Compromesso: come viene tassato il contratto preliminare
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20 Ago 2016
 
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Compromesso: come viene tassato il contratto preliminare

Contratto preliminare ad effetti anticipati e ordinario: come avviene la tassazione in caso di pagamento anticipato del prezzo, di caparre e acconti.

 

Quello che comunemente viene detto compromesso (ma che, in verità, si chiama contratto preliminare) altro non è che un accordo “intermedio” che stipulano il futuro venditore e il futuro acquirente di un immobile, con cui si mettono d’accordo sugli aspetti essenziali della vendita (elementi identificativi della casa, prezzo e tempi di pagamento, ecc.), rimandando a un momento successivo (indicato sullo stesso preliminare) la stipula del cosiddetto rogito, ossia l’atto definitivo di vendita davanti al notaio. Con una recente nota, la Direzione Regionale Lazio dell’Agenzia delle Entrate [1] ha chiarito le modalità di tassazione del compromesso, distinguendo a seconda che, con il preliminare, al futuro acquirente venga consentito o meno di prendere immediato possesso e abitare l’immobile ancor prima della firma del contratto definitivo. Ma procediamo con ordine.

 

 

Cos’è il contratto preliminare o compromesso?

Nella prassi è diffusa la stipula, prima del contratto di compravendita, di un contratto preliminare con cui le parti si obbligano alla firma del successivo contratto definitivo di cui indicano i contenuti e gli aspetti essenziali.

Il passaggio di proprietà avviene solo con il contratto definitivo (il cosiddetto rogito notarile) e non con la sottoscrizione del compromesso; quest’ultimo invece ha solo l’effetto di obbligare le due parti a incontrarsi successivamente davanti al notaio per (rispettivamente) comprare l’una e vendere l’altra. In caso di mancato adempimento del contratto preliminare esistono diverse tutele: per cui, se una delle due parti si rifiuta di (rispettivamente) acquistare o vendere, l’altra si può rivolgere al giudice affinché, con la sentenza, trasferisca coattivamente l’immobile, pur in assenza di firma del contratto, oppure disponga il risarcimento del danno.

 

Per evitare che il futuro venditore prometta lo stesso immobile a più persone, firmando diversi preliminari per il medesimo bene, il futuro acquirente può trascrivere il preliminare nei pubblici registri immobiliari: in tal caso, tra i diversi acquirenti, prevale chi per primo ha effettuato la trascrizione.

 

Il preliminare deve rivestire forma scritta che può essere indifferentemente la scrittura privata, scrittura privata autenticata o l’atto notarile.

 

Il contratto preliminare, in ultimo, può essere di due tipi:

  • ad effetti anticipati: quando il preliminare prevede l’immissione anticipata nel possesso del bene in favore del futuro acquirente. In pratica, in questi casi, l’acquirente paga in anticipo tutto o gran parte del prezzo di vendita, ma ottiene in cambio, prima ancora del contratto definitivo, la possibilità di iniziare a utilizzare l’immobile. In tale ipotesi, il preliminare non si limita a disciplinare solo gli elementi generali del contratto definitivo, ma ne regolamenta quasi ogni dettaglio, finendo per essere quasi del tutto identico al contratto definitivo;
  • preliminare normale: in questo caso, il preliminare fissa solo gli aspetti principali del contratto definitivo e non comporta il trasferimento anticipato del possesso dell’immobile.

 

 

L’imposta di registro

Il compromesso è soggetto a registrazione in termine fisso, entro 20 giorni dalla stipula o dalla formazione o autentica. L’imposta di registro si applica generalmente in misura fissa; tuttavia, se nel preliminare è previsto il pagamento di somme a titolo di caparra (anche confirmatoria) o acconto, è dovuta anche l’imposta proporzionale indicata nella tabella seguente.

 

In caso di trascrizione (a tal fine è necessario che il preliminare sia stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata) è dovuta anche l’imposta ipotecaria in misura fissa.

Il preliminare redatto per scrittura privata non autenticata avente ad oggetto fabbricati non ultimati è soggetto a registrazione solo in caso d’uso e non può essere trascritto.

