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Lo sai che? Pubblicato il 25 agosto 2016

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Lo sai che? Affitto: dopo quanti mesi di morosità si viene sfrattati?

> Lo sai che? Pubblicato il 25 agosto 2016

Nella locazione a uso abitativo basta anche una sola mensilità, mentre negli affitti commerciali la morosità non è una causa immediata di risoluzione del contratto.

 

Affitto: fin dove si può spingere l’inadempimento dell’inquilino prima di subire lo sfratto? In altri termini, dopo quante mensilità saltate si viene considerati morosi e si riceve l’atto giudiziario per la risoluzione del contratto di locazione?  

Il problema di ogni inquilino è “avere più tempo” per pagare l’affitto. Gran parte delle famiglie non ce la fa ad arrivare a fine mese e, spesso, i soldi messi da parte per il canone di locazione non sono sufficienti per poter pagare l’intero importo previsto dal contratto. Così si accumulano mensilità arretrate. A volte ciò avviene con la tolleranza del padrone di casa che, pur di non attivare lunghe e incerte procedure giudiziali, preferisce concedere una dilazione del termine all’inquilino piuttosto che andare dall’avvocato. Anche perché l’avvio dell’azione di sfratto, ponendo il conduttore nella consapevolezza di dover lasciare a breve l’appartamento, lo porta a disinteressarsi completamente delle ragioni del titolare dell’immobile, finendo per non pagare anche laddove potrebbe.

 

Risulta allora di fondamentale importanza, sia per l’inquilino che per il locatore, stabilire dopo quante mensilità non pagate si può passare allo sfratto. E la risposta varia a seconda che si sia in presenza di un contratto di locazione ad uso abitativo oppure ad uso commerciale.

In particolare, il locatore può intimare lo sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile a condizione che il conduttore non abbia pagato i canoni di locazione alle scadenze pattuite. Nello stesso atto può chiedere anche il pagamento dei canoni scaduti. Al fine però di intimare lo sfratto occorre che l’inadempimento del conduttore sia:

  • per le locazioni ad uso abitativo: anche di una sola mensilità, ma l’inadempimento deve protrarsi per almeno 20 giorni. Pertanto il procedimento di sfratto può essere azionato solo a partire dal ventunesimo giorno successivo a quello in cui il pagamento doveva avvenire [1];
  • per le locazioni ad uso commerciale: di importanza rilevante in rapporto all’interesse concreto del locatore (da valutarsi caso per caso) e ai principi di buona fede contrattuale [2].

 

Quindi, nel caso di locazioni a fini commerciali, il mancato pagamento di alcune mensilità del canone non comporta automaticamente lo sfratto e, quindi, la risoluzione del contratto per inadempimento; spetta piuttosto al giudice valutare – sulla base della singola vicenda – la gravità dell’inadempimento ossia quanto sia il debito accumulato dal conduttore. Infatti, alle locazioni non abitative non si applica la legge equo canone [3]. È quanto chiarito dal Tribunale di Larino in una recente sentenza [4].

Nel caso di specie, il giudice ha valutato comunque grave l’inadempimento e risolto il contratto, bocciando la tesi del conduttore che si giustificava col fatto che il locatore aveva fittato ad altri un locale attiguo per la stessa attività commerciale.

Affitto: quando scatta la morosità?

Secondo parte della giurisprudenza si ha morosità non solo quando l’inquilino non paga il vero e proprio canone di affitto convenuto in contratto, ma anche quando l’inadempimento si riferisce ai cosiddetti oneri accessori (ossia, ad esempio, alle spese condominiali o le spese di ordinaria amministrazione a carico del conduttore ma anticipate dal locatore) [5]. Tuttavia, perché si possa procedere allo sfratto, il mancato pagamento delle spese condominiali e degli altri oneri accessori deve avere una certa rilevanza. In particolare:

  • per la locazione uso abitativo, l’ammontare dell’inadempimento deve essere superiore a due mensilità di canone [6];
  • per la locazione ad uso commerciale, l’inadempimento deve avere un’importanza tale da rompere l’equilibrio del contratto [7].

note

[1] Art. 5 e 55 L. 392/78.

