Il catasto fabbricati
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14 Ago 2016
 
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Il catasto fabbricati

Immobili, il Nuovo Catasto Edilizio Urbano: come funziona il catasto fabbricati presso l’Agenzia delle Entrate; categorie, particelle, calcolo delle rendite.

 

 

Caratteri del catasto fabbricati

Con la legge 1249/1939 viene indetta la formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.), unico per tutto il territorio nazionale, allo scopo di «accertare le proprietà immobiliari urbane e determinarne la rendita». Lo scopo era di rilevare geometricamente i fabbricati; determinare il reddito ordinario per classi e tariffe degli immobili a destinazione ordinaria e la rendita catastale per stima diretta degli immobili a destinazione speciale e particolare.

 

Il Nuovo Catasto Edilizio Urbano è entrato in vigore il 1° gennaio 1962.

La struttura del catasto dei fabbricati è imperniata sulle unità immobiliari (U.I.) che vengono suddivise in gruppi, i gruppi in categorie e le categorie in classi.

 

Per Unità Immobiliare si intende: una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero un’area che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale (art. 2 del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28).

 

Come le particelle di terreno, anche le unità immobiliari sono registrate in catasto con un identificativo catastale, rappresentato dai seguenti dati: nome del Comune; codice della Sezione; numero del foglio di mappa; numero di particella; numero di subalterno.

 

 

La formazione

Parallelamente a quanto visto per il catasto dei terreni, anche per la costituzione del catasto urbano si sono rese necessarie operazioni analoghe, che possono raggrupparsi nelle seguenti fasi: formazione; pubblicazione; attivazione; conservazione.

A differenza del nuovo catasto dei terreni, il catasto urbano è stato formato su dichiarazione di parte.

 

La dichiarazione, da effettuare su uno specifico stampato prodotto dall’Amministrazione, doveva contenere le seguenti indicazioni:

 

— ubicazione e genere della costruzione;

— nome, cognome e paternità del proprietario e degli altri soggetti titolari di diritti reali;

— provenienza del possesso;

— consistenza in vani, piani, m2, m3, a seconda della destinazione dell’unità;

— aree scoperte e altre dipendenze annesse;

— servizi di cui l’unità è dotata;

— il nome dell’eventuale inquilino e il canone di affitto;

— l’eventuale esenzione dall’imposta fabbricati.

 

Oltre alla dichiarazione, la proprietà doveva produrre una pianta planimetrica dell’unità immobiliare, in scala normalmente 1:200, firmata da un tecnico.

 

Sulla base delle suddette dichiarazioni, l’Amministrazione ha effettuato tutte le necessarie operazioni, con sopralluogo e d’ufficio, per accertare le rendite. Durante le operazioni hanno formato oggetto di rilevamento anche le unità immobiliari che non sono state dichiarate dalla parte.

 

La formazione ha richiesto operazioni estimative di:

 

— qualificazione;

— classificazione;

— determinazione delle tariffe;

— classamento.

 

Preventivamente, il territorio è stato suddiviso in zone censuarie, ognuna caratterizzata da costruzioni aventi caratteristiche uniformi.

La qualificazione è consistita nel distinguere le unità immobiliari di ciascun Comune in categorie di immobili, in base alla differenti caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente dell’unità immobiliare stessa.

 

Ai fini dell’inquadramento di tutti gli immobili urbani nel territorio nazionale, è stato approvato un quadro generale delle categorie che viene riassunto nello schema qui di seguito:

 

 

Immobili a destinazione ordinaria

Gruppo A – Categorie (fabbricati per uso abitazione):

A/1 – Abitazione di tipo signorile;

A/2 – Abitazione di tipo civile;

A/3 – Abitazione di tipo economico;

A/4 – Abitazione di tipo popolare;

A/5 – Abitazione di tipo ultrapopolare;

A/6 – Abitazione di tipo rurale;

A/7 – Abitazione in villini;

A/8 – Abitazione in ville;

A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

A/10 – Uffici e studi privati;

A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (rifugi di montagna, trulli, baite etc.).

 

Gruppo B – Categorie (fabbricati collettivi):

B/1 – Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme;

B/2 – Case di cura ed ospedali (se, non hanno fini di lucro);

B/3 – Prigioni e riformatori;

B/4 – Uffici pubblici (municipi etc.);

B/5 – Scuole laboratori scientifici;

B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei etc.;

B/7 – Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti;

B/8 – Magazzini sotterranei per deposito di derrate.

