Spese condominiali, esenzioni e fondo cassa morosi
Lo sai che?
30 Ago 2016
 
L'autore
Redazione
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Spese condominiali, esenzioni e fondo cassa morosi

Può il costruttore esonerarsi dal pagamento delle spese condominiali? E con quale maggioranza l’assemblea può deliberare l’approvazione di un fondo cassa per far fronte alle spese, rese impossibili dall’inadempimento dei morosi?

 

Le spese condominiali sono un boccone amaro, difficile da mandar giù soprattutto quando non tutti pagano o alcuni pagano meno di quanto dovrebbero. Così, nel momento in cui bisogna mettere mano al portafogli, c’è sempre chi invoca un’esenzione a proprio favore, chi non è disposto ad anticipare le quote dei morosi, chi ritiene di non essere stato informato correttamente dei lavori e delle spese, chi lamenta poca trasparenza nei conteggi, chi se la prende con l’amministratore e vuole che sia questi a pagare in prima persona. Insomma, in ogni assemblea di condominio ogni decisione è sofferta e sudata.

 

In questa breve scheda prendiamo in considerazione due ipotesi piuttosto ricorrenti quando di parla di spese condominiali: quella in cui il costruttore, rimasto ancora proprietario degli appartamenti invenduti, si riserva il diritto di non pagare le relative quote condominiali; e quella in cui, stante la morosità protratta di più condomini, per evitare il pignoramento del conto corrente del condominio o dei singoli beni dei condomini, l’assemblea voti la costituzione di un fondo cassa, volto a far fronte alle esigenze primarie e, di fatto, a ripianare il debito provocato dagli inadempienti.

 

 

L’esenzione del costruttore dal pagamento delle spese condominiali

Solo una delibera dell’assemblea, con voto preso all’unanimità, può autorizzare il costruttore ad esimersi dal pagare le spese condominiali per la parte di millesimi ancora rimasti a suo nome. O, diversamente, la clausola di esenzione deve essere contenuta nel regolamento di condominio che ogni singolo proprietario ha accettato davanti al notaio al momento della firma del rogito (è il cosiddetto regolamento contrattuale). A chiarire questo aspetto è stata la Cassazione con una recente sentenza [1].

 

In pratica, secondo il condivisibile orientamento della Suprema Corte, solo con il consenso di tutti i condomini – sia esso raggiunto, collegialmente, in sede di assemblea; sia esso invece raggiunto, singolarmente, alla stipula di ciascun contratto di vendita dell’appartamento – può portare a una deroga delle norme del codice civile in tema di ripartizione delle spese condominiali, ripartizione che la legge prescrive dover avvenire necessariamente secondo le rispettive quote di proprietà (i cosiddetti millesimi).

 

Una volta inserita tale clausola nel regolamento, è diritto del costruttore non partecipare alle spese condominiali, le quali andranno ripartite solo tra i proprietari che, nel frattempo, hanno acquistato l’immobile e si sono costituiti in condominio.

È dunque possibile ripartire le spese in parti disuguali o esonerare dal pagamento uno o più dei condomini, in tutto o in parte. Tale “diversa convenzione” – che trova giustificazione nella libertà dei privati di regolare, come meglio credono, i propri rapporti patrimoniali – deve però essere prevista in un regolamento condominiale contrattuale (quello firmato singolarmente davanti al notaio) o in una delibera dell’assemblea con l’unanimità di tutti i voti.

 

È possibile anche il percorso inverso, ossia la revoca o la modifica di tale decisione: ma anche a tal fine è necessaria l’approvazione di tutti i condomini, ossia l’unanimità dei voti.

 

 

 

Fondo cassa a copertura delle quote non versate dai morosi

Il secondo punto caldo quando si parla di spese condominiali è la gestione degli ammanchi di cassa determinati dalla morosità dei condomini che non pagano le proprie quote. A differenza del fondo cassa per i lavori straordinari (la cui costituzione è obbligatoria per legge ogni volta in cui si devono fare degli interventi sulle parti comuni dell’edificio ed è approvato con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio), per la creazione del fondo cassa morosi, che serve a “coprire” le quote non versate dagli immancabili furbetti, è necessaria l’unanimità dei voti da parte dei condomini proprietari.

La giurisprudenza, a riguardo, ha detto che, in mancanza di diverso accordo approvato all’unanimità, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente aver luogo secondo i criteri di proporzionalità fissati dal codice civile e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi.

Il principio è lo stesso che regge l’esenzione del costruttore: si può derogare ai criteri di ripartizione delle spese fissati dal codice civile solo con il consenso di tutti i condomini.

 

In passato, però, la Cassazione aveva detto che l’unanimità può essere evitata (in favore, invece, della semplice maggioranza degli intervenuti) solo quando si deve far fronte a una spesa urgente [3]. Invece, con la riforma del diritto di condominio, approvata nel 2012 [4], l’unanimità è tornata a essere l’unica via per approvare il fondo morosi.

 

In ogni caso, il fondo morosi non esonera l’amministratore dalla riscossione delle quote non riscosse. Egli si deve immediatamente attivare per il recupero crediti, anche al fine di restituire agli altri condomini quanto anticipato. In particolare, l’amministratore ha sei mesi di tempo, che decorrono dalla chiusura annuale dell’esercizio, per agire nei confronti dei condomini inadempienti e, senza l’autorizzazione dell’assemblea, può ottenere nei loro confronti un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. È necessario produrre al giudice il verbale dell’assemblea condominiale con le delibere di approvazione del bilancio consuntivo o preventivo e di eventuali spese straordinarie; i prospetti di ripartizione delle spese, nonché le eventuali diffide inviate dall’amministratore al condomino moroso. Nel frattempo, sono i condomini “in regola” a pagare le loro quote e, per quanto concerne il riscaldamento centralizzato, la ripartizione è effettuata in proporzione ai rispettivi millesimi calore.

 


[1] Cass. sent. n. 16321/16 del 4.08.2016.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 13631/2001.

[4] L. 220/2012.

 

Autore immagine: 123rf com

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 
 
Commenti