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Lo sai che? Pubblicato il 21 agosto 2016

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Lo sai che? Condomino moroso non paga le spese: no alla diffida

> Lo sai che? Pubblicato il 21 agosto 2016

Spese di condominio: niente lettera di preavviso con messa in mora per agire contro i morosi che non pagano gli oneri richiesti dall’amministratore.

Nel caso in cui uno dei proprietari di appartamento non paghi le spese di condominio (cosiddetto moroso) l’amministratore può agire nei suoi confronti per il recupero del credito, in particolare chiedendo al tribunale un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Prima di agire, egli non deve né chiedere l’autorizzazione all’assemblea, né inviare una diffida con una messa in mora al condomino inadempiente. È quanto chiarito, a più riprese, dalla Cassazione [1]. Ma procediamo con ordine.

Il recupero crediti delle spese di condominio

Una volta esperiti inutilmente i tentativi bonari di recupero delle rate non pagate (solleciti e lettere predisposte da legali), l’amministratore è obbligato a procedere in tribunale per il recupero della morosità. Egli si deve attivare entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere. Se non lo fa è responsabile personalmente nei confronti dell’assemblea (che potrebbe revocargli anche il mandato per giusta causa), ma il decreto ingiuntivo resta ugualmente valido.

Lo strumento processuale normalmente utilizzato per intimare il pagamento ai condomini morosi è quello del decreto ingiuntivo, per la cui richiesta al giudice l’amministratore non deve prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea di condominio. Anche la scelta dell’avvocato a difesa del condominio è di esclusiva pertinenza dell’amministratore, il quale non dovrà quindi sottoporre il suo nome al preventivo consenso dei condomini.

Il decreto ingiuntivo è un provvedimento giudiziario che permette l’esecuzione forzata (pignoramento, ipoteca). Viene emesso su richiesta del creditore, con esibizione dei documenti che attestano il credito.

In questo procedimento, il debitore non viene citato davanti al giudice, ma viene a conoscenza del decreto ingiuntivo perché, entro i 60 giorni successivi all’emissione stessa, gli deve essere notificato a casa. In questo modo, il condomino moroso ne prende atto e, se ritiene di avere dei validi motivi per non pagare, può opporsi entro massimo 40 giorni, avviando una causa ordinaria. Tuttavia, già dal momento della notifica del decreto, il condomino moroso è comunque obbligato a versare subito le rate di spese di propria competenza, salvo poi vedersele restituire dal condominio qualora, al termine del giudizio di opposizione, vengano riconosciute le sue ragioni.

Nessun preavviso prima del decreto ingiuntivo

Secondo la Cassazione, prima di notificare il decreto ingiuntivo, l’amministratore non è tenuto a spedire, al condomino moroso, una lettera di preavviso onde consentirgli di pagare “con le buone” entro un termine prefissato. La diffida, con una formale messa in mora, non è infatti necessaria e il moroso potrà vedersi recapitare a casa, di punto in bianco, l’atto ingiuntivo del tribunale. Questo porterà, per il debitore, un aggravio di spese, visto che, oltre all’importo dovuto a titolo di capitale per le spese condominiali non versate, il giudice intima di pagare anche gli interessi, le spese processuali e l’onorario all’avvocato.

La lettera di preavviso con la mossa in mora è necessaria solo se la prevede esplicitamente il regolamento di condominio. Ma anche in questo caso, il mancato rispetto della clausola del regolamento, e l’avvio dell’azione giudiziaria senza la previa diffida, non comporta la nullità del decreto ingiuntivo, ma tutt’al più una responsabilità dell’amministratore verso l’assemblea per inesatto adempimento del mandato.

note

[1] Cass. sent. n. 9181/2013.

Cassazione civile, sez. II, 16/04/2013, (ud. 19/02/2013, dep.16/04/2013),  n. 9181

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 13/11/2004 D.L.U. e M.A. proponevano opposizione al decreto ingiuntivo con il quale il Giudice di Pace di Troia aveva loro ingiunto di pagare 226,08 Euro per spese condominiali al Condominio (OMISSIS) sulla base del verbale di assemblea condominiale del 28/6/2004 con la quale era approvato a maggioranza il bilancio consuntivo 2003-2004 e all’unanimità il bilancio preventivo 2004 2005.

Gli opponenti deducevano l’improcedibilità dell’azione monitoria perchè non preceduta dalla previa contestazione della morosità da parte dell’amministratore; secondo gli opponenti la contestazione era resa obbligatoria dall’art. 34 del regolamento condominiale;

deducevano, inoltre, la mancata comunicazione del verbale di assemblea e contestavano la debenza della somma.

Il Giudice di Pace con sentenza del 30/1/2006 rigettava l’opposizione condannando gli opponenti al pagamento delle spese a favore del costituito condominio.

Il Giudice di Pace osservava:

– che il decreto ingiuntivo era stato legittimamente emesso sulla base della prova scritta rappresentata dalla delibera di approvazione del bilancio preventivo e consuntivo e che la previsione dell’art. 34 del regolamento condominiale, secondo la quale l’amministratore poteva mettere in mora il condomino inadempiente, non era condizione necessaria per la richiesta di ingiunzione.