 

Gruppo C – Categorie (fabbricati ad uso commerciale):

C/1 – Negozi e botteghe;

C/2 – Magazzini e locali di deposito;

C/3 – Laboratori per arti e mestieri;

C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi (se non hanno fini di lucro);

C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative;

C/6 – Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse;

C/7 – Tettoie chiuse o aperte.

 

 

Immobili a destinazione speciale

Gruppo D – Categorie (fabbricati per uso industriale e commerciale):

D/1 – Opifici;

D/2 – Alberghi e pensioni;

D/3 – Teatri, cinematografi etc.;

D/4 – Case di cura ed ospedali (se hanno fini di lucro);

D/5 – Istituti di credito, cambio ed assicurazione;

D/6 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi (se hanno fini di lucro);

D/7 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di attività industriali;

D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di attività commerciale;

D/9 – Edifici galleggianti o sospesi assicurati o fondi fissi del suolo; fondi privati soggetti a pedaggio.

D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alla attività agricola.

 

 

Immobili a destinazione particolare

Gruppo E – Categorie:

E/1 – Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei;

E/2 – Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio;

E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche (edicole per giornali, pese, chioschi etc.);

E/4 – Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (per mercato, posteggio bestiame etc.);

E/5 – Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze;

E/6 – Fari, semafori, torri per orologi comunali d’uso pubblico;

E/7 – Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti;

E/8 – Fabbricati e costruzioni nei cimiteri;

E/9 – Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

 

 

Gli immobili urbani sono suddivisi in cinque gruppi di categorie, distinti dalle

prime cinque lettere dell’alfabeto.

Nell’ambito di ciascun gruppo, le singole categorie sono a loro volta distinte da una sigla — costituita dalla lettera del gruppo e da un numero — e dalla rispettiva denominazione.

 

I primi tre gruppi (A, B e C) comprendono gli immobili a destinazione ordinaria: il gruppo A quelli adibiti ad abitazioni in genere (salvo gli uffici), il gruppo B quelli adibiti ad abitazioni collettive, il gruppo C quelli adibiti a negozi, botteghe, laboratori e simili.

Gli ultimi due gruppi (D ed E) comprendono gli immobili a destinazione speciale e particolare, cioè quelli per i quali l’art. 10 della L. 1249/1939 prescrive che la rendita catastale venga determinata con stima diretta.

 

La classificazione è consistita nel suddividere, in ciascuna zona censuaria, ogni categoria in tante classi di immobili, in funzione delle differenti redditività.

Per fare ciò occorre tener conto di tutta una serie di condizioni, estrinseche ed intrinseche, che influenzano la rendita.

 

Fra le condizioni estrinseche si è avuto riguardo, ad esempio:

— alla prossimità e al collegamento con il centro degli affari, dei ritrovi, dei mercati, degli uffici;

— alla salubrità della zona;

— all’esistenza e all’efficienza dei servizi pubblici (manutenzione e pulizia delle strade, trasporti collettivi, luce, acqua potabile, gas);

— alla rispondenza della zona a particolari esigenze od abitudini locali per l’esercizio di professioni o del commercio, od anche a particolare preferenza di taluni ceti della popolazione; al rapporto fra disponibilità e richiesta delle singole unità nel mercato locale; alla solvibilità dei locatari, in rapporto al ceto cui appartenevano.

 

Tra le condizioni intrinseche, invece, si è avuto riguardo:

— all’esposizione prevalente;

— al grado di finimento e allo stato di conservazione;

— alle caratteristiche igieniche ed estetiche;

— all’importanza e allo sviluppo dei servizi interni;

— alle dimensioni dei vani in rapporto a quelle normali;

— alla consistenza in rapporto alla maggiore o minore rispondenza allo scopo cui le singole unità sono destinate;

— al costo dei materiali da costruzione, all’altezza dei solai, alle prescrizioni delle autorità e alle abitudini locali in merito alla manutenzione;

— all’esistenza dei servizi comuni.

 

La determinazione delle tariffe è consistita nel definire le rendite per ciascuna categoria di immobile urbano e classe individuata in ogni zona censuaria, rapportati all’unità di superficie.

 

Di norma, le classi di redditività variano da tre a cinque ed oltre per le abitazioni, ma non mancano casi, locali, di qualità a classe unica, mentre per i negozi il numero di classi è spesso notevolmente superiore. Non è stata effettuata, invece, la classificazione per le categorie di fabbricati dei gruppi D ed E.

