L’ipoteca sulla casa nel fondo patrimoniale è legittima?
Lo sai che?
17 Ago 2016
 
L'autore
Redazione
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

L’ipoteca sulla casa nel fondo patrimoniale è legittima?

La legge vieta il pignoramento ma non l’ipoteca sulla casa inserita nel fondo patrimoniale: resta impossibile, per Equitalia, pignorare la prima casa o per debiti inferiori a 120 mila euro.

 

“Ho un fondo patrimoniale e, nonostante ciò, Equitalia ha iscritto ipoteca sulla casa: come è possibile?”, una frase che, di questi tempi, si sente sempre più spesso, complice da un lato l’utilizzo smodato che, sino ad oggi, si è fatto di tale strumento e, dall’altro, una non corretta interpretazione della legge. Difatti, secondo una recente sentenza della Cassazione [1], la normativa sul fondo patrimoniale [2] vieta solo il pignoramento degli immobili in esso inseriti (ad esempio la casa, un terreno, ecc.), ma non anche l’iscrizione di ipoteca. L’ipoteca, difatti, non è un vero e proprio atto di esecuzione forzata, ma solo una cautela in favore del creditore, che non implica però lo spossessamento del bene, né necessariamente il passaggio al successivo step della vendita forzata all’asta. Insomma, non è corretto il binomio “ipoteca = pignoramento”. Dunque, sulla casa inserita nel fondo patrimoniale si può iscrivere ipoteca, ma non si può metterla poi in vendita. Ma procediamo con ordine.

 

 

A che serve il fondo patrimoniale?

Il fondo patrimoniale rende non pignorabili gli immobili in esso inseriti, sempre che il debito per il quale il creditore agisca sia stato stipulato per esigenze estranee ai bisogni della famiglia. Se il debito, invece, inerisce alle esigenze essenziali del nucleo familiare, il pignoramento è possibile anche se sulla casa è iscritto il fondo patrimoniale.

 

In un precedente articolo abbiamo però chiarito che l’istituto del fondo patrimoniale è ormai tramontato e la sua utilità quasi completamente scemata (leggi “Abolito di fatto il fondo patrimoniale”). C’è però ancora chi lo utilizza quantomeno come strumento di dissuasione nei confronti del creditore, poiché un’azione revocatoria, volta a rendere inefficace tale scudo, è pur sempre costosa e richiede tempi. Per Equitalia, però, non è così; tanto è vero che sono più numerose le azioni esecutive intentate dall’Agente della riscossione nei confronti di immobili inseriti nel fondo, rispetto a quelle intraprese da banche o da altri soggetti privati.

 

Resta il divieto, anche per Equitalia, di pignorare immobili inseriti nel fondo patrimoniale se il debito nasce da una obbligazione non inerente ai bisogni della famiglia.

 

 

I divieti di pignoramento della casa per Equitalia

Per Equitalia, poi, sussistono altri vincoli. L’ipoteca si può iscrivere solo se il debito accumulato dal contribuente è superiore a 20mila euro. Per cartelle di pagamento scadute di importi che esorbitino tale tetto si può, quindi, iscrivere ipoteca; sotto tale limite, invece, l’immobile è salvo.

 

L’ipoteca, però, come detto, non significa necessariamente pignoramento. Affinché Equitalia possa passare alla fase successiva della vendita all’asta, le condizioni diventano ancora più serrate. In particolare, l’Agente della riscossione può procedere a pignoramento solo se:

  • il debito del contribuente è superiore a 120mila euro;
  • il debitore deve essere proprietario di altri immobili oltre a quello pignorato. È quello che è stato impropriamente chiamato “divieto di pignoramento della prima casa” (per un approfondimento leggi la nostra guida “Pignoramento prima casa”). Ciò significa che è illegittimo il pignoramento della casa qualora: 1) sia l’unico immobile di proprietà del debitore; 2) se in essa il debitore vi ha fissato la propria residenza anagrafica; 3) se non si tratta di immobile di lusso; 4) se accatastato a civile abitazione. Tutte tali condizioni devono sussistere contemporaneamente.

 

Sulla prima casa inserita nel fondo patrimoniale, quindi – secondo la Cassazione – non vi è alcun divieto di iscrizione di ipoteca a condizione che il debito superi 20mila euro. Resta però il divieto di pignoramento nel caso in cui:

  • il debito sia inferiore a 120mila euro;
  • e, in caso di debito superiore a 120mila euro, esso sia stato contratto per esigenze inerenti ai bisogni familiari.

 

Questo orientamento, però, non è univoco. Non pochi mesi fa la stessa Corte aveva detto l’esatto contrario, ossia che, se la casa è inserita nel fondo patrimoniale, è illegittimo non solo il pignoramento, ma anche l’ipoteca [3].

 


La sentenza

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TRIBUTARIA
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA

 

sul ricorso iscritto al n. 24830/2010 R.G. proposto da:

(OMISSIS) S.p.A., quale agente della riscossione per le Province di Firenze, Massa Carrara, Lucca, nonche’ per le Province di Arezzo, Pisa, Pistoia, e Prato, a seguito di fusione per incorporazione di (OMISSIS) S.p.A., in persona del suo legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avv. Prof. (OMISSIS) e dell’Avv. Prof. (OMISSIS), che la rappresentano e difendono per procura in calce al ricorso;

– ricorrente – contro

(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’Avv. (OMISSIS) del Foro di Roma ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Toscana, n. 34/5/2010, depositata il 27/04/2010;

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30 marzo 2016 dal Relatore Cons. Dott. Emilio Iannello;

udito per la ricorrente

Mostra tutto

[1] Cass. sent. n. 10794/16 del 25.05.2016.

[2] Art. 170 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 1652/2016.

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 
 
Commenti