Condomino moroso non paga le spese: no alla diffida
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21 Ago 2016
 
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Condomino moroso non paga le spese: no alla diffida

Spese di condominio: niente lettera di preavviso con messa in mora per agire contro i morosi che non pagano gli oneri richiesti dall’amministratore.

 

Nel caso in cui uno dei proprietari di appartamento non paghi le spese di condominio (cosiddetto moroso) l’amministratore può agire nei suoi confronti per il recupero del credito, in particolare chiedendo al tribunale un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Prima di agire, egli non deve né chiedere l’autorizzazione all’assemblea, né inviare una diffida con una messa in mora al condomino inadempiente. È quanto chiarito, a più riprese, dalla Cassazione [1]. Ma procediamo con ordine.

 

 

Il recupero crediti delle spese di condominio

Una volta esperiti inutilmente i tentativi bonari di recupero delle rate non pagate (solleciti e lettere predisposte da legali), l’amministratore è obbligato a procedere in tribunale per il recupero della morosità. Egli si deve attivare entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere. Se non lo fa è responsabile personalmente nei confronti dell’assemblea (che potrebbe revocargli anche il mandato per giusta causa), ma il decreto ingiuntivo resta ugualmente valido.

 

Lo strumento processuale normalmente utilizzato per intimare il pagamento ai condomini morosi è quello del decreto ingiuntivo, per la cui richiesta al giudice l’amministratore non deve prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea di condominio. Anche la scelta dell’avvocato a difesa del condominio è di esclusiva pertinenza dell’amministratore, il quale non dovrà quindi sottoporre il suo nome al preventivo consenso dei condomini.

 

Il decreto ingiuntivo è un provvedimento giudiziario che permette l’esecuzione forzata (pignoramento, ipoteca). Viene emesso su richiesta del creditore, con esibizione dei documenti che attestano il credito.

In questo procedimento, il debitore non viene citato davanti al giudice, ma viene a conoscenza del decreto ingiuntivo perché, entro i 60 giorni successivi all’emissione stessa, gli deve essere notificato a casa. In questo modo, il condomino moroso ne prende atto e, se ritiene di avere dei validi motivi per non pagare, può opporsi entro massimo 40 giorni, avviando una causa ordinaria. Tuttavia, già dal momento della notifica del decreto, il condomino moroso è comunque obbligato a versare subito le rate di spese di propria competenza, salvo poi vedersele restituire dal condominio qualora, al termine del giudizio di opposizione, vengano riconosciute le sue ragioni.

 

 

Nessun preavviso prima del decreto ingiuntivo

Secondo la Cassazione, prima di notificare il decreto ingiuntivo, l’amministratore non è tenuto a spedire, al condomino moroso, una lettera di preavviso onde consentirgli di pagare “con le buone” entro un termine prefissato. La diffida, con una formale messa in mora, non è infatti necessaria e il moroso potrà vedersi recapitare a casa, di punto in bianco, l’atto ingiuntivo del tribunale. Questo porterà, per il debitore, un aggravio di spese, visto che, oltre all’importo dovuto a titolo di capitale per le spese condominiali non versate, il giudice intima di pagare anche gli interessi, le spese processuali e l’onorario all’avvocato.

 

La lettera di preavviso con la mossa in mora è necessaria solo se la prevede esplicitamente il regolamento di condominio. Ma anche in questo caso, il mancato rispetto della clausola del regolamento, e l’avvio dell’azione giudiziaria senza la previa diffida, non comporta la nullità del decreto ingiuntivo, ma tutt’al più una responsabilità dell’amministratore verso l’assemblea per inesatto adempimento del mandato.


La sentenza

Cassazione civile, sez. II, 16/04/2013, (ud. 19/02/2013, dep.16/04/2013),  n. 9181

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 13/11/2004 D.L.U. e M.A. proponevano opposizione al decreto ingiuntivo con il quale il Giudice di Pace di Troia aveva loro ingiunto di pagare 226,08 Euro per spese condominiali al Condominio (OMISSIS) sulla base del verbale di assemblea condominiale del 28/6/2004 con la quale era approvato a maggioranza il bilancio consuntivo 2003-2004 e all’unanimità il bilancio preventivo 2004 2005.

Gli opponenti deducevano l’improcedibilità dell’azione monitoria perchè non preceduta dalla previa contestazione della morosità da parte dell’amministratore; secondo gli opponenti la contestazione era resa obbligatoria dall’art. 34 del regolamento condominiale;

deducevano, inoltre, la mancata comunicazione del verbale di assemblea e contestavano la debenza della somma.

Il Giudice di Pace con sentenza del 30/1/2006 rigettava l’opposizione condannando gli opponenti al pagamento delle spese a favore del costituito condominio.

Il Giudice di Pace osservava:

– che il decreto ingiuntivo era stato legittimamente emesso sulla base della prova scritta rappresentata dalla delibera di approvazione del bilancio preventivo e consuntivo e che la previsione dell’art. 34

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[1] Cass. sent. n. 9181/2013.

 


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Commenti
10 Ott 2016 Antonio

Se un condomino ha perso il lavoro e non riesce a pagare, rimane in arretrato… ma con puntualità versa delle quote … nelle sue possibilita…. in caso di ingiunzione puo avere delle atenuanti… Il decreto di ingiunzione deve essere consegnato al condomino moroso entro 60 giorni e se il condomino non si trova e non si riesce a consegnare detta ingiunzione?