Case prefabbricate: quali autorizzazioni servono?
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19 Set 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Case prefabbricate: quali autorizzazioni servono?

Le case prefabbricate sono un’alternativa sempre più usata rispetto alle strutture in muratura. La procedura burocratica è analoga a quella prevista per queste ultime. 

 

 

Case prefabbricate: differenze con le case in muratura

Le case prefabbricate rappresentano oggi una soluzione costruttiva moderna e affidabile, una valida alternativa ai tradizionali sistemi in muratura. Non a caso, il relativo mercato sta conoscendo una lenta ma continua crescita.

 

Le case prefabbricate in legno sono particolarmente apprezzate perché considerate case “green”, hanno infatti un impatto ambientale praticamente nullo, e permettono di conseguire un forte risparmio energetico.

 

Vantaggi considerevoli anche in termini di costi e spese: le case in legno si realizzano con poche settimane di lavori in cantiere dato che, per questa tipologia di edifici, è sufficiente assemblare elementi già precedentemente costruiti. I costi, in tal modo, non subiscono variazioni in corso d’opera, sono tendenzialmente fissi in quanto precedentemente concordati.

 

Altri miti, tuttavia, sono assolutamente da sfatare: molti decidono di realizzare una casa prefabbricata in legno, convinti del fatto che la trafila burocratica da sostenere sia quasi del tutto assente in quanto non si tratta di un’abitazione in senso proprio.

In realtà, le cose non stanno così, anzi: costruire una casa prefabbricata in legno non si differenzia molto dalla costruzione di un’abitazione in muratura tradizionale. Realizzare un’abitazione mediante prefabbricazione non è un escamotage per aggirare i vincoli legislativi previsti in materia costruttiva.

Le pratiche da gestire sono le stesse, così come le autorizzazioni, le concessioni edilizie (e cioè tutta la documentazione che attesta la conformità dei lavori edili al piano urbanistico del luogo e alle disposizioni di legge) e un terreno edificabile (nel senso di utilizzabile a scopo edificatorio, in base alla regolamentazione urbanistica del proprio comune): come per qualsiasi altro tipo di edificio, se il terreno non è edificabile, non si può costruire. Dal punto di vista giuridico, farlo significa violare la legge. Dal punto di vista etico, significa contribuire allo scempio edilizio del Paese in cui si vive. Così come per le case in muratura, anche per quelle prefabbricate in legno, vale, poi, l’obbligo di non costruire su terreni agricoli o soggetti a vincolo paesaggistico.

 

Allo stesso modo, deve venir meno la convinzione secondo cui ottenere le autorizzazioni necessarie per costruire una casa prefabbricata in legno è più difficile rispetto alla documentazione necessaria per la realizzazione di una casa standard: poiché si tratta di una struttura abitativa a tutti gli effetti, è soggetta ai regolamenti per la realizzazione di strutture abitative, intese in senso classico, anche considerando il fatto che esse sono montate su fondamenta in cemento armato, diventando vere e proprie strutture permanenti con durata pari alle abitazioni tradizionali in muratura.

 

D’altro canto, la legge parla chiaro: il permesso di costruire è necessario per l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee. Ciò indipendentemente dalle caratteristiche dell’opera: e, quindi, indipendentemente dal fatto che sia in muratura e incorporata al suolo con fondazioni o in altro modo fisso [1].

 

 

Case prefabbricate: come procedere?

Come avviene per le costruzioni in muratura, anche il progetto relativo alla realizzazione di una casa prefabbricata deve essere avviato e seguito da un tecnico abilitato – come un architetto, un geometra o un ingegnere – in veste di direttore dei lavori e responsabile del cantiere. Si tratta di un rappresentante del committente che verifica la corretta esecuzione dell’opera: in pratica, Tizio, per essere certo che l’impresa Omega stia operando per il meglio, ha la facoltà di nominare un tecnico di sua fiducia che sovraintenda ai lavori e impartisca all’appaltatore le più idonee indicazioni per il raggiungimento dello scopo prefissato dal committente.

 

Successivamente, a lui si dovranno affiancare ulteriori figure professionali che si occuperanno di tutte le fasi che riguardano il cantiere:

  • indagine geologica del terreno edificabile;
  • sicurezza del cantiere;
  • progetto dei sistemi di riscaldamento, impianto idraulico ed elettrico.

 

 

Case prefabbricate: a chi richiedere il permesso di costruzione?

Il permesso e l’autorizzazione di costruzione – quell’autorizzazione amministrativa che autorizza l’attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica – sono concessi dall’amministrazione comunale: il processo è differente di comune in comune, ma è lo stesso progettista a occuparsi degli adempimenti richiesti a tal fine, preparando la documentazione tecnica necessaria e presentandola nella tempistica richiesta.

