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Lo sai che? Pubblicato il 29 agosto 2016

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Lo sai che? Casa senza agibilità: che fare?

> Lo sai che? Pubblicato il 29 agosto 2016

Acquisto di immobile, se il certificato di agibilità non può essere ottenuto il prezzo va ridotto.

Chi compra un appartamento e solo dopo il rogito notarile si accorge dell’assenza del certificato di agibilità, può chiedere la riduzione del prezzo d’acquisto al venditore (se già pagato, dovrà esigere il rimborso). Ha inoltre diritto a ottenere il risarcimento del danno (se dimostrato) sia al venditore che all’agenzia immobiliare. È quanto chiarito dal Tribunale di Lecce con una recente sentenza [1].

L’orientamento della giurisprudenza in tema di certificato di agibilità è piuttosto severa: nel caso di contratto di compravendita di una casa destinata ad abitazione, il certificato di agibilità viene considerato un requisito essenziale dell’immobile in quanto incide sulla sua funzione economico-sociale assicurandone il godimento e la commerciabilità. Ecco perché lo stesso venditore, salvo patti contrari, «ha l’obbligo di dotare l’appartamento compravenduto della licenza di agibilità».

Pertanto, in caso di mancato rilascio di esso, si configura un inadempimento del venditore. Ma attenzione: l’inadempimento scatta solo se è stato già sottoscritto il contratto definitivo. Invece se l’acquirente ha firmato il preliminare, non può fare ancora nulla poiché il venditore ha ancora tempo – prima del contratto definitivo – per procurarsi il certificato di agibilità.

Per ottenere la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno, l’acquirente deve però dimostrare di non essere stato a conoscenza, al momento della stipula del contratto di compravendita, dell’impossibilità di ottenere il certificato di agibilità per l’immobile comprato.

Il compratore può agire per il risarcimento anche nei confronti dell’agenzia immobiliare se dimostra che era a conoscenza dell’inesistenza del certificato di agibilità, o perlomeno “avrebbe dovuto sapere che la metratura dell’immobile non consentiva la sua destinazione ad uso abitativo”, circostanza che l’agente deve necessariamente comunicare all’acquirente.

note

[1] Trib. Lecce sent. n. 2023/16 del 22.04.2016.

Autore immagine: Pixabay.com

Tribunale di Lecce – Sezione civile – Sentenza 22 aprile 2016 n. 2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Lecce in composizione monocratica, in persona del Dr. Angelo Rizzo, ha pronunziato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 50000 988/2009 del Ruolo Generale promossa DA
Si.Lu. con l’avv. Ni.Sa.
CONTRO
Ca.Gi. con l’avv. Al.De.
St. S.a.s. con l’avv. Da.Wa.
OGGETTO: riduzione del prezzo – risarcimento danni.
MOTIVAZIONE
L’attrice chiede:

a) dichiararsi l’inadempimento contrattuale dei convenuti relativamente alla mancanza della licenza di abitabilità e per la mancata consegna o inesistenza delle certificazione energetica e per l’effetto condannare i convenuti alla riduzione del prezzo nella misura di Euro 36.000,00 (pari al 40% del prezzo pagato di Euro 81.500,00) oltre al risarcimento del danno quantificato in Euro 10.000,00 conseguente a detto inadempimento;

b) accertare e dichiarare l’effettiva natura dell’incarico svolto dallo St. S.a.s. in qualità di mandatario del venditore Ca.Gi. e conseguentemente dichiarare la nullità del contratto di incarico mediatizio intercorso fra l’attrice e il convenuto St. sas con conseguente condanna alla restituzione della somma di Euro 3.000,00 percepita a titolo di provvigione; c) con vittoria di spese e compensi. E’ certo che non sia stato rilasciato da parte dell’autorità competente il certificato di agibilità del complesso immobiliare del quale fa parte l’appartamento acquistato dall’attrice.

