Senza contratto scritto non c’è locazione
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12 Ago 2016
 
L'autore
Antonio Ciotola
 


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Senza contratto scritto non c’è locazione

Disciplina e rimedi per la locazione dell’immobile non effettuata in forma scritta: qualche considerazione di merito.

 

Ho affittato una stanza della mia casa a una ragazza senza contratto. Ha pagato due mesi e poi basta, nonostante i miei numerosi solleciti. Vorrei sapere come posso fare per mandarla via al più presto possibile sia per morosità, sia per come tiene la stanza, sia perchè se non libero la stanza per mio figlio ho problemi con l’ex moglie.

 

 

Rispondere alla domanda del lettore non risulta affatto semplice. Cercherò, quindi, di essere quanto più chiaro e sintetico possibile. Cominciamo con il dire che  per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta [1].

In base alla legge, inoltre, per l’esistenza della locazione non è sufficiente una scrittura privata scritta, ma anche che la stessa sia stata registrata all’Agenzia delle Entrate: senza la registrazione l’affitto è del tutto inesistente.

 

Nel caso in esame si è venuto a creare, a seguito della richiesta di rilascio, una situazione di occupazione di immobile senza titolo. Fintanto che vi era il consenso.

Ciò che il lettore può fare è richiedere formalmente il rilascio dell’immobile (a mezzo di lettera raccomandata a.r.) specificando, nel testo della stessa, che già in precedenza era stato richiesto il rilascio senza ottenere alcuna risposta, nonché facendo presente le ragioni della necessità del rilascio così come le ha specificate nella domanda.

Non essendovi formale locazione, in buona sostanza, nel momento in cui il padrone di casa richiede il rilascio dell’immobile occupato, l’occupante viene a trovarsi nella situazione di essere privato del titolo che legittimava la sua presenza all’interno dell’appartamento.  In questi caso si parla, appunto,  di “occupazione senza titolo”.

 

La tempistica di rilascio dipenderà, com’è ovvio, dall’atteggiamento che assumerà l’occupante perché, ove mai dovesse decidere di “resistere” alle sue richieste di rilascio, il lettore dovrà avviare una formale azione giudiziaria, c.d. di restituzione, la quale potrebbe non essere affatto breve.

 

Il consiglio pratico è, pertanto, quello di intimare formalmente (con lettera raccomandata) il rilascio dell’immobile, entro e non oltre un certo periodo (per esempio 7 giorni) avvisando che, in mancanza, si vedrà costretto a rivolersi alla competente autorità giudiziaria e ciò, ovviamente, nella speranza che posta dinanzi a questa evenienza, l’occupante decida di rilasciare l’immobile senza ulteriori indugi.

 

Analizziamo ora il problema degli arretrati di “locazione” non pagati. Premesso che, non essendovi locazione, non si deve parlare di “canone locatizio” ma di “indennità di occupazione” (nella sostanza è la stessa cosa), il padrone di casa ha diritto a vedersi corrispondere l’indennità nella misura convenuta sino al giorno dell’effettivo rilascio.

 

Per questo motivo, nella lettera raccomandata di richiesta rilascio, il locatore deve richiedere anche il pagamento di quanto dovuto. Cosa fare in seguito dipenderà com’è evidente, da quello che deciderà di fare l’occupante e dalla sua volontà di persistere o meno nella richiesta delle pregresse indennità.


[1] Ai sensi dell’art. 1 comma 4 della l. 431/1998, infatti è previsto che  “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”

 


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