Contratto preliminare di vendita: come tutelare i propri diritti?
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24 Set 2016
 
L'autore
Rossella Blaiotta
 


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Contratto preliminare di vendita: come tutelare i propri diritti?

Mi sono rivolto ad una agenzia immobiliare e dopo aver visitato un immobile il venditore ha accettato la mia proposta; abbiamo firmato il preliminare, ho consegnato la caparra, liquidato l’agenzia con assegni circolari ma il termine fissato per il contratto definitivo non è stato rispettato, cosa posso fare?

 

La  trascrizione [1] del contratto  preliminare è volta a tutelare il  futuro acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli, come ad esempio la cessione dell’immobile promesso a terzi o la costituzione di diritti reali, che potrebbero  essere trascritte o iscritte contro il futuro venditore nel lasso di tempo che va dalla sottoscrizione del preliminare alla stipula dell’atto definitivo di compravendita. Con la trascrizione del  preliminare, invece, le successive trascrizioni o iscrizioni contro il promittente venditore non sono opponibili al promissario acquirente, che dunque sotto questo profilo è pienamente tutelato.

Allo stesso tempo, la trascrizione tutela anche il promittente venditore,  ponendolo  al  riparo da responsabilità nei confronti del promissario nel caso in cui si verificasse una delle predette eventualità. Al contrario, la  registrazione del contratto preliminare non attribuisce invece al promissario acquirente tutela concreta ma ha valenza  essenzialmente fiscale, in altre parole è finalizzata al pagamento delle relative imposte allo Stato.

 

Il caso che ci occupa coinvolge un privato cittadino che, per effettuare l’acquisto di un immobile si rivolge ad una agenzia e stipula con il venditore un contratto preliminare fissando una data per il perfezionamento della compravendita con la stipula di un contratto definitivo mediante rogito notarile.

La data va deserta, il preliminare, a seguito della trascrizione presso i Pubblici Registri, non viene registrato, l’agenzia immobiliare, più volte contattata, non fornisce alcuna assistenza, dunque il futuro acquirente è molto sconfortato. Esiste però una rete di tutela che può proteggere i suoi diritti.

In circostanze come questa, in cui è necessario uscire da una situazione incerta e precaria, occorre utilizzare gli strumenti messi a disposizione dal Codice civile [2]  che, in materia di contratti bilaterali, stabilisce che quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può, a scelta, chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto [2]. Inoltre, in ogni caso, si potrà procedere nella richiesta di risarcimento danni per il ritardo nella stipulazione del contratto definitivo.

 

Pertanto, si potrà procedere alternativamente alla:

 

1) Diffida ad adempiere: mediante l’intimazione, con lettera raccomandata AR o posta certificata, alla parte inadempiente di onorare i propri obblighi entro il termine fissato, non inferiore a 15 giorni, avvertendo che, in mancanza, il contratto preliminare si riterrà risolto.

 

2) Risoluzione del contratto: mediante lo scioglimento, richiesto giudizialmente presso il Tribunale del luogo in cui doveva essere effettuata l’obbligazione, con l’azione di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di parte venditrice.

 

In entrambi i casi si potrà richiedere alla parte inadempiente il risarcimento per i danni subiti.


[1] Art. 2645 bis cod. civ.

[2] Art. 1453 cod. civ.

 


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