Come si consulta il catasto: le ricerche
Lo sai che?
14 Ago 2016
 
L'autore
Edizioni Simone
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Come si consulta il catasto: le ricerche

La struttura e la consultazione delle banche dati catastali; gli archivi, visure e certificati, modalità di ricerca.

 

 

Gli archivi

I database catastali sono attualmente schematizzabili in 5 archivi (in realtà molti di più) in stretta correlazione tra loro.

L’archivio del catasto terreni e l’archivio del catasto fabbricati sono definiti amministrativo-censuari, e contengono, rispettivamente, informazioni sull’identificativo catastale e dati tecnici degli immobili.

 

Il catasto dei terreni contiene l’archivio cartografico (correlato anche ai dati dell’urbano); al catasto dei fabbricati è, invece, agganciato l’archivio delle planimetrie delle unità immobiliari.

 

La banca dati dei soggetti è unica tra i due catasti ed è a sua volta collegata ad un sub-archivio, cosiddetto delle titolarità, che lega i soggetti con i relativi atti e volture che ne determinano il titolo di possesso.

 

I suddetti archivi sono correlati fra loro tramite l’identificativo catastale, per cui dalla conoscenza parziale dei dati su un immobile o sul soggetto è possibile, attraverso i percorsi indicati nella Figura n. 1, completare il quadro delle informazioni (visure).

 

fig1

 

Le visure e i certificati

La consultazione degli atti catastali (visura) è liberamente consentita ad ogni cittadino nell’assolvimento dei principi istituzionali del catasto, tra cui quello più rilevante è il supporto al sistema di pubblicità immobiliare.

L’unico documento per il quale sussiste una limitazione all’accesso è la planimetria delle singole unità immobiliari urbane, per le quali la consultazione e/o l’estrazione di certificazione è consentita solo ai titolari di diritti reali, a loro delegati e a soggetti portatori di legittimi interessi.

 

I servizi di consultazione sono stati, da ultimo, disciplinati con il Provvedimento 12 ottobre 2006 del Direttore dell’Agenzia del Territorio, «Modalità di esecuzione delle visure catastali».

In relazione all’informatizzazione degli atti catastali, la consultazione avviene mediante procedure di interrogazione del sistema ottenibili a mezzo di terminale allo sportello dell’ufficio, con rilascio di stampa al richiedente.

 

Ormai da alcuni anni le visure possono essere ottenute anche presso specifici sportelli aperti presso Comuni o poli di Comuni catastali che, nell’ottica di fornire un servizio utile ai propri concittadini, hanno anticipato quella che sarà a regime (dopo il passaggio delle funzioni in tema di catasto ai Comuni) la gestione dei servizi catastali.

 

Ovviamente, al momento è un servizio limitato alle sole informazioni disponibili in formato digitale e quindi accessibili per via telematica.

 

 

La consultazione on line dei dati catastali con rapporto convenzionale

Dal 1° ottobre 1998 è attivo, per i professionisti oltre che per gli enti pubblici e privati, un sistema di collegamento, denominato SISTER (Sistema di interscambio territorio), operante su web. Tale sistema consente ad utenti abilitati, a fronte del pagamento dei tributi previsti:

 

— la consultazione delle banche dati degli uffici del Territorio;

— la presentazione di documenti informatici (solo per i professionisti).

 

La consultazione telematica permette di ottenere a video e in stampa le visure catastali, sia per i fabbricati sia per i terreni, con lo stesso contenuto informativo e lo stesso aggiornamento delle stampe che l’utente otterrebbe effettuando la medesima richiesta presso lo sportello dell’ufficio.

 

Inoltre, è possibile effettuare la visura per soggetto (persona fisica o giuridica) a

livello nazionale. Sono previste due categorie di utenti:

 

— una comprendente essenzialmente Amministrazioni pubbliche ed Enti istituzionali (categoria A), esenti, secondo la normativa vigente, dal pagamento dei diritti di visura;

 

— l’altra soggetta al pagamento dei diritti di visura, comprendente Enti privati e categorie professionali quali notai, ingegneri, architetti, geometri etc. (categoria B).