Va altresì rilevato che non sussisteva alla data del 25.3.2009 alcun obbligo in capo al Ca. di consegna del certificato relativo alla classe energetica dell’immobile oggetto di causa in quanto tale obbligo è intervenuto in data 1.1.2012.

Orbene il Tribunale ritiene di dover condividere l’indirizzo giurisprudenziale maggioritario secondo cui nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di agibilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale ad incidere

sull’attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.

Pertanto il mancato rilascio della licenza di agibilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione ai sensi dell’art. 1460 c.c. o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’agibilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass. Sez. II 26.1.2006 n. 1514).

Osserva il Tribunale che i convenuti hanno riferito, in sede di loro interrogatorio formale (e quindi nel loro interesse), che la Si.Lu. era a conoscenza della inesistenza del certificato di agibilità perché mai rilasciato e che per tale motivo ebbe ad ottenere, dopo serrate trattative, uno sconto consistente sul prezzo di Euro 101.000,00 determinato dal Ca. definitivamente fissandolo in sede di stipula in Euro 81.500,00.

Tale tesi appare non credibile sia perché il venditore non ha provato che la compratrice aveva rinunziato al requisito dell’agibilità o esonerato il predetto venditore dall’obbligo di ottenere tale titolo, ma ancor più non è convincente tale tesi alla luce della dichiarazione testimoniale resa dall’arch. Pa.Re., amministratore del condominio Pr., teste indifferente, idoneo e non sospetto, il quale, sotto il vincolo del giuramento, ha riferito che tutti i condomini erano a conoscenza che lo stabile non era munito di certificato di agibilità e di prevenzione incendi e precisava “ho riferito alla sig.ra Si. la circostanza sopra riportata nel momento in cui è divenuta proprietaria dell’appartamento per cui è causa. Preciso che non so con certezza se la sig.ra fosse già proprietaria ma ricordo che così si qualificò…confermo che in data 26.3.2009 ho trasmesso allo St. sas il fax richiesto contenente la informazione sulla mancanza del certificato di agibilità. Preciso che l’invio del fax mi fu sollecitato dallo St. sas e preciso altresì che della circostanza era a conoscenza del sig. Ca. Preciso altresì che dopo l’acquisto dell’immobile la signora mi telefonò per presentarsi come nuova inquilina chiedendomi precisazioni in merito alla situazione dell’immobile e io riferì la mancanza del certificato di agibilità e che vi erano della cause in corso”. E’ incontestabile, quindi, che il Ca. fosse a conoscenza della mancanza del certificato di agibilità fin dal 26.8.2004 data dell’assemblea condominiale nella quale si discusse del problema e fu conferito incarico all’ing. Ur. per il disbrigo della relativa pratica e lo St. sas a far data almeno dal 26.3.2009 data d’invio del fax, circostanza questa, verificatasi dopo che l’attrice aveva in data 23.3.2009 già firmato il preliminare di acquisto per Euro 81.500,00. Non v’è dubbio che sia il Ca. che lo St. sas abbiano dolosamente taciuto alla Si. che l’immobile non era munito del certificato di agibilità, violando così i principi di buona fede e correttezza in quanto il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di agibilità senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico – sociale ivi compresa la sua commerciabilità salvo abbattimento del valore dello stesso. Ammissibile pertanto oltre che fondata appare l’actio quanti minoris proposta nei confronti del Ca., così come l’azione risarcitoria nei confronti di St. sas in quanto quest’ultimo, nella sua qualità di mediatore, era certamente a conoscenza dell’inesistenza del certificato di agibilità, circostanza che avrebbe dovuto comunicare alla Si. la quale avrebbe potuto rifiutare

legittimamente l’affare, di tal che appare provata la condotta omissiva e quindi la responsabilità risarcitoria del mediatore ai sensi dell’art. 2043 c.c.

Va osservato che la giurisprudenza è unanime nel ritenere che il termine di un, anno per la denuncia di vizi dell’immobile, in assenza di convincenti elementi – contrari anteriori, decorre dal momento dell’acquisizione di idonei accertamenti tecnici in quanto solo con consulenza tecnica, come nel caso de quo, è dimostrata la piena comprensione dei fenomeni e la chiara individuazione ed imputazione delle loro cause.