 

 

Case prefabbricate: chi esamina il progetto?

A questo punto, una apposita Commissione Edilizia o un’istruttoria interna esaminerà l’intero progetto e chiederà il parere preventivo della Soprintendenza ai Beni Ambientali se il terreno di costruzione della casa prefabbricata è soggetto a vincoli storico-paesaggistici o ambientali: le soprintendenze sono organi periferici del Ministero per i beni e le attività culturali (MIBAC), con compiti in ambito territoriale in materia di beni culturali, paesaggistici, museali, archivistici ed affini.

 

È possibile anche che, in base a dei regolamenti comunali della zona, sia necessaria solo la presentazione del documento D.I.A. (Dichiarazione di inizio attività): si tratta di una relazione tecnica asseverata, redatta dal progettista incaricato dei lavori, con la quale egli attesta la rispondenza degli interventi da realizzare alla strumentazione urbanistica locale e alle norme vigenti in materia edilizia, assumendosene le responsabilità, anche dal punto di vista penale. La relazione deve asseverare (dichiarare la conformità) la rispondenza alle norme di carattere tecnico, igienico sanitario, di sicurezza, di isolamento termico, ecc…, al regolamento edilizio e al piano regolatore. Accanto a tale relazione asseverata, andranno presentati anche tutti gli elaborati grafici e descrittivi necessari a rappresentare lo stato attuale del progetto previsto e le opere da realizzare.

Tipico esempio di casa prefabbricata per la quale è sufficiente la D.I.A. è quella che presenta nella progettazione un intervento a cappotto esterno intonacato (si applica cioè un isolante protettivo all’esterno degli elementi verticali dell’edificio), dato che presentano i requisiti ottimali per la maggiore efficienza energetica.

 

Case prefabbricate: cosa prevedono i regolamenti comunali?

Si è detto che le autorizzazioni di costruzione per le case prefabbricate possono variare da comune a comune, così come i requisiti per ottenerle: ad esempio, alcuni comuni dispongono che le abitazioni vengano realizzate con tecnologie costruttive tipiche della zona (è quello che avviene, ad esempio, in un territorio sismico) e previste dal regolamento edilizio come utilizzo di pluviali in rame, costruzione di balconi di foggia tipica, rivestimenti in pietra.

 

 

Case prefabbricate: quanto costano?

Pianificare economicamente la costruzione della propria casa prefabbricata è uno dei primi passi da compiere per verificarne in concreto la fattibilità: se è vero che esse permettono un controllo pressoché totale della spesa, sino all’ultimo centesimo, è vero anche che l’impresa di costruzioni, gli adempimenti tecnici vari, gli oneri comunali, gli allacciamenti e qualche imprevisto che ci può sempre essere devono essere tenuti in debito conto per non eccedere nei costi e sforare quanto preventivato.

Orientativamente, si può dire che il prezzo finale di una costruzione del genere si aggira intorno ai 200 mila euro.

 

 

Case prefabbricate: cosa si rischia senza permesso di costruire?

Dunque, collocare una casa mobile destinata ad abitazione su un’area in assenza di permesso di costruire può configurate reato [2], a meno che non sussistono contemporaneamente quattro requisiti:

  1. la collocazione della casa mobile deve avvenire all’interno di una “struttura ricettiva all’aperto”;
  2. l’ancoraggio al suolo deve essere temporaneo (come nel caso di assenza di allacciamenti alla rete idrica);
  3. l’autorizzazione all’esercizio dell’attività deve essere conforme alla legislazione regionale;
  4. la destinazione deve essere “turistica”, nel senso di occasionale e limitata nel tempo.

 

Al contrario, il rischio di essere accusati del reato di costruzione abusiva edilizia è concreto, in presenza di installazione sul terreno, senza permesso di costruire, di strutture mobili quali camper, roulotte o case mobili, sia pure su ruote, aventi una destinazione duratura e volta al soddisfacimento di esigenze abitative.

 

 


[1] Art. 10 ter, l. n. 80, del 23.05.2014.

In tal senso anche C. Stato, sez. V, n. 317, del 03.04.1990: “La concessione edilizia è sempre necessaria per le case prefabbricate in quanto, a prescindere da un sistema di ancoraggio al suolo, vanno considerate vere e proprie costruzioni; tale necessità del resto discende dalla alterazione dello stato dei luoghi e dalla destinazione in genere di tale tipo di struttura alla soddisfazione di esigenze di carattere durevole, a prescindere dalla tecnica e dai materiali impiegati per la realizzazione della struttura stessa”.

[2] Art. 44, lett. b), d.P.R. n. 380, del 06.06.2001 (Testo Unico per l’Edilizia).

 


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