca: annotazione, riduzione, rinnovazione, cancellazione, estinzione

Le vicende relative all’ipoteca: l’annotazione, la riduzione la rinnovazione, la cancellazione e l’estinzione; con il decorrere del tempo si possono verificare diverse vicende relativamente all’ipoteca iscritta su di un bene.

 

Allorquando si verifichi la trasmissione o il vincolo dell’ipoteca per cessione, surrogazione, pegno, postergazione di grado o costituzione in dote del credito ipotecario, nonché sequestro, pignoramento o assegnazione del credito medesimo, tali eventi devono essere annotati a margine all’iscrizione dell’ipoteca.

 

L’annotazione serve a rendere pubblico il trasferimento dell’ipoteca da un soggetto ad un altro: essa ha, come l’iscrizione, efficacia costitutiva. Così si è pronunciata anche la giurisprudenza, affermando che l’annotazione del trasferimento dell’ipoteca ha valore costitutivo e si configura come un elemento integrativo indispensabile della fattispecie: il trasferimento quindi dell’ipoteca a favore del creditore che abbia soddisfatto (nel caso in questione in forza di obbligazione fideiussoria) il credito munito di prelazione è inefficace nei confronti dei creditori concorrenti, ove non sia stata effettuata l’annotazione della surrogazione (Cass., 21 marzo 2003, n. 4137).

 

Un’altra vicenda che può subire l’ipoteca è la riduzione, che si verifica allorquando si riduce la somma a garanzia della quale è stata iscritta l’ipoteca o si restringe l’iscrizione a una parte soltanto dei beni. Ciò avviene quando il valore dell’iscrizione risulta superiore rispetto al credito garantito.

 

La rinnovazione dell’ipoteca serve ad impedire che si verifichi l’estinzione della stessa. L’iscrizione conserva infatti il suo effetto per venti anni; pertanto se entro detto termine il debito non è stato adempiuto e il creditore non procede alla rinnovazione dell’ipoteca, l’effetto della stessa cessa. Qualora il creditore provveda alla rinnovazione, invece, l’ipoteca rinnovata conserva il medesimo grado.

 

Il decorso dei venti anni senza che venga effettuata la rinnovazione dell’ipoteca non impedisce al creditore di procedere a nuova iscrizione, ma in tal caso l’ipoteca prende grado dalla data della nuova iscrizione.

 

Un’altra grave conseguenza della mancata rinnovazione dell’ipoteca sta nella circostanza che la nuova iscrizione non può essere fatta valere nei confronti di eventuali terzi acquirenti dell’immobile ipotecato che abbiano trascritto il loro titolo d’acquisto prima della rinnovazione.

 

La cancellazione dell’ipoteca (artt. 2882 ss. c.c.) è uno dei modi in cui si estingue l’ipoteca.

Normalmente ciò avviene in caso di adempimento (o comunque quando il credito si estingue) o di rinuncia (per la quale si richiede la forma scritta ad substantiam).

 

La cancellazione può essere effettuata dal conservatore solo a seguito di presentazione di consenso del creditore o su ordine del giudice (con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti).

 

L’ipoteca si estingue nei seguenti casi:

— cancellazione dell’iscrizione;

— mancata rinnovazione della iscrizione entro il termine di venti anni;

— estinzione dell’obbligazione;

— perimento del bene ipotecato;

— rinunzia del creditore;

— spirare del termine a cui la ipoteca è stata limitata o verificarsi della condizione risolutiva;

— pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche (art. 2878 c.c.).

 

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In pratica

Nel corso del tempo l’ipoteca può subire diverse vicende:

— annotazione, allo scopo di pubblicizzare la trasmissione o il vincolo dell’ipoteca;

— riduzione, allo scopo di rendere nota la diminuzione della somma a garanzia della quale è stata iscritta ipoteca oppure di restringere la garanzia solamente ad una parte dei beni inizialmente ipotecati;

— rinnovazione, allo scopo di conservare la garanzia, decorsi venti anni dalla iscrizione;

  • cancellazione, allo scopo di estinguere l’ipoteca, per adempimento o per rinuncia;
  • — estinzione.
 


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