Affitto: dopo quanti mesi di morosità si viene sfrattati?
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25 Ago 2016
 
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Affitto: dopo quanti mesi di morosità si viene sfrattati?

Nella locazione a uso abitativo basta anche una sola mensilità, mentre negli affitti commerciali la morosità non è una causa immediata di risoluzione del contratto.

 

Affitto: fin dove si può spingere l’inadempimento dell’inquilino prima di subire lo sfratto? In altri termini, dopo quante mensilità saltate si viene considerati morosi e si riceve l’atto giudiziario per la risoluzione del contratto di locazione?  

 

Il problema di ogni inquilino è “avere più tempo” per pagare l’affitto. Gran parte delle famiglie non ce la fa ad arrivare a fine mese e, spesso, i soldi messi da parte per il canone di locazione non sono sufficienti per poter pagare l’intero importo previsto dal contratto. Così si accumulano mensilità arretrate. A volte ciò avviene con la tolleranza del padrone di casa che, pur di non attivare lunghe e incerte procedure giudiziali, preferisce concedere una dilazione del termine all’inquilino piuttosto che andare dall’avvocato. Anche perché l’avvio dell’azione di sfratto, ponendo il conduttore nella consapevolezza di dover lasciare a breve l’appartamento, lo porta a disinteressarsi completamente delle ragioni del titolare dell’immobile, finendo per non pagare anche laddove potrebbe.

 

Risulta allora di fondamentale importanza, sia per l’inquilino che per il locatore, stabilire dopo quante mensilità non pagate si può passare allo sfratto. E la risposta varia a seconda che si sia in presenza di un contratto di locazione ad uso abitativo oppure ad uso commerciale.

 

In particolare, il locatore può intimare lo sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile a condizione che il conduttore non abbia pagato i canoni di locazione alle scadenze pattuite. Nello stesso atto può chiedere anche il pagamento dei canoni scaduti. Al fine però di intimare lo sfratto occorre che l’inadempimento del conduttore sia:

  • per le locazioni ad uso abitativo: anche di una sola mensilità, ma l’inadempimento deve protrarsi per almeno 20 giorni. Pertanto il procedimento di sfratto può essere azionato solo a partire dal ventunesimo giorno successivo a quello in cui il pagamento doveva avvenire [1];
  • per le locazioni ad uso commerciale: di importanza rilevante in rapporto all’interesse concreto del locatore (da valutarsi caso per caso) e ai principi di buona fede contrattuale [2].

 

Quindi, nel caso di locazioni a fini commerciali, il mancato pagamento di alcune mensilità del canone non comporta automaticamente lo sfratto e, quindi, la risoluzione del contratto per inadempimento; spetta piuttosto al giudice valutare – sulla base della singola vicenda – la gravità dell’inadempimento ossia quanto sia il debito accumulato dal conduttore. Infatti, alle locazioni non abitative non si applica la legge equo canone [3]. È quanto chiarito dal Tribunale di Larino in una recente sentenza [4].

Nel caso di specie, il giudice ha valutato comunque grave l’inadempimento e risolto il contratto, bocciando la tesi del conduttore che si giustificava col fatto che il locatore aveva fittato ad altri un locale attiguo per la stessa attività commerciale.

 

 

Affitto: quando scatta la morosità?

Secondo parte della giurisprudenza si ha morosità non solo quando l’inquilino non paga il vero e proprio canone di affitto convenuto in contratto, ma anche quando l’inadempimento si riferisce ai cosiddetti oneri accessori (ossia, ad esempio, alle spese condominiali o le spese di ordinaria amministrazione a carico del conduttore ma anticipate dal locatore) [5]. Tuttavia, perché si possa procedere allo sfratto, il mancato pagamento delle spese condominiali e degli altri oneri accessori deve avere una certa rilevanza. In particolare:

  • per la locazione uso abitativo, l’ammontare dell’inadempimento deve essere superiore a due mensilità di canone [6];
  • per la locazione ad uso commerciale, l’inadempimento deve avere un’importanza tale da rompere l’equilibrio del contratto [7].

La sentenza

Tribunale di Larino – Sezione civile – Sentenza 5 maggio 2016 n. 162

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI LARINO

Il Giudice, Dr.ssa Tiziana Di Nino, all’udienza del 4 maggio 2016 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa civile iscritta al n. 183 del ruolo generale affari contenziosi dell’anno 2015 e fissata per la discussione orale l’udienza del 4 maggio 2016, vertente

TRA

IM.AN., elettivamente domiciliata in Termoli, alla Via (…), presso lo studio legale dell’Avv.to Sa.Gi. il quale la rappresenta e difende in virtù di mandato a margine dell’atto di sfratto per morosità;

INTIMANTE

EDi.Eu., elettivamente domiciliata in Termoli, alla Via (…), presso lo studio dell’Avv.to Gi.Co. che la rappresenta e difende in virtù di mandato in calce della comparsa di costituzione e risposta;

INTIMATA
OGGETTO: Sfratto per morosità. IN FATTO

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida Im.An. ha convenuto in giudizio la Di.Eu. per ivi: a) per sentire dichiarare la risoluzione del contratto intercorso tra le parti per la morosità della conduttrice; b) veder rilasciato

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[1] Art. 5 e 55 L. 392/78.

[2] Art. 1455 cod. civ.; Trib. Bari sent. n. 3051/2010. Cass. sent. n. 15363/2010.

[3] L. n. 392/1978

[4] Trib. Larino, sent. n. 162/16 del 5.05.2016.

[5] Cass. sent. n. 22369/2004.

[6] Cass. sent. n. 12527/2000.

[7] Art. 1455 cod. civ.

 

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