Casa all’asta: stop vendita se il prezzo di ribasso è eccessivo
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7 Ago 2016
 
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Casa all’asta: stop vendita se il prezzo di ribasso è eccessivo

Ad ogni tentativo di asta il tribunale stabilisce un ribasso di un quarto del prezzo di vendita ossia del 25%, salvo che il creditore sia Equitalia.

 

Quando una casa viene pignorata, in tribunale si svolgono diversi tentativi di asta affinché, riducendo il prezzo di vendita, possa trovarsi un offerente e, col ricavato, soddisfare il/i creditore/i procedenti e gli altri intervenuti nell’esecuzione forzata.

Se il ricavato della vendita all’asta è sufficiente a coprire tutti i creditori presenti nel processo esecutivo, il debitore è liberato delle sue pendenze; diversamente, egli resta obbligato a pagare il residuo, per il quale i creditori potranno intraprendere altre vie.

Le regole, però, sono diverse a seconda che il creditore sia un soggetto privato (ad esempio, una banca) o una Pubblica Amministrazione o lo Stato stesso (ossia, per conto di quest’ultimo, Equitalia). Vediamo le regole che riguardano i soggetti privati.

 

 

Pignoramenti di banche e privati

Allo scopo di vendere l’immobile, il giudice dispone, ad ogni tentativo di vendita all’asta della casa, un ribasso del prezzo di base. Ribasso che, partendo dal valore “base” fissato dalla stima del perito (nominato dal tribunale all’inizio del pignoramento immobiliare), è pari al 25%: in pratica, in caso di mancanza di offerenti (cosiddetta asta deserta), il prezzo scende di un quarto ad ogni asta. Quindi, ad esempio, un immobile che, al primo tentativo di vendita, viene venduto a 100.000 euro, al secondo tentativo di asta verrà “battuto” a 75.000 euro.

 

Se alla terza asta l’immobile non viene venduto, il giudice può, alla quarta asta, disporre una riduzione non più del 25% ma del 50%, ossia ridurre ulteriormente della metà la base d’asta. La misura è stata di recente introdotta dal decreto banche [1].

 

Ma che succede se, nonostante i vari tentativi di asta, la casa non si vende? Il codice di procedura civile [2] stabilisce che, qualora il prezzo base dovesse raggiungere una somma molto più bassa rispetto al reale valore di mercato dell’immobile, tanto da frustrare le aspettative del creditore e la possibilità, per questi, di rientrare nelle somme che gli sono dovute, il giudice chiude la procedura, ossia estingue il pignoramento. Il giudice può essere “sollecitato dal debitore” che può presentare una apposita istanza o rilevare da sé l’inutilità dell’esecuzione forzata.

 

Il giudice, in alternativa, potrebbe disporre la semplice sospensione del pignoramento, in attesa che il mercato immobiliare superi una momentanea fase di crisi o che la zona ove si trova ubicato l’immobile venga rivalutata.

 

Durante il pignoramento, il giudice può decidere di “sfrattare” il proprietario della casa, ordinandogli di lasciare l’immobile.

 

Durante l’esecuzione forzata, il debitore non può dare in affitto il proprio immobile pignorato.

 

 

Pignoramenti di Equitalia

Diverse sono le regole se il creditore è Equitalia. In questo caso il ribasso è di 1/3 ad ogni asta (e non del 25%). In più, dopo la terza asta, se l’immobile non si vende, l’esattore può chiedere che esso passi in proprietà allo Stato. Si tratta, insomma, di una sorta di esproprio legittimato dalla legge. Per sapere di più su questa procedura e sulle sue speciali regole leggi: “Pignoramento Equitalia”.

 


[1] Dl n. 59/2016.

[2] Art. 164 bis. disp. att. cod. proc. civ.

 


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