Sul punto non v’è chi non veda che per l’attrice sarebbe stato a dir poco impossibile verificare che l’immobile compravenduto non possedeva i requisiti minimi igienico – sanitari per l’ottenimento dell’agibilità abitativa poiché la superficie interna, per come accertato dal Ctu, risulta pari a mq 24,06, il che significa che l’agenzia ponendo in essere la normale diligenza richiesta al mediatore immobiliare professionista, avrebbe dovuto sapere che la metratura dell’immobile non consentiva la sua destinazione ad uso abitativo, salva diversa determinazione dell’acquirente, da provare per iscritto, prova non fornita. Secondo quanto previsto dall’art. 3 del D.M. 5.7.1975″ l’alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28 e non inferiore a mq 38 se per due persone”. La Ctu che si condivide perché immune da vizi logici e procedimentali ha concluso:

“Tale abitazione è destinata a non poter ottenere la prescritta dichiarazione di agibilità si che tale circostanza non può non restare priva di incidenza negativa sul valore di mercato e sulla sua commerciabilità non potendo essere offerta sul mercato come abitazione…sulla base di un parametro unitario di Euro/mq. 1.000,00 e pertanto, tenendo conto anche dell’incidenza del balcone esterno, sulla base di un prezzo pari, in cifra tonda, ad Euro 25.000,00 (Euro venticinquemila).

Le domande sono fondate e vanno accolte.

La spese vanno determinate come da dispositivo secondo i criteri dettati dal D.M. n. 55/2014 temporalmente applicabile in relazione al momento di conclusione dell’attività difensiva.

P.Q.M.

Il Tribunale di Lecce così provvede: accoglie la domanda;

dichiara l’inadempimento di esso convenuto venditore Ca.Gi. per la mancata consegna del certificato di agibilità dell’immobile posto al secondo piano con accesso dalla scala B del complesso condominiale sito in Otranto, località Trafili, alla Via (…) compravenduto all’acquirente Si.Lu. con atto per Notar dr. An.No. del 30.3.2009 rep. n. 74028 e racc. 21392 registrato il 6.4.2009 al n. 1044;

per l’effetto condanna Ca.Gi. alla riduzione del prezzo pagato dall’attrice nella misura di Euro 25.000,00 così come determinata dal Ctu; condanna, pertanto, Ca.Gi. al pagamento delle spese di Ctu e alla restituzione in favore dell’attrice Si.Lu. della somma di Euro 56.500,00 oltre interessi dal di della domanda all’integrale soddisfo;

condanna Ca.Gi. al risarcimento del danno per inadempimento per quanto in parte motiva che può essere liquidato in via equitativa nella misura di Euro 3.000,00 oltre interessi dal di della domanda all’integrale soddisfo;

condanna Ca.Gi. al pagamento in favore dell’attrice Si.Lu. della somma di Euro 340,00 per spese borsuali ed Euro 7.254,00 per compensi professionali oltre accessori tutti di legge;

condanna il convenuto St. S.a.s. in persona del legale rappresentante p.t. al risarcimento del danno, per condotta gravemente omissiva non consentita ad un mediatore professionista per quanto in parte motiva, in favore dell’attrice Si.Lu. che si determina in via equitativa nella misura di Euro 3.600,00 oltre interessi dal di della domanda all’integrale soddisfo; rigetta la domanda riconvenzionale proposta in via risarcitoria dal convenuto St. S.a.s. per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. nei confronti. dell’attrice Si.Lu. perché non provata;

– dichiara compensate le spese fra l’attrice Si.Lu. e St. sas di Pe.Lu. attesa la peculiarità e relativa novità della questione giuridica inter partes trattata.

Sentenza esecutiva ex lege.
Così deciso in Lecce il 21 aprile 2016. Depositata in Cancelleria il 22 aprile 2016.

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