Contratti di locazione: quali adempimenti verso il Fisco?
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12 Ago 2016
 
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Ditelo Voi
 


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Contratti di locazione: quali adempimenti verso il Fisco?

L’articolo è una guida agli adempimenti in tema di locazione per i contribuenti che vogliano conoscere termini e modalità di registrazione del contratto.

 

Fare un contratto di locazione per una casa è un atto pressoché quotidiano che richiede, però, il rispetto di una serie di adempimenti fiscali. Lo scopo di questo articolo è quello di dare un quadro generale degli obblighi principali richiesti ai contribuenti alle prese con la registrazione di un contratto di affitto ad uso abitativo tra persone che non svolgono attività d’impresa. Si forniscono, inoltre, alcuni spunti pratici che possono risultare utili a chiarire dubbi e perplessità.

 

Ma quali sono gli adempimenti nei confronti del Fisco? Inizialmente va detto che con il  contratto di affitto una persona dà il permesso di abitare la propria casa a un’altra persona che si impegna a pagare un canone mensile. Il contratto di locazione deve essere fatto per scrittura privata altrimenti è come se non esistesse [1]. Se l’affitto dura più di nove anni, il contratto deve essere fatto dal notaio. Non vi è obbligo di contratto scritto se la durata della locazione è inferiore a 30 giorni nell’arco dell’anno.

 

 

Adempimenti fiscali

Il contratto di affitto deve essere portato a conoscenza del Fisco con la  registrazione. In tal modo, il contribuente paga sia le imposte dirette, come ad esempio l’Irpef, che le imposte indirette, come l’imposta di registro e di bollo. L’obbligo di registrazione non c’è se il contratto ha durata non superiore a 30 giorni nell’arco dell’anno.

 

 

Richiedenti la registrazione

La registrazione può essere richiesta dal proprietario della casa, dall‘inquilino,  da una terza persona di fiducia o da un intermediario, ad esempio l’agenzia immobiliare. La registrazione può essere richiesta presso qualunque Ufficio sul territorio nazionale, non essendo obbligatorio scegliere l’ufficio del luogo in cui si trova la casa affittata. Chiaramente, però, l’obbligo scatta per le comunicazioni successive: la comunicazione di risoluzioni, cessioni e proroghe dovrà essere effettuata presso lo stesso Ufficio della prima registrazione.

 

 

Modalità di registrazione dell’affitto

La registrazione del contratto di affitto può essere effettuata recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, oppure telematicamente sfruttando i mezzi che l’Agenzia stessa mette a disposizione dei cittadini. E’, infatti, disponibile sul sito dell’Ente il “Prodotto RLI”. Con questo strumento, il contribuente, comodamente da casa, può registrare il contratto e fare tutte le comunicazioni successive seguendo le istruzioni dell’Agenzia. La registrazione telematica è facoltativa. Tuttavia, i contribuenti che hanno almeno 10 case nella stessa Provincia devono obbligatoriamente effettuare la registrazione telematica.

 

 

Registrazione telematica dell’affitto

Per la registrazione telematica il contribuente può utilizzare il proprio canale Fisconline o Entratel. Utilizzando il “Prodotto RLI” è possibile registrare il contratto inserendo tutti i dati richiesti e allegare copia del contratto stesso e di tutta la documentazione necessaria. Inoltre, quando non si sceglie la cedolare secca, si può provvedere anche al versamento delle imposte dovute, indicando gli estremi del conto corrente. Il sistema, infatti, calcola automaticamente le imposte da versare.