 

Per ciascuna classe sono state determinate le tariffe, cioè le rendite per unità di

consistenza catastale.

 

Il classamento è stata l’operazione di attribuzione a ciascuna unità immobiliare di una specifica categoria catastale e di una classe di redditività (e quindi della relativa tariffa).

 

Infine è stato eseguito il calcolo delle rendite delle singole unità immobiliari, moltiplicando la consistenza per la corrispondente tariffa.

 

 

La pubblicazione, l’attivazione e la conservazione

Dopo la formazione, si è provveduto alla pubblicazione delle risultanze, al fine di permettere ai possessori di presentare reclami e osservazioni relativi all’individuazione dell’unità immobiliare, alla consistenza, all’intestazione (soggetti, natura dei diritti e

relative quote), alla qualità e alla classe e, quindi, alla rendita.

 

L’attivazione ha invece riguardato la predisposizione degli atti (con l’inserimento delle correzioni, a seguito dell’esame dei reclami, e degli aggiornamenti intervenuti tra fase di pubblicazione ed entrata in conservazione) per rendere operante l’inventario.

 

La conservazione è l’attività di aggiornamento progressivo dell’inventario per tenere evidenti le mutazioni delle unità immobiliari, concernenti la superficie, la forma, la categoria, la classe e le relative rendite, nonché dei dati concernenti gli intestatari. In particolare, l’inventario fu approntato impostando gli atti, suddivisi per Comune, previsti dall’art. 16 della L. 1242/1939, modificato dall’art. 2 del D.L. 514/1948, e costituiti dai seguenti documenti:

 

— lo schedario delle partite;

— lo schedario dei possessori;

— lo schedario dei numeri di mappa;

— la mappa urbana.

 

Attualmente i suddetti registri cartacei sono stati acquisiti digitalmente. A partire dal 1996 è stata, inoltre, avviata l’informatizzazione (rasterizzazione) delle planimetrie delle unità immobiliari urbane, al duplice scopo di determinarne la superficie e di rendere gestibile la consultazione delle loro immagini a mezzo del sistema informativo, quindi anche in via telematica.

 

Tuttavia, pare opportuno un richiamo storico a detti atti, in quanto propedeutico alla comprensione dei contenuti presenti ed estraibili dalla banca dati catastale.

 

La tavola censuaria rappresenta l’inventario generale dei beni urbani esistenti nel Comune.

 

Il registro delle partite costituisce l’insieme delle pagine in cui figurano l’intestazione della ditta proprietaria, la descrizione degli immobili che possiede, i loro identificativi catastali e toponomastici e il reddito.

 

Lo schedario dei possessori racchiude, in ordine alfabetico, i nominativi dei possessori di immobili urbani di uno stesso Comune, con a fianco indicato il numero del registro delle partite in cui gli immobili stesso sono allibrati.

 

Ai fini di una più proficua gestione dell’inventario è stato costituito anche lo schedario (o prontuario dei numeri di mappa) che indica, per ordine di foglio, particella e subalterno, il numero del registro delle partite in cui il bene corrispondente è censito.

 

La mappa urbana è costituita dalla cartografia, di norma coincidente con quella del catasto dei terreni, sulla quale è riportata l’ubicazione di tutti i fabbricati censiti.

 

Oltre ai suddetti atti ufficiali, è disponibile la planimetria delle unità immobiliari urbane, cioè il disegno in pianta di tutte le porzioni di piano di cui si compone l’unità (scheda planimetrica dell’unità immobiliare urbana), originariamente disegnata su carta traslucida, millimetrata verde (mod. A o B).

Tali planimetrie costituiscono l’elemento che conferisce un valore aggiunto al catasto edilizio nazionale, rispetto ai catasti stranieri, in quanto forniscono un’ulteriore informazione rispetto a quelle strettamente necessarie ai fini fiscali, che contribuisce efficacemente a soddisfare molteplici altre finalità civilistiche, private e pubbliche, tra cui rilevante quella di supporto al servizio di pubblicità immobiliare e per il controllo dell’attività edilizia-urbanistica sul territorio.

 

La planimetria, documento privato previsto dalla norma, è a disposizione esclusiva del proprietario dell’immobile ed è rilasciabile come copia autentica.

