Vendita a rate: niente immobile agli eredi con la riserva di proprietà
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28 Ago 2016
 
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Vendita a rate: niente immobile agli eredi con la riserva di proprietà

Nella vendita con riserva della proprietà, il trasferimento della proprietà del bene dal venditore all’acquirente avviene solo col pagamento integrale del prezzo concordato, ossia con l’ultima rata.

 

Quando si compra una casa a rate bisogna stare attenti a che non vi sia la cosiddetta “riserva di proprietà”: si tratta di una clausola in base alla quale il trasferimento della proprietà dell’immobile, in favore dell’acquirente, si verifica solo al pagamento dell’ultima rata convenuta e non alla stipula del contratto. In buona sostanza, se nella normale vendita a rate, la dilazione è una semplice agevolazione concessa all’acquirente, ma la proprietà si trasferisce in capo a questi già solo con la firma della compravendita, nella vendita “con riserva di proprietà” l’immobile resta in capo al venditore fino a quando il compratore non ha versato l’ultima trance del prezzo: solo in quel momento egli diventa il nuovo proprietario. Si tratta di un sistema con cui il venditore si “garantisce” dall’inadempimento della controparte, trattenendo in capo a sé la proprietà del bene oggetto del contratto di vendita, fintantoché essa non riceva il saldo del prezzo dovutole. Ovviamente vi si fa ricorso tutte le volte in cui, nell’operazione di vendita, non interviene una banca ad anticipare l’intero prezzo e a farselo poi restituire, a rate, dall’acquirente, lasciando però fuori da questo rapporto il venditore già soddisfatto.

 

La conseguenza, sotto un piano pratico, è che, se l’acquirente muore quando ancora non ha completato l’intero piano dei pagamenti, la casa acquistata con la riserva di proprietà non si trasferisce agli eredi. Questi ultimi, quindi – sempre che accettino l’eredità – potranno tutt’al più ereditare il diritto a proseguire nei pagamenti delle rate. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

 

La Corte ricorda che, nella vendita con riserva della proprietà, il venditore rimane proprietario del bene finché il pagamento non sia ultimato. Il trasferimento della proprietà del bene dal venditore all’acquirente avviene solo col versamento integrale del prezzo concordato; pertanto, se l’acquirente decede prima di aver pagato l’ultima rata, il bene non entra nella sua successione, in quanto fa ancora parte del patrimonio del venditore. Gli eredi dell’acquirente hanno un diritto di credito per la somma versata dal defunto in vita (per riscattare la cosa e divenirne proprietario) e dell’eventuale aumento di valore che il bene abbia conseguito in ragione dei miglioramenti apportati dall’acquirente deceduto.

 

Dal punto di vista fiscale il contratto con riserva di proprietà viene tassato come una vendita normale, ossia efficace sin dall’inizio. Ciò sia ai fini dell’imposta di registro [2] sia ai fini Iva [3]. Pertanto, la vendita con riserva di proprietà va registrata (se non soggetto a Iva) con l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale (senza quindi potersi tassare l’atto, come accade per l’atto sospensivamente condizionato, con la sola imposta fissa e rinviare il pagamento dell’imposta proporzionale al momento in cui la condizione si verifichi).

 


[1] Cass. sent. n. 8467/16.

[2] Art. 27, co. 3, del Dpr 131/1986.

[3] Art. 2, co. 2, n. 1, del Dpr 633/1972.

 


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