[2] Art. 1455 cod. civ.; Trib. Bari sent. n. 3051/2010. Cass. sent. n. 15363/2010.

[3] L. n. 392/1978

[4] Trib. Larino, sent. n. 162/16 del 5.05.2016.

[5] Cass. sent. n. 22369/2004.

[6] Cass. sent. n. 12527/2000.

[7] Art. 1455 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

Tribunale di Larino – Sezione civile – Sentenza 5 maggio 2016 n. 162

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI LARINO

Il Giudice, Dr.ssa Tiziana Di Nino, all’udienza del 4 maggio 2016 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa civile iscritta al n. 183 del ruolo generale affari contenziosi dell’anno 2015 e fissata per la discussione orale l’udienza del 4 maggio 2016, vertente

TRA

IM.AN., elettivamente domiciliata in Termoli, alla Via (…), presso lo studio legale dell’Avv.to Sa.Gi. il quale la rappresenta e difende in virtù di mandato a margine dell’atto di sfratto per morosità;

INTIMANTE

EDi.Eu., elettivamente domiciliata in Termoli, alla Via (…), presso lo studio dell’Avv.to Gi.Co. che la rappresenta e difende in virtù di mandato in calce della comparsa di costituzione e risposta;

INTIMATA
OGGETTO: Sfratto per morosità. IN FATTO

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida Im.An. ha convenuto in giudizio la Di.Eu. per ivi: a) per sentire dichiarare la risoluzione del contratto intercorso tra le parti per la morosità della conduttrice; b) veder rilasciato l’immobile concessole in locazione; c) vederla condannata, infine, al pagamento di tutti i canoni di locazione non corrisposti, oltre agli interessi legali su ogni singolo rateo scaduto.

Con il contratto registrato il 28/03/2012 Im.An. ha concesso in locazione ad uso commerciale alla Di.Eu. il capannone industriale sito in Termoli alla c.da (…), in zona autoportuale, al canone mensile iniziale di Euro 1.500,00 – canone che sarebbe aumentato nei mesi successivi a scadenze prefissate – e che la conduttrice si è resa morosa al pagamento degli stessi fin dal mese di dicembre 2013, per un ammontare complessivo, alla data di introduzione del giudizio, di Euro 15.050,00.

Si è costituita l’intimata eccependo che la locatrice ha fissato nel contratto un canone di locazione crescente e che la situazione di grave crisi economica è stata aggravata dalla condotta della stessa Im. la quale ha concesso altresì in locazione un locale attiguo a quello a

lei locato, per lo svolgimento della stessa attività commerciale. Ha rappresentato De.Ma., inoltre, che dalla situazione di crisi economica è scaturita una depressione e problemi familiari, tanto che lo stesso si è separato dalla moglie. Ha chiesto, nelle conclusioni, il rigetto delle domande dell’intimante, con vittoria delle spese di lite.

Lo sfratto è stato convalidato con provvedimento del 25 febbraio 2015. La causa è stata istruita mediante la allegazione di documenti agli atti introduttivi del giudizio e ritenuta matura per la decisione senza necessità di svolgimento di ulteriore attività istruttoria. Definito il tema della lite, è stata fissata l’udienza di discussione e concesso il termine per il deposito di memorie conclusionali e le parti sono state invitate a precisare le conclusioni.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda dell’intimante è fondata e deve essere accolta per le ragioni che seguono.

Nelle locazioni stipulate per uso non abitativo la valutazione della gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione non può essere operata conformemente al disposto di cui agli artt. 5 e 55 della L. n. 392/78, avendo la giurisprudenza più recente, ormai, escluso univocamente l’applicabilità della citata norma alle locazioni non abitative (cfr.: Cass. Civ., 12 aprile 2006, n. 8628; Cass. Civ., 11 gennaio 2011, n. 446). Ne deriva, che il mancato pagamento di alcune mensilità del canone, pur costituendo condotta di inadempimento, non può comportare l’automatica risoluzione del rapporto ma deve essere vagliato dal Giudice, su cui grava il compito – all’esito del giudizio – di operare la valutazione dell’importanza dello squilibrio tra le prestazioni con riguardo all’interesse del locatore in relazione al suo diritto di ricevere il canone in misura legale (da ultimo, Corte d’Appello di Napoli, sentenza del 6/05/2015, n. 1727).