 

Oltre alle planimetrie dell’unità immobiliari è disponibile un ulteriore elaborato

grafico, definito elaborato planimetrico, introdotto con la circolare 2/84 della Direzione generale del catasto e dei SS.TT.EE., che riporta la rappresentazione complessiva, suddivisa per piano, di tutte le parti immobiliari di cui si compone l’edificio.

Con successiva circolare (4/2009) è stato previsto che nell’elaborato planimetrico sia disegnato anche il perimetro intero delle varie unità immobiliari.

 

 

Il calcolo della consistenza

Le modalità di calcolo della consistenza delle unità immobiliari sono specificate dal Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142.

Importanti chiarimenti sono stati fissati dall’Istruzione II per la formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, del 24 maggio 1942, dal titolo «Accertamento e Classamento», della quale si riportano a seguire alcuni stralci.

L’attuale normativa catastale [1] prevede il calcolo della consistenza delle unità immobiliari a destinazione ordinaria con i seguenti parametri:

 

— per le unità immobiliari appartenenti al gruppo di categoria A: vano

— per le unità immobiliari appartenenti al gruppo di categoria B: m3

— per le unità immobiliari appartenenti al gruppo di categoria C: m2

 

 

Categorie del gruppo A (abitazioni e uffici privati)

La consistenza si calcola a vano catastale [2], con arrotondamento al mezzo vano.

È considerato vano qualsiasi spazio, chiuso da muri o pareti, dal pavimento al soffitto, avente generalmente luce diretta e una superficie libera che, in relazione alla categoria e classe di cui trattasi, è stata stabilita come normale, cioè compresa tra un

intervallo minimo ed uno massimo.

 

Le seguenti tipologie di ambienti concorrono, per intero o in quota parte, a formare la consistenza:

 

a) vani principali (salone, galleria, camera o stanza, cucina);

 

b) accessori a servizio diretto, cioè gli elementi necessari al servizio o al disimpegno delle parti principali (bagno, ripostiglio, latrina, ingresso, corridoio, dispensa, veranda, nonché in genere i vani aventi superficie libera minore di quella minima stabilita per il vano normale della categoria e classe);

 

c) accessori a servizio complementare, vale a dire gli elementi annessi e integranti la funzione delle parti principali ma non strettamente necessari per l’utilizzazione delle stesse (soffitte, cantine, locali di sgombero, legnaie, bucatai, spanditoi, stalle, granai, porcili, pollai etc.);

 

d) dipendenze, vale a dire:

— aree e suoli liberi a servizio esclusivo dell’unità immobiliare o a servizio comune di essa e di altre unità immobiliari (cortili, aie, giardini, terreni destinati a giochi e ad altri esercizi sportivi, terrazze usufruibili cioè non di semplice copertura etc.);

— locali e costruzioni destinati ad usi speciali (tettoie aperte, portici, cisterne, serre, ricoveri antiaerei);

— locali costruttivamente destinati al servizio comune dell’unità immobiliare e di altre (bucataie, spanditoi, cucine e latrine costruite per uso comune di più abitazioni, soffitte o cantine usate dai vari inquilini senza stabili pareti divisorie degli spazi a ciascuno assegnati).

 

La consistenza in vani utili catastali si ottiene:

 

1) conteggiando separatamente e sommando:

  1. come vani utili, e per il loro numero effettivo, i vani principali normali, cioè quelli con superficie almeno uguale a quella minima normale stabilita per il vano utile della categoria e classe;
  2. come vano utile, la cucina, anche se di ampiezza inferiore a quella minima predetta, se per la sua speciale destinazione . fornita degli impianti consueti in quella categoria e classe;
  3.  come altri vani utili e frazioni di vani utili, sinteticamente apprezzati, l’eccedenza di superficie libera dei vani principali, rispetto a quella massima del vano utile normale;
  4. i vani accessori a servizio diretto esclusivo dei vani principali e i vani accessori a servizio complementare esclusivo, conguagliati a vani utili, tenendo conto degli usi locali accertati per la categoria, ovvero, in mancanza di usi locali, contando ogni vano accessorio a servizio diretto esclusivo per 1/3 di vano utile e ogni vano accessorio a servizio complementare esclusivo per 1/4 di vano utile;

 

2) apportando al risultato del conteggio un’aggiunta o una detrazione nei limiti del 10%, per tener conto sia di altri elementi della consistenza effettiva (dipendenze) che, materialmente, o anche solo economicamente, congiunti, nell’unità immobiliare,

agli elementi già considerati, ne aumentano le utilità ed i comodi, sia di utilità o svantaggi che siano particolari dell’unità immobiliare rispetto alla maggior parte delle altre unità della medesima categoria e classe e che influiscano sul reddito lordo;

 

3) arrotondando, infine, il risultato del conteggio cos. eseguito al mezzo vano.

