Fondo cassa in condominio: è legittimo?
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12 Ago 2016
 
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Fondo cassa in condominio: è legittimo?

Fondo cassa, per l’approvazione basta la maggioranza semplice dell’assemblea di condominio, ma se serve per ripianare le perdite dei morosi è necessaria l’unanimità.

 

L’assemblea di condominio può approvare un fondo cassa? C’è caso e caso e la risposta non è sempre uguale. C’è l’ipotesi del fondo cassa per i lavori straordinari e quello per le urgenze che dovessero presentarsi nel corso della gestione (fondo che viene previsto per non dover convocare, in tutta fretta, l’assemblea o per non dover l’amministratore anticipare di tasca propria); c’è quello per compensare le morosità dei proprietari che non pagano le spese condominiali e quello per chiudere eventuali buchi di bilancio.

 

 

Fondo cassa per lavori straordinari 

Partiamo allora dal fondo speciale lavori straordinari per i quali, anzi, il fondo cassa è obbligatorio poiché – così vuole la recente riforma del condominio – l’amministratore è tenuto a creare un apposito stanziamento, nel bilancio del condominio, raccogliendo in anticipo le somme dai proprietari di appartamento necessarie a pagare l’impresa di costruzioni. Pagamento che, comunque, può avvenire anche a SAL (stati di avanzamento d’opera); dunque, non v’è ragione che tutti i condomini paghino, tutta in una volta, la propria quota millesimale per i suddetti lavori, potendolo fare “a rate”, ma pur sempre in anticipo rispetto alla consegna delle singole opere.

Perché il fondo speciale sia vincolante per tutti i condomini e, quindi, legittimi l’amministratore ad agire con un decreto ingiuntivo verso chi non paga la propria quota è necessario che esso sia regolarmente approvato dall’assemblea e che risulti specificata, all’interno della delibera, la finalità per la quale viene istituito il fondo.

Ricordiamo infine che il fondo speciale, necessario per poter avviare i lavori straordinari come quelli di ristrutturazione dell’edificio o di sostituzione di impianti deve essere di importo pari all’ammontare dei lavori.

 

 

Fondo cassa per lavori di manutenzione

C’è poi il fondo cassa deliberato dall’assemblea per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria necessari a ridurre il degrado dell’edificio. Secondo la Cassazione [1], per l’approvazione di tale riserva è sufficiente una delibera presa a maggioranza semplice.

La costituzione del fondo cassa è stata ritenuta legittima trattandosi di opere di manutenzione ordinaria e straordinaria e non di innovazioni. Quindi, per codice civile [2], è sufficiente che i presenti all’assemblea superino la metà del valore dell’edificio.

La Corte ha richiamato la propria giurisprudenza con cui ha affermato il pieno potere discrezionale dell’assemblea di istituire un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, senza che ciò possa pregiudicare né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma (perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio).

E la Suprema Corte ha altresì affermato che l’onere economico relativo alla costituzione di un fondo speciale per le spese di manutenzione straordinaria deve essere ripartito tra i condomini secondo millesimi se per la realizzazione di interventi non specificati è possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprietà.

Laddove rispettati questi criteri, è dunque da ritenersi legittimo esercizio del potere assembleare l’istituzione di un fondo cassa per l’esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione del condominio, ancorché non deliberati ma individuati o individuabili, poiché alcun pregiudizio verrebbe patito dai singoli condomini.

 

 

Fondo cassa per ripianare le morosità

Sul fondo cassa per ripianare le perdite generate dalla mancata riscossione delle quote condominiali, conseguenti alla morosità degli immancabili inadempienti, si è più volte pronunciata la giurisprudenza. Secondo la Cassazione [3] è lecita la costituzione di un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento delle spese di condominio da parte di alcuni proprietari, ma l’assemblea deve approvarlo all’unanimità dei voti e non con la semplice maggioranza. L’unica eccezione che consente la deliberazione a maggioranza del fondo cassa è quando vi sia, per il condominio, una effettiva e improrogabile urgenza, che potrebbe determinare un danno rilevante per il condominio: in tale caso è sufficiente anche la maggioranza. Come noto, l’urgenza consente anche ai singoli condomini o all’amministratore di intervenire con il proprio portafogli, salvo poi chiedere il rimborso alla prima riunione utile dell’assemblea.

Una situazione di urgenza potrebbe essere determinata dall’imminente pignoramento dei creditori (si pensi al blocco – anche solo minacciato – del conto corrente condominiale che impedirebbe di far fronte alla gestione ordinaria e al pagamento degli altri fornitori).


La sentenza

Per leggere la sentenza clicca qui.

[1] Cass. sent. n. 17035/16 dell’11.08.2016.

[2] Art. 1136, co. 2, cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 3463/1975:

10 Cass. 21 ottobre 1975 n. 3463: “In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità – espressione dell’autonomia contrattuale – la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell’art. 1123 cod. civ., e pertanto non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. Invece, nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme – come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva, operante ab externo”.”Le spese impreviste e straordinarie, rispondono all’esigenza della gestione condominiale e rientrano nel più ampio ambito oggettivo delle spese occorrenti per il godimento e la conservazione delle parti comuni dell’edificio. È, pertanto, consentito all’assemblea dei condomini di approvare uno stanziamento a titolo di fondo per dette spese, mentre, secondo l’ordine del giorno, era chiamata a deliberare sullo stanziamento di un fondo per spese relative ai lavori di manutenzione del fabbricato condominiale”.

Cfr. anche Cass. sent. n. 13631/2001; n. 9083/2014.

 


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