 

L’abilitazione alla consultazione telematica alle banche dati è consentito previa stipula della «Convenzione per l’accesso al sistema telematico dell’Agenzia del Territorio per la consultazione delle banche dati ipotecaria e catastale».

 

L’Utente potrà scegliere di «attivare» il collegamento alla sola banca dati catastale ovvero, attivare anche il collegamento alla banca dati ipotecaria.

 

Il perfezionamento (stipula) della convenzione e la conseguente abilitazione avverranno in modalità telematica, attraverso sottoscrizione con firma digitale.

 

Col sistema di collegamento è possibile, oltre ad un accesso diretto alle banche dati catastali, una navigazione di ricerca su una banca dati centrale (fotografia giornaliera degli indici delle banche dati periferiche) che consente, prima di richiedere la vera e propria visura con collegamento all’ufficio interessato, di individuare l’oggetto che interessa quando, come spesso capita, non si dispongono di dati precisi per una univoca individuazione.

 

È pertanto possibile, con diverse chiavi di ricerca quali la toponomastica o il nominativo del possessore, ottenere schermate con cui il sistema restringe il campo di ricerca proponendo la lista degli identificativi dei soggetti o degli immobili che corrispondono ai pochi dati immessi, completando la lista con gli altri dati noti al sistema e consentendo, nei limiti di aggiornamento delle banche dati, l’esatta individuazione dell’immobile di cui interessa effettuare la visura completa.

 

Sono rilasciabili da sistema informativo le seguenti tipologie di visure:

 

— per soggetto;

— attuale per immobile;

— storica per immobile;

— elenco immobili;

— porzione della mappa;

— planimetrie delle unità immobiliari urbane ed elaborati planimetrici degli immobili;

— libretti delle misure degli atti di aggiornamento geometrico;

— monografie dei punti fiduciali;

— elenchi delle coordinate dei punti fiduciali.

 

Sono, invece, consultabili a vista, fino a quando disponibili solo su supporto cartaceo, i seguenti ulteriori documenti:

 

— atti catastali su supporto cartaceo;

— atti di aggiornamento geometrico;

— monografie dei punti trigonometrici catastali;

— elaborati catastali (planimetrie delle unità immobiliari urbane, elaborati planimetrici degli immobili e documenti tecnici d’ausilio alla predisposizione degli atti di aggiornamento geometrico), qualora esistenti esclusivamente su supporto cartaceo.

 

L’informatizzazione del sistema catastale ha reso le operazioni di consultazione, oltre che più rapide, notevolmente più flessibili, consentendo molteplici tipi di accesso prima impensabili, quali ad esempio la consultazione delle proprietà immobiliari facenti capo ad un unico soggetto contestualmente su tutto il territorio nazionale e da ogni ufficio o in via telematica.

 

In merito alle notizie registrate in catasto, è bene ricordare che sono custodite non solo le informazioni aggiornate, cioè relative all’ultimo stato fisico degli immobili e al possessore attuale, ma anche la storia delle mutazioni oggettive e soggettive dei beni immobili intervenuta nel tempo.

 

Occorre sottolineare che con il termine visura si intende la mera attività di consultazione, svolta dal soggetto interessato, previa corresponsione dei tributi dovuti, per giungere a conoscenza del dato catastale nella forma in cui lo stesso è rappresentato in atti.

 

La consultazione prescinde, quindi, da ogni forma di attestazione della provenienza e di autenticità, requisiti questi che sono presenti, invece, nelle certificazioni rilasciate dagli uffici periferici dell’Agenzia delle Entrate.

 

I certificati risultano composti, oltre che dalla/e pagina/e contenenti i dati, anche dal prospetto di liquidazione dei tributi, che contiene le informazioni relative all’importo liquidato ovvero all’eventuale esenzione dal bollo e/o dai tributi e la firma del Dirigente dell’Ufficio.

 

 

Modalità di ricerca

Si può richiedere la visura del singolo immobile, conoscendo i numeri di foglio, mappale e subalterno. La ricerca può essere:

 

sintetica, limitata ai soli elementi estimali (categoria, classe, consistenza, e rendita catastale) e toponomastici;

 

completa, che visualizza, oltre ai dati della visura sintetica, gli intestatari, il numero dell’ultima variazione oggettiva e dell’ultima voltura e le eventuali annotazioni;

 

storica, che contiene la storia dell’immobile dall’impianto meccanografico all’attualità.