 

 

Categorie del gruppo B (collegi, uffici, scuole etc.)

La consistenza si calcola al metro cubo. Anche per questo gruppo vale quanto si è appena visto per il gruppo A: si può togliere o aggiungere al conteggio finale il 10% per tener conto sia di altri elementi della consistenza effettiva (dipendenze) che, materialmente, o anche solo economicamente congiunti, nella unità immobiliare, agli elementi già considerati, ne aumentano le utilità ed i comodi, sia di utilità o svantaggi che siano particolari dell’unità immobiliare rispetto alla maggior parte delle altre unità della medesima categoria e classe ed influenti sul reddito lordo.

 

Le norme da applicare per la determinazione della consistenza effettiva in metri cubi sono le seguenti:

 

— se trattasi di unità immobiliari occupanti interi edifici o porzioni di edifici per tutta la loro altezza, il volume si calcola vuoto per pieno, moltiplicando la superficie coperta per l’altezza totale delle corrispondenti singole porzioni della costruzione.

Dal computo della superficie da prendere a base si deve escludere l’area occupata da cortili, da chiostrine scoperte, o coperte da semplice vetrata, da tettoie aperte e simili.

Nel computo delle altezze si devono comprendere anche le porzioni di fabbricato poste al di sotto del livello del suolo che siano occupate da locali principali o accessori. Si devono invece escludere le masse strutturali di fondazioni nonché i vespai, i cunicoli, le intercapedini, i pozzi di fondazione e simili, le cisterne, i pozzi neri, i ricoveri antiaerei etc.

L’altezza si deve misurare dal piano di calpestio dei vani situati più in basso fino al piano della terrazza, se l’edificio è coperto a terrazza, o fino alla linea reale di gronda, se l’edificio é coperto a tetto inclinato, ma ha il sottotetto non utilizzabile, oppure fino all’altezza media della soffitta, o del locale sottotetto, se il sottotetto é utilizzabile;

 

— se trattasi di unità immobiliari che non occupano da cielo a terra per tutta l’altezza l’edificio o la porzione di edificio di cui fanno parte, il volume si calcola moltiplicando la superficie interna di ciascun vano (principale od accessorio) per la rispettiva altezza tra pavimento e soffitto. Per i vani coperti a volta o a soffitto inclinato e per i vani a pavimento inclinato, si assumerà l’altezza media, così da ottenere, con il prodotto della superficie utile per l’altezza, la cubatura interna del vano.

 

 

Categorie del gruppo C (negozi, magazzini etc.)

La consistenza si calcola al metro quadrato netto, quindi senza l’incidenza dei muri.

Anche per queste categorie si può abbattere o accrescere la consistenza del 10% per tener conto sia di altri elementi della consistenza effettiva (dipendenze) che, materialmente, o anche solo economicamente congiunti, nella unità immobiliare, agli elementi già considerati, ne aumentano le utilità ed i comodi, sia di utilità o svantaggi che siano particolari dell’unità immobiliare rispetto alla maggior parte delle altre unità della medesima categoria e classe ed influenti sul reddito lordo.

 

Per la sola categoria C/1 (negozi) viene effettuato un calcolo diverso: si calcola al 100% la superficie di vendita, cioè quella principale, mentre si ragguagliano le superfici del retrobottega e degli altri accessori indiretti. La percentuale di ragguaglio in funzione della zona censuaria. Le percentuali che si possono sottrarre o aggiungere alla superficie ragguagliata arrivano, per questa categoria, fino al 20%. Il risultato del conteggio si arrotonda al metro quadrato.

 

 

L’attribuzione della rendita

La rendita catastale è la rendita media ordinaria ritraibile al netto delle spese e perdite eventuali e al lordo soltanto dell’imposta fabbricati, delle relative sovraimposte e dei contributi di ogni specie (canoni, livelli, censi, decimi, debiti ipotecari e censuari etc.).

 

Il valore si ottiene moltiplicando la consistenza per la tariffa d’estimo pertinente alla categoria e classe che compete all’unità immobiliare.