 

 

Registrazione in ufficio

Con la registrazione in ufficio il contribuente deve produrre la seguente documentazione:

  • Modello RLI con la richiesta di registrazione. Il modello deve contenere i dati relativi al contratto; i dati delle parti; la delega, in caso di presentazione da parte di una persona di fiducia; i dati catastali dell’immobile; la scelta per il regime della cedolare secca. E’ importante presentare i documenti di identità di tutte le parti del contratto e dei soggetti delegati alla richiesta di registrazione in ufficio, verificando che non siano scaduti;
  • Almeno due originali del contratto di locazione, oppure un solo originale e una copia con firme in originale. Se la copia prodotta non ha la firma in originale, è possibile renderla conforme all’originale con una marca da bollo da 16 euro. Nel contratto deve essere dichiarato che l’inquilino ha ricevuto l’attestato di prestazione energetica (APE) e una copia del documento deve essere presentata allo sportello in sede di registrazione;
  • Modello di pagamento F24 ELIDE (F24 con elementi identificativi) con il versamento delle imposte dovute per la registrazione.

 

 

Trasmissione per la registrazione

La registrazione del contratto deve essere effettuata obbligatoriamente entro 30 giorni dalla data della firma del contratto o dalla data di decorrenza, se anteriore. Se, ad esempio, il contratto è stato fatto il 1° agosto 2016, con decorrenza dal 25 luglio 2016, il termine di 30 giorni decorre dal 25 luglio 2016, data di decorrenza anteriore e non dal 1° agosto 2016, data di firma posteriore. Pertanto, l’ultimo giorno utile per procedere regolarmente alla registrazione sarà il 24 agosto 2016. Per data di decorrenza si intende la data in cui l’inquilino ha iniziato a vivere nella casa presa in affitto.

 

 

Locazione: imposte da versare senza cedolare secca

Le imposte indirette per la registrazione del contratto di affitto, in assenza di scelta per il regime della cedolare secca, sono l’imposta di registro e l’imposta di bollo. L’imposta di registro è pari al 2% del canone complessivo, dato dal canone annuale moltiplicato per il numero delle annualità. L’imposta di registro può essere pagata tutta insieme, oppure annualmente entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità. L’imposta di bollo è pari a 16 euro per ogni copia da registrare. La marca da bollo è necessaria ogni 4 facciate e, comunque, ogni 100 righe. Attenzione: le marche da bollo devono avere data precedente rispetto alla data del contratto. Non sono ammesse marche da bollo con data successiva alla firma e, se prodotte per errore, è richiesto il pagamento di una sanzione.

 

 

La cedolare secca

La cedolare secca è un regime facoltativo che consente al proprietario della casa affittata di pagare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. In sede di registrazione, in presenza di scelta per la cedolare secca, non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. La misura dell’imposta è pari al 21% per i contratti a canone libero e al 10% per i contratti a canone concordato. La scelta per la cedolare può essere fatta in sede di prima registrazione o in sede di annualità successiva o proroga del contratto. Il proprietario deve comunicare all’inquilino, con raccomandata, la scelta della cedolare e non può aumentare il canone mensile finché non abbandona il regime, neanche ai fini dell’adeguamento ISTAT.

 

 

Registrazione tardiva e sanzioni

Se le parti non provvedono alla registrazione del contratto entro il termine di 30 giorni, sono previste delle sanzioni che, da gennaio 2016, sono state modificate. La sanzione si calcola su una somma pari all’imposta di registro complessivamente dovuta per il contratto. La sanzione attualmente prevista va dal 120% al 240%, ridotta al 60% /120% in caso di registrazione entro i 30 giorni successivi alla scadenza. In questa ipotesi, però, è stato introdotto un importo minimo della sanzione pari a 200 euro [2]. Il contribuente non dovrà, però,  versare 200 euro grazie al ravvedimento operoso che consente di ottenere una riduzione della sanzione. Detta riduzione è diversamente stabilita in base al tempo che si  impiega per pagare le somme dovute.

 

Dottoressa FEDERICA GABRIELI – federica.gabrieli@hotmail.it


[1] Art.1, c. 4 L. 431/1998  del 9 dicembre 1998; Cass. S.U. sent. n. 18214/2015 del  17 settembre 2015.

[2] Art. 69 D.P.R. 131 del 26 aprile 1986, modificato dal D. Lgs 158 del 24 settembre 2015.

 


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