Gli obblighi dell’amministratore di condominio
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22 Ago 2016
 
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Carlos Arija Garcia
 


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Gli obblighi dell’amministratore di condominio

Al momento della nomina, l’amministratore sigla un contratto con l’assemblea del condominio che comporta il rispetto di obblighi di rilevanza civile e penale.

 

Un vero e proprio contratto. E’ quello che viene instaurato tra il condominio ed il suo amministratore quando l’assemblea condominiale lo nomina per la gestione degli interessi dei vicini dello stabile [1]. Fare l’amministratore del condominio, dunque, comporta degli obblighi ben precisi [2], con rilevanza civile e penale. Vediamone i principali, scorrendo quanto sancisce il Codice civile.

L’amministratore di condominio è tenuto a seguire gli adempimenti fiscali [3], tenendo i registri, conservando la documentazione che riguarda il proprio operato e stilando il rendiconto annuale, da sottoporre all’assemblea entro 180 giorni. Se così non facesse, la sua nomina potrebbe essere revocata [4] e sarebbe tenuto al risarcimento di eventuali danni.

Al di là di quanto stabilito dal Codice civile, ci sono altre leggi che obbligano l’amministratore di condominio a svolgere funzioni in materia di bonifica dall’amianto, di certificazione energetica, di manutenzione degli impianti, e di tutto ciò che riguarda la sicurezza dello stabile.

L’amministratore di condominio è responsabile, dal punto di vista civile e penale, anche di eventuali danni che i beni comuni possono provocare a condomini o a terzi per sua negligenza, per non aver esercitato correttamente i suoi doveri o per qualsiasi tipo di inadempimento. In altre parole, per non aver rispettato quel “contratto” siglato con il condominio.

Se la responsabilità civile dell’amministratore del condominio interessa eventuali danni causati ai vicini dello stabile o a terzi, la responsabilità penale lo coinvolge nel caso commetta dei reati nell’esercizio delle sue funzioni, secondo il principio che stabilisce che “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo” [5].

Nel caso in cui l’assemblea non sia soddisfatta del lavoro dell’amministratore del condominio, oppure ritenga che non abbia rispettato i suoi doveri o, ancora, se i condomini decidono di scegliere un altro amministratore con la maggioranza richiesta per la nomina, può scattare la revoca in qualsiasi momento anche senza giusta causa. Per arrivare a ciò, ci sono due strade: quella giudiziaria e quella extragiudiziaria.

Non è necessario ricorrere al giudice per revocare l’incarico all’amministratore del condominio se l’assemblea, attraverso anche uno solo dei vicini dello stabile, rileva gravi irregolarità fiscali o risulti non aperto o utilizzato il conto corrente intestato al condominio.

Il giudice, invece, può decidere la revoca dell’amministratore, su richiesta di un singolo condomino, in caso di mancato rendiconto della gestione o delle gravi irregolarità fiscali espressamente contenute nel Codice civile [6]. Se la revoca viene decisa dall’autorità giudiziaria, l’assemblea non potrà rinominare lo stesso amministratore.

 

 

Condomini morosi: quali sono gli obblighi dell’amministratore

La legge impone all’amministratore di condominio certi doveri nei confronti dei vicini morosi dello stabile. Entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui non sono state pagate le quote, deve chiedere un decreto ingiuntivo (a meno che l’assemblea del condominio gli abbia espressamente chiesto di non farlo). Non può acconsentire alla cancellazione di ipoteca prima che il debito sia completamente estinto. Sarà suo compito seguire puntualmente ogni azione legale intrapresa nei confronti dei morosi. Dovrà attestare a chi ne faccia richiesta le quote i pagamenti e le liti in corso, in modo tale da consentire a chi rispetta i pagamenti di sapere i rischi che corre. Potrà anche sospendere ogni tipo di servizio condominiale al vicino che per più di sei mesi non ha aperto il portafoglio.

L’amministratore di condominio dovrà, inoltre, fornire ai creditori i dati dei morosi. Il creditore potrà, in questo modo, agire nei confronti di chi non paga le quote o attingere dal conto corrente condominiale.

In caso di lavori di manutenzione straordinaria, l’amministratore dovrà verificare che sia costituito il fondo speciale obbligatorio previsto dalle legge [7].


[1] Art. 1129, co. 15, cod. civ.

[2] Legge 220/2012.

[3] Art. 1130 Cod. civ.

[4] Art. 1131, co. 4, cod. civ.

[5] Art. 40 cod. pen.

[6] Art. 1129, co. 12, cod. civ.

[7] Art. 1135 cod. civ.

 


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