D.L.U. e M.A. propongono ricorso affidato a quattro motivi; resiste con controricorso il condominio.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Occorre premettere, con riferimento ai quesiti formulati con il ricorso, che al ricorso non si applica l’art. 366 bis ora abrogato e che imponeva la formulazione di un quesito a conclusione dell’illustrazione del motivo; la sentenza impugnata è stata depositata il 30/1/2006, mentre l’art. 366 bis c.p.c. era applicabile solo ai ricorsi avverso provvedimenti pubblicati successivamente alla L. n. 40 del 2006, ossia dal 2/3/2006.

Con il primo motivo i ricorrenti deducono violazione e falsa applicazione degli artt. 1130, 1322, 1175 e 1375 c.c. e il vizio di motivazione sostenendo che il GdP ha errato nell’interpretare la disposizione del regolamento condominiale che obbliga l’amministratore all’osservanza del regolamento condominiale; in particolare l’art. 34 del regolamento, interpretato secondo buona fede, precluderebbe il ricorso alla procedura monitoria, senza previa messa in mora.

1.1 Il motivo è manifestamente infondato in quanto nella norma del regolamento non è fatto divieto all’amministratore di agire in via monitoria senza previa messa in mora.

La norma regolamentare si limita a fissare una regola di condotta dalla cui violazione potrebbe, in ipotesi, discendere una responsabilità da inesatto adempimento del mandato, ma non la preclusione processuale invocata.

Con il secondo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130, 1322, 1175 e 1375 c.c. in relazione all’art. 20, lett. G del regolamento condominiale e sostengono che l’amministratore avrebbe violato l’art. 20 del regolamento che gli fa obbligo di inviare a mezzo di raccomandata a.r. la copia del verbale dell’assemblea condominiale.

2.1 Il motivo è addirittura inammissibile in quanto introduce una censura, relativa all’inadempimento dell’obbligo dell’amministratore di trasmettere copia del verbale dell’assemblea condominiale, per nulla conferente rispetto alla causa di opposizione a decreto ingiuntivo nella quale occorreva stabilire unicamente se le somme di cui al preventivo e consuntivo approvati fossero o meno dovute, nè risulta che nel giudizio di merito siano state sollevate specifiche contestazioni del debito.

Con il terzo motivo i ricorrenti deducono il vizio di omessa e contraddittoria motivazione in relazione alla valutazione delle risultanze istruttorie e sostengono che se il giudice di pace avesse correttamente valutato la testimonianza di P.U., avrebbe dovuto trarre il convincimento che era prassi e regola del condominio che l’amministratore mettesse in mora i condomini prima di procedere con decreto ingiuntivo.

3.1 Il motivo è inammissibile in quanto si censura un vizio di motivazione su un “punto” (secondo la formulazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5 anteriore alla riforma del 2006) per nulla decisivo:

l’inosservanza delle regole o delle prassi invocate non precludeva, per le ragioni già illustrate sub 1.1, il ricorso alla procedura monitoria.

Con il quarto motivo i ricorrenti deducono il vizio di omessa e contraddittoria motivazione in relazione alla valutazione delle risultanze istruttorie e sostengono che il Giudice di Pace ha ritenuto che il D.L. avesse approvato il bilancio consuntivo, mentre dal verbale risulta che non lo aveva approvato.

4.1 Il motivo è inammissibile in quanto il dedotto vizio di motivazione riguarda una circostanza irrilevante perchè la controversia non attiene al voto espresso dal condominio, ma alla debenza delle somme risultanti a debito sulla base degli approvati bilanci preventivo e consuntivo, che non risultano oggetto di specifica contestazione davanti al giudice del merito.

Con il quinto motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione degli artt. 1175 e 1375 c.c. in relazione all’art. 34 del regolamento condominiale in violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. e censurano la sentenza impugnata in relazione alla pronunciata condanna al pagamento delle spese processuali, malgrado l’amministratore abbia agito in via monitoria senza previamente contestare la morosità e senza informarli sulla loro posizione debitoria.

5.1 Il motivo è infondato in quanto i ricorrenti sono rimasti integralmente soccombenti e pertanto il giudice del merito, condannandoli al pagamento delle spese, ha fatto corretta applicazione dell’art. 91 c.p.c.. Il mancato esercizio del potere di compensazione attribuito al giudice del merito dall’art. 92 c.p.c. non è sindacabile davanti a questo giudice di legittimità, concernendo valutazioni di merito che non risultano nemmeno sollecitate davanti al giudice del merito dalla parte che, detto per inciso, non ha mai offerto il dovuto pagamento e ha formulato difese manifestamente infondate sia davanti al GdP sia davanti a questo giudice di legittimità.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato; le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza dei ricorrenti.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti a pagare al controricorrente condominio (OMISSIS) le spese di questo giudizio di cassazione che liquida in Euro 500,00 oltre Euro 200,00 per esborsi.

Così deciso in Roma, il 19 febbraio 2013.

Depositato in Cancelleria il 16 aprile 2013

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1 Commento

Antonio

10 ottobre 2016 alle 00:53

Se un condomino ha perso il lavoro e non riesce a pagare, rimane in arretrato… ma con puntualità versa delle quote … nelle sue possibilita…. in caso di ingiunzione puo avere delle atenuanti… Il decreto di ingiunzione deve essere consegnato al condomino moroso entro 60 giorni e se il condomino non si trova e non si riesce a consegnare detta ingiunzione?

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