 

 

Come viene tassato il contratto preliminare

Secondo la nota della Direzione Regionale Lazio, quando si ha a che fare un contratto preliminare ad effetti anticipati la tassazione non può che essere quella prevista per il rogito. In particolare, si legge nella nota:

 

1) – qualora si tratti di “preliminare ad effetti anticipati” e il compromesso preveda: il pagamento integrale (o quasi) del prezzo, la consegna del bene compravenduto e il trasferimento dal venditore all’acquirente di tutti i diritti e gli obblighi propri del contratto definitivo di compravendita, il contratto preliminare deve essere riqualificato come contratto definitivo di compravendita e, come tale, tassato (la successiva registrazione del contratto definitivo ne comporta la tassazione in misura fissa);

 

2) – qualora, invece, si tratti di compromesso ordinario, ossia il preliminare preveda solo taluno dei predetti “indici” (il pagamento integrale, o quasi, del prezzo, la consegna del bene, il trasferimento dal venditore all’acquirente dei diritti e degli obblighi propri del contratto definitivo) bisogna pagare:

  • una imposta di registro fissa per registrare il preliminare e un’altra per registrare il comodato che si instaura per effetto della consegna del bene;
  • l’imposta di registro del 3% per registrare (evidentemente non un acconto, ma) il “mutuo” che il promissario acquirente concederebbe al promittente venditore pagandogli in anticipo il prezzo, integralmente o quasi.

 

 

Gli acconti e le caparre si detraggono dal saldo

Il pagamento anticipato di una somma di denaro alla conclusione del preliminare, costituisce caparra confirmatoria se risulta che le parti hanno inteso attribuire al versamento non solo la funzione di anticipazione della prestazione ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione del contratto [2]. Se l’intenzione delle parti è dubbia, le somme versate anteriormente al definitivo si considerano corrisposte a titolo di acconto [3]. Pertanto, se il preliminare prevede il versamento di una somma a titolo sia di caparra confirmatoria che di acconto, la somma assume la natura di acconto di prezzo. Nel caso di contratto soggetto ad IVA, la caparra confirmatoria sconta l’imposta di registro dello 0,5% anche se al momento della conclusione del definitivo la medesima somma diviene parte del corrispettivo soggetto ad IVA [4].

 

L’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo e nel caso sia superiore a quest’ultima, le parti (del contratto) possono chiedere il rimborso dell’eccedenza.

 

Se Tizio promette di vendere a Caio un’abitazione del valore imponibile di 500mila euro e nel preliminare siano pattuiti una caparra confirmatoria di 50mila euro e un acconto di 30.000 euro, la registrazione del contratto preliminare in questione comporta la seguente tassazione:

  • l’imposta di registro fissa di 200 euro, come tassazione del contratto preliminare;
  • l’imposta di registro con l’aliquota dello 0,5%, per la tassazione della caparra confirmatoria (cioè euro 50.000 x 0,5% = 250);
  • l’imposta di registro con l’aliquota del 3%, per la tassazione dell’acconto (cioè euro 30.000 x 3% = 900).

 

Quando poi si stipulerà il rogito, dalla relativa imposta di registro (in ipotesi di agevolazione “prima casa”: euro 500.000 x 2% = 10.000) si devono scomputare le somme assolte, in sede di registrazione del contratto preliminare, a titolo di tassazione della caparra confirmatoria dell’acconto (nell’esempio, per l’importo di complessivi 1.150 euro). Non è detraibile l’imposta fissa di euro 200 pagata (in quanto intesa come “tassa d’atto”) per registrare il preliminare [5].

 


[1] Direzione regionale del Lazio dell’agenzia delle Entrat, nota del 16.05.2016 prot. n. 37916/2016.

[2] Cass. sent. n. 28697/2005 e n. 4047/2007.

[3] Cass. sent. n. 3833/1977.

[4] Ag. Entrate, circolare n. 18/E par. 3.1 del 29.05.2013.

[5] Chiarimento tratto da “Gli acconti e le caparre si detraggono dal saldo” su “Il Sole 24 Ore” del 20.08.16, a firma A.Bu.

 


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