Per le locazioni non abitative la valutazione dell’importanza dell’inadempimento del conduttore resta affidata, dunque, ai comuni criteri di cui all’art. 1455 c.c. e ne deriva, secondo l’interpretazione data dalla giurisprudenza, che “La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l’equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore” (Cass. Civ., 4 giugno 2002, n. 8076; Cass. Civ., 6 marzo 2012, n. 3477). Orbene, dagli atti del giudizio risulta incontestato il mancato pagamento dei canoni di locazione indicati dalla intimante, sebbene la conduttrice ne faccia dipendere la causa dal periodo di crisi economica aggravata dall’apertura di un negozio, nei pressi del proprio, svolgente la medesima attività di vendita di autoricambi, di cui si imputa la responsabilità alla locatrice. Atteso però che il pagamento dei canoni non è più stato effettuato, fino al rilascio dell’immobile, deve dirsi, d’accordo con quanto su espresso, rotto quell’equilibrio contrattuale tra locatore e conduttore tanto da rendere necessaria la risoluzione del contratto di locazione (si veda: Cass. Civ., 9 giugno 2003, n. 9199).

Deve essere accolta, quindi, la domanda del locatore di risoluzione del contratto di locazione. La locatrice, infatti, conformemente al principio del riparto dell’onere della prova di cui all’art. 2697 c.c., ha il titolo dal quale discende il suo diritto di credito, mentre la conduttrice non ha provato i fatti estintivi dello stesso, cioè di aver pagato i canoni di affitto anzi, il mancato

pagamento di quei canoni è confermato dalla stessa conduttrice nell’atto introduttivo e negli ulteriori atti del giudizio. D’altra parte, le difese formulate dalla conduttrice non sono idonee a far emergere un inadempimento della locatrice, non essendo previsto nel contratto di locazione un divieto di locare altro immobile attiguo a terzi per lo svolgimento della stessa attività (tale circostanza, tuttavia, non è comunque provata agli atti; infatti, dalle foto allegate non può desumersi l’esistenza di un’attività concorrente nei pressi di quella svolta dalla conduttrice di cui sia locataria la stessa Im.An.).

Le spese del presente grado seguono la soccombenza e vengono liquidate ai valori medi secondo i parametri individuati con D.M. n. 55/2014, ricadendo la fase conclusiva dell’attività professionale dell’avvocato in un momento successivo all’entrata in vigore del citato decreto, tenuto conto: del valore, della natura e complessità della controversia, del numero, dell’importanza e complessità delle questioni trattate, senza la voce relativa all’attività istruttoria la quale non è stata svolta.

P.Q.M.

Il Tribunale di Larino, definitivamente pronunciando sulla causa civile iscritta all’R.G. n. 183/15 e vertente tra Im.An. e la Di.Eu., ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa o rigettata, così provvede:

1) dichiara risolto per grave inadempimento della conduttrice il contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra Im.An. e la Di.Eu. ed avente ad oggetto l’immobile sito in Termoli alla Via (…);

2) ordina l’immediato rilascio dell’immobile sito in Termoli alla Via (…);

3) condanna la Di.Eu. a rifondere a Im.An. le spese processuali del presente giudizio che si liquidano in Euro 2.260,00 per onorari, Euro 162,27 per esborsi, oltre il 15% di spese generali, IVA e CAP come per legge.

Della presente sentenza pronunciata all’esito della Camera di Consiglio è stata data lettura in udienza.

Così deciso in Larino il 4 maggio 2016. Depositata in Cancelleria il 5 maggio 2016.

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