 

Si può anche richiedere una visura per elenco immobili, da cui si può vedere il classamento presente nell’intero fabbricato; è un tipo di consultazione particolarmente utile al professionista, nella presentazione degli elaborati DOCFA, per avere informazioni finalizzate all’indicazione della rendita proposta ovvero al singolo proprietario immobiliare che dovesse ricevere una notifica concernente un accertamento catastale, per verificare la coerenza della rendita attribuita dall’Ufficio, in relazione a quella degli immobili limitrofi.

 

Se non si conoscessero i numeri che identificano catastalmente il bene o se si vogliono semplicemente conoscere le proprietà di un determinato soggetto, si può chiedere una consultazione per soggetto, che si tratti di persona fisica o di persona giuridica.

 

La consultazione per soggetto può essere limitata al Comune o valida per l’intera Provincia, può riguardare solo i fabbricati, ma volendo si possono individuare anche le proprietà dei terreni.

Ad oggi è anche possibile una consultazione su tutto il territorio nazionale, ad eccezione delle Provincie autonome di Trento e Bolzano, che in forza della loro autonomia hanno un proprio sistema di consultazione, autonomo e del tutto simile a quello nazionale, anch’esso consultabile on line.

 

Esiste ancora la visura per partita, ma, man mano che le vecchie partite vengono modificate, in forza di volture o denunce di variazione, scompariranno dal sistema e non sarà più possibile effettuare questo tipo di ricerca.

 

La consultazione per indirizzo serve qualora si conosca solo l’indirizzo dell’immobile; è il tipo di visura al quale si ricorre in estrema ratio, in quanto la toponomastica catastale ancora oggi spesso non è aggiornata alla realtà territoriale, nonostante i grossi sforzi di allineamento condotti dall’Agenzia del Territorio e dai Comuni.

 

La visura planimetrica è l’ultima, in ordine di tempo, a poter essere visualizzata in via telematica. Come già si è avuto modo di precisare, questo tipo di visura, al contrario delle precedenti, che possono essere richieste da chiunque, può essere effettuata solo dal proprietario o da un professionista delegato (geometri, architetti, ingegneri, periti edili e agrari, dottori agronomi, notai).

 

Nelle Figura n. 2 è riportato un esempio di consultazione per soggetto sviluppata su

un Comune specifico e nell’ambito del solo catasto fabbricati.

 

La risposta del sistema conterrà tutti gli immobili in capo al soggetto indicato presenti nel Comune, racchiusi ciascuno in tanti riquadri numerati. Nel caso in esame vi è un solo immobile (n. 1) e per esso, oltre ai dati di classamento ed ubicazione, sono riportati, in due campi evidenziati con freccia, i riferimenti all’ultima mutazione oggettiva dell’immobile e all’ultima mutazione soggettiva.

 

fig2

 

La visura si compone di due pagine numerate. Nella prima pagina vengono elencati i cambiamenti oggettivi in ordine cronologico, a partire dalla prima data disponibile nel sistema (impianto meccanografico) fino alla data della ricerca impostata. I vari stadi oggettivi vengono elencati a ritroso, partendo da quello attuale per arrivare al più vecchio.

 

Nella seconda pagina sono esposte le mutazioni dei soggetti titolari dell’immobile in ordine temporale decrescente, dalla più recente alla più vecchia. Occorre prestare molta attenzione alla lettura dell’ultimo riquadro a destra (Diritti ed oneri reali), in cui è riportata in capo al soggetto indicato l’efficacia della registrazione (fino al ……, oppure da……. a……… o anche dal …………..). Come si può notare, le variazioni dello stato di diritto sull’immobile non vengono registrate in ordine cronologico, per cui risultano elencate secondo un ordine diverso rispetto a quello della registrazione in catasto (1,3,2 invece di 3,2,1).

agente-immobiliare


 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 
 
Commenti