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Lo sai che? Pubblicato il 14 agosto 2016

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Lo sai che? Affitto: il locatore – non proprietario può affittare?

> Lo sai che? Pubblicato il 14 agosto 2016

Mia moglie è proprietaria di un appartamento di cui io ho la disponibilità: posso locarlo pur non essendone proprietario e riscuoterne i canoni?

Si è possibile. È infatti irrilevante, ai fini del contratto di locazione, che il locatore sia proprietario dell’immobile concesso in godimento.

Il contratto di locazione [1] è quel contratto in virtù del quale una parte concede ad altri il godimento di un immobile dietro il pagamento di un prezzo, ossia il canone.

Le principali obbligazioni che discendono dalla stipula del contratto sono le seguenti. Per il locatore:

  • consegnare al conduttore la cosa in buono stato,
  • garantirne il pacifico godimento durante la locazione,
  • occuparsi della manutenzione straordinaria.

Per il conduttore:

  • prendere in consegna la cosa ed usarla con diligenza,
  • pagare il canone alle scadenze previste,
  • occuparsi della manutenzione ordinaria.

Si tratta di un contratto che ha carattere personale e cioè può prescindere dalla proprietà della cosa da parte del locatore per fondarsi, invece, sul rapporto personalmente vincolante che si instaura tra le parti in virtù del contratto stesso. Può quindi essere stipulato anche da parte di chi non è proprietario.

Il presupposto è che il locatore-non proprietario abbia la legittima disponibilità dell’immobile. Potrà dirsi sussistente una situazione di legittima disponibilità dell’immobile, ad esempio, nel caso di un inquilino che voglia, e sia a ciò espressamente autorizzato dal contratto, sub-affittare l’appartamento [2], od anche nel caso di un contratto di comodato in cui il comodante (chi consegna la cosa) autorizzi espressamente il comodatario (chi riceve la cosa) a cedere ad altri l’uso del bene [3].

Peraltro, tale ultima situazione si verifica più spesso di quanto non si pensi. Infatti, forse molti non sanno che quando un familiare ci consegna un bene dandocene la disponibilità, anche se verbalmente e gratuitamente, in realtà si sta stipulando un contratto di comodato [4].

E dunque è proprio il caso del marito, che ricevuto il bene in comodato, decide di affittarlo ad altri, sebbene la proprietà sia della moglie.

Ne deriva che non è giustificato ed anzi è in mora, l’inquilino che (probabilmente per pretesto) non paga il canone al locatore-non proprietario adducendo di dover pagare al proprietario-non locatore.

Parti del contratto infatti rimangono il locatore ed il conduttore con i conseguenti diritti ed obblighi in capo ad ognuno dei due.

Pertanto, il locatore non proprietario potrà agire contro il conduttore al fine di recuperare i canoni non pagati e potrà anche intimargli lo sfratto per morosità; potrà inoltre richiedergli il risarcimento del danno qualora alla scadenza del contratto il conduttore non restituisca il bene nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto [5]. In breve, potrà tutelare i diritti che discendono dal contratto di locazione e reagire a fronte degli obblighi cui il conduttore non tenga fede.

Avv. ELISA TIBERI – tiberi.elisa@gmail.com

note

[1] Art. 1571 cod. civ. e seguenti.

[2] Art. 1594 cod. civ.

[3] Art. 1804 cod. civ.

[4] Art. 1803 cod. Civ.

[5] Art. 1590 cod. civ.

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