Cane che abbaia in affitto: inquilino o padrone di casa?
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16 Ago 2016
 
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Redazione
 


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Cane che abbaia in affitto: inquilino o padrone di casa?

 Affitto: nel caso in cui il cane che abbaia, e che reca disturbo ai vicini, sia di proprietà dell’inquilino, il condomino molestato dai rumori deve diffidare quest’ultimo e non il locatore; il latrato è giusta causa di disdetta dell’affitto.

 

Se il vicino di casa è in affitto e il suo cane abbaia in continuazione chi è responsabile e a chi va inviata la diffida? Al locatore o all’inquilino-proprietario dell’animale? È quest’ultima la soluzione più corretta atteso che il codice civile [1] impone la responsabilità in capo solo al padrone del cane o a chiunque lo abbia (sia pur momentaneamente) in custodia. È, infatti, il rapporto diretto con il quadrupede – come ad esempio quello che si configura con il dog-sitter – che rende il soggetto possessore responsabile (leggi “Chi paga i danni causati da animali?”).

Dunque, non ci può essere una responsabilità oggettiva del padrone di casa il quale si limita semplicemente a fornire la disponibilità dell’appartamento all’inquilino: è invece quest’ultimo che risponde, in prima persona, di ogni molestia ed ogni violazione del regolamento condominiale.

 

Pertanto, se il cane dell’inquilino abbaia giorno e notte, i condomini vicini di casa non possono interessare il proprietario dell’appartamento, ma devono diffidare solo il diretto responsabile ossia il conduttore. Del resto, anche se avvisato, il locatore avrebbe ben poche armi a sua disposizione per far cessare il rumore, non potendo intervenire all’interno di un immobile del quale non ha la detenzione.

 

Se il cane del vicino reca disturbo agli altri condomini proprietari di appartamenti dello stabile o a quelli confinanti (si pensi al caso di villette a schiera), non resta che inviare una diffida con la richiesta di far cessare al più presto i latrati ed, eventualmente, risarcire il danno. È vero che il cane ha “diritto di abbaiare” (come riconosciuto dalla recente giurisprudenza) e che i regolamenti di condominio non possono vietare, ai proprietari o agli inquilini, di detenere animali in casa (salvo che il regolamento, con il relativo divieto, sia stato approvato all’unanimità); ma è anche vero che ciò non può risolversi in una riduzione della qualità della vita per gli altri proprietari: ne verrebbe meno il diritto alla salute tutelato dalla nostra Costituzione e che, di certo, ha un posto superiore.

 

La via di mezzo è quella che la giurisprudenza sposa in caso di contestazioni e di giudizi intentati contro i latrati: da un lato è necessaria un po’ di tolleranza, ma dall’altro bisogna evitare che il cane abbai per una specifica ragione che può essere rimossa (ad esempio, se lasciato solo a casa, se affamato, se innervosito dai comportamenti del proprietario, ecc.). Eventualmente bisogna attrezzarsi per portare l’animale in un centro di educazione o, eventualmente, insonorizzare l’appartamento. Per maggiori approfondimenti leggi: “Se il cane del vicino abbaia e fa rumore: tutela“.

 

Il codice civile chiama questa via di mezzo con una locuzione precisa: “normale tollerabilità”. Quando l’abbaiare del cane supera tale soglia scatta, in automatico, il diritto al risarcimento. “In automatico” significa che non c’è bisogno di prove del danno subìto, in quanto la lesione della qualità della vita, che consegue al rumore, si presume sempre pregiudicare la salute del proprietario dell’appartamento costretto a sopportare le immissioni rumorose. Insomma, basta dimostrare al giudice che il cane del vicino abbaia in continuazione (prova che può essere data anche con testimoni, ossia gli altri proprietari) per ottenere immediatamente una somma a indennizzo delle notti insonni.

 

Se poi il latrato dà fastidio a un numero indeterminato di persone, come nel caso in cui l’abbaiare venga avvertito da tutto il quartiere, scatta anche la tutela penale e il padrone dell’animale può essere denunciato ai carabinieri. Se invece il disturbo è indirizzato a un numero determinato di persone (i vicini di appartamento) c’è solo la tutela risarcitoria di tipo civile.

 

Che succede, infine, nell’ipotesi inversa, quella in cui ad essere disturbato dal cane del vicino è l’inquilino che ha preso in affitto l’appartamento? Secondo la giurisprudenza, una casa rumorosa costituisce una causa di disdetta immediata della locazione. In buona sostanza, il conduttore molestato dal cane di un confinante può inviare la lettera di immediato recesso al locatore; a quest’ultimo spetta eventualmente agire contro il proprietario dell’animale per la perdita del reddito da locazione.


La sentenza

Cass. sent. n. 12291/2014

I gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione, potendo consistere anche in molestie di fatto da parte di un terzo, in presenza delle quali il conduttore ha unicamente la facoltà, e non l’obbligo, di agire personalmente contro il terzo stesso ai sensi dell’art. 1585 cod. civ. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto corretta l’applicazione di tali principi fatta nella sentenza impugnata, secondo la quale la dismissione della detenzione dell’immobile era legittimamente dipesa dal disturbo della quiete e del riposo notturno arrecato al conduttore dal continuo abbaiare di un cane).

[1] Art. 2052 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 12291/2014

 


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