Danni procurati dal condominio: chi risarcisce?
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24 Ago 2016
 
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Redazione
 


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Danni procurati dal condominio: chi risarcisce?

Scale in cattiva manutenzione, tegole e calcinacci che cadono dal tetto o dall’intonaco dell’edificio, buche, fosse e fili dell’alta tensione non coperti: i singoli condomini possono perdere la casa se qualcuno si fa male.

 

Hai mai pensato a cosa potrebbe succedere se qualcuno dovesse farsi male proprio negli spazi di proprietà del condominio in cui tu hai un appartamento e ciò avvenisse perché magari il pericolo non è stato correttamente segnalato o una delle parti comuni non è stata protetta e sottoposta alla regolare manutenzione? Pensa a una scala scivolosa o appena lucidata, senza che gli addetti alle pulizie abbiano apposto l’apposito cartello; pensa a un ascensore che si rompa; a una buca nel giardino non segnalata o ai fili della corrente scoperti; pensa a un albero sul punto di cadere, ai calcinacci che piovono giù con facilità dall’intonaco dell’edificio, alla tegola del tetto, al vaso condominiale che vada a finire in testa a un passante per colpa del vento.

 

Genericamente si dice che, in questi casi, il responsabile dei danni è il condominio, cui spetta pagare il risarcimento, e non il singolo condomino. Ma se il condominio non ha i soldi per indennizzare l’infortunato – come quasi sempre succede, specie per danni gravi all’integrità fisica – il creditore si può rivalere contro ogni singolo condomino, ossia anche contro di te che, magari, credi di essere al riparo dalle responsabilità civili e penali per i danni procurati a terzi. I cosiddetti “terzi” peraltro non sono soltanto i passanti, ossia gli ospiti dei condomini o chi si trova a circolare nelle adiacenze dell’edificio e viene colpito dalla classica tegola cadutagli in testa. “Terzi” sono anche gli stessi condomini che, per i danni subiti a causa delle cose condominiali, si considerano al pari degli estranei. Il che aumenta enormemente le possibilità di una eventuale responsabilità del condominio. E non c’entra qui il fatto che tu non abbia colpa, in quanto la responsabilità del condominio – cui la tua è strettamente collegata – è, in questi casi, “oggettiva” ossia prescinde dalla malafede o dalla colpa, ma dipende solo dall’avere la custodia del bene pericoloso.

 

Risulta allora di tutta evidenza l’equazione tra danno e risarcimento: se per una vita umana il risarcimento può facilmente raggiungere il milione di euro e se nelle casse del condominio – come è molto probabile che sia – non c’è tale somma, né l’assemblea ha mai deliberato di stipulare una polizza assicurativa per la copertura del rischio, il danneggiato (o gli eredi, in caso di decesso) potrà rivalersi contro i singoli condomini, finendo addirittura per pignorare loro la casa di proprietà.

Già, perché purtroppo, ad aggravare le cose, ci si mette anche il fatto che, nel caso di illeciti di questo tipo (cosiddetti danni extracontrattuali, cioè non derivanti da contratto) non vale il principio della responsabilità “secondo millesimi” e il creditore sarà libero di chiedere l’integrale pagamento anche a un solo condomino. Se, per esempio, la casa di uno di questi vale un milione, il danneggiato riterrà molto più conveniente avviare un solo pignoramento piuttosto che dieci procedure per dieci immobili da 100mila euro l’uno. Insomma, in conseguenza di questo principio il danneggiato potrà agire in via esecutiva contro un qualunque condòmino per ottenere il risarcimento del danno subìto.

 

Una conseguenza di non poco conto che dovrebbe spingere ogni singolo condomino a segnalare per iscritto all’amministratore eventuali fonti di pericolo. In tal caso, infatti, se l’amministratore è stato correttamente avvisato e non si è attivato per eliminare il rischio, è responsabile personalmente, sia a livello civile che penale (in quest’ultimo caso se sussistono gli estremi di un reato).

Tutte le volte in cui l’amministratore viene meno agli obblighi di comportamento da «buon padre di famiglia» che gli derivano dal mandato ricevuto è responsabile in solido con il condominio: il creditore, cioè, potrà rivalersi anche (e non esclusivamente) contro di lui. Si pensi al caso dell’amministratore che abbia scelto un operaio per dei lavori e questo, con imperizia, abbia procurato un danno a uno degli appartamenti, rivelandosi assolutamente incapace ed inadatto a svolgere l’intervento richiesto. L’amministratore, infatti continua a rispondere della vigilanza sulle parti comuni dello stabile anche qualora il condominio affidi a un direttore dei lavori (e a un’impresa) lavori di manutenzione.

 

In sostanza la regola generale è che l’amministratore non ha nulla da temere verso i terzi qualora svolga diligentemente il mandato ricevuto dai condomini: egli invece sarà personalmente ritenuto responsabile dei danni causati a terzi qualora sia venuto meno all’obbligo di corretta esecuzione del mandato.

 

L’amministratore può essere personalmente responsabile dei danni causati per non aver ottemperato a quanto disposto dall’assemblea o per non aver rimosso insidie sulle parti comuni; può talvolta essere ritenuto responsabile in solido con il condominio (quale custode della cosa) o con l’impresa incaricata dal condominio di svolgere particolari attività

L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza assicurativa per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.


 


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