 

L’attribuzione della categoria e della classe delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria avviene con il meccanismo di comparazione, concetto principe della dottrina dell’estimo, dell’unità immobiliare da accertare con altre similari già accertate.

 

Nella formazione del catasto edilizio urbano, ai fini della determinazione delle tariffe d’estimo [3], per ogni zona censuaria e per ciascuna

categoria ordinaria si è scelto un certo numero di unità immobiliari che, per le

caratteristiche estrinseche ed intrinseche, permetteva di ottenere una rendita unitaria

media massima ed una minima.

Tali unità hanno determinato rispettivamente la prima e l’ultima classe di quella specifica categoria, della quale costituiscono le unità-tipo.

Nella pratica, si sono scelte più unità tipo per la caratterizzazione della medesima classe. Stabilite le due classi terminali, si è inserito fra di esse quel certo numero di classi intermedie che le condizioni di fatto locali hanno consigliato, ciascuna delle quali è a sua volta divenuta una nuova unità-tipo. Il numero delle classi inserito tra la prima e l’ultima è stato tale che, generalmente, la differenza fra la rendita catastale unitaria di una classe e quella della classe superiore non supera il 20%.

 

L’insieme delle unità-tipo è servito per l’accertamento in fase di formazione del nuovo catasto edilizio urbano e serve ancora oggi ai tecnici dell’ufficio e a quelli esterni per attribuire a ciascuna delle unità del Comune o delle zone censuarie del Comune la categoria e classe di sua spettanza e, quindi, la relativa rendita.

 

Inoltre, in fase di conservazione del catasto edilizio urbano è nuovamente intervenuto il legislatore, che, con il D.L. 14 marzo 1988 n. 70, convertito con modificazioni dalla L. 13 maggio 1988, n. 154), all’art. 11 ha previsto le cd. unità di riferimento, da individuarsi in unità immobiliari già censite.

Ne deriva che il quadro delle unità immobiliari di riferimento per l’attribuzione del classamento, in fase di conservazione del catasto, ad unità di nuova costruzione o variate è notevolmente aumentato rispetto al quadro originario delle unità tipo di impianto.

 

Riassumendo, per le unità immobiliari registrate al Catasto Fabbricati le tariffe,

stabilite dall’Agenzia delle Entrate, sono determinate in base alla zona censuaria dove

è dislocata l’unità immobiliare, alla tipologia e alla destinazione d’uso della stessa.

Una volta determinate la tariffa e la consistenza si può calcolare il reddito imponibile catastale di ogni unità immobiliare (U.I.).

 

Per ottenere la rendita catastale di un bene è necessario moltiplicare la tariffa d’estimo per i vani, per i metri quadrati o per i metri cubi a seconda della categoria dell’immobile.

 

 

 

agente-immobiliare


[1] Al riguardo è opportuno un chiarimento preliminare. Il legislatore, con la L. 662/1996, aveva delegato il Governo a procedere alla revisione del sistema estimativo del catasto edilizio urbano. Fu emanato il D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, che poi non ha più trovato pratica attuazione. Con tale proposta di rinnovamento fu introdotto il passaggio al parametro di consistenza metro quadrato di superficie per tutte le unità immobiliari e fu prodotto un nuovo quadro di qualificazione delle unità immobiliari (gruppi R, P, T, V). A tale fine, nelle dichiarazione in catasto delle nuove costruzioni e di quelle variate, viene indicato il valore della superficie, ma questo non trova applicazione nel calcolo della rendita, cos. come le categorie catastali di nuova definizione.

[2] Si noti che per le unità del gruppo A, anche se è disponibile la superficie in metri quadri, la rendita, ad oggi, si calcola in base ai vani.

[3] Circa la metodologia per il calcolo delle tariffe, si specifica che esse sono state determinate con due procedimenti:

— sulla base del canone di affitto, apportando, attraverso specifica analisi, le necessarie detrazioni per pervenire alla rendita catastale definita dalla legge;

— nelle zone dove la locazione non esisteva o aveva carattere occasionale, la tariffa può essere calcolata con l’applicazione di uno specifico saggio di fruttuosità al valore dell’unità. Quest’ultimo può essere individuato con il criterio del costo di riproduzione, deprezzato per tenere conto dello stato di conservazione dell’unità. Il saggio deve essere quello di investimenti edilizi per unità similari o, in mancanza di dati, quello di investimenti concorrenti.

 


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