Esecuzione immobiliare 2016: la nuova procedura
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1 Set 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Esecuzione immobiliare 2016: la nuova procedura

Il processo esecutivo mira ad attuare coattivamente un diritto del creditore: che cos’è il pignoramento? Come funziona l’esecuzione immobiliare e come è cambiata con il dl banche?

 

 

La funzione del processo esecutivo è quella di attuare concretamente e in via coattiva (cioè obbligatoriamente) un diritto accertato da una sentenza, all’esito di un processo, oppure da un titolo di credito (come un assegno) o ancora da una scrittura privata autenticata (come un contratto, una quietanza di pagamento o una transazione).

 

I protagonisti del processo esecutivo sono, quindi, un creditore e un debitore: il primo è titolare di un diritto che dovrebbe essere soddisfatto mediante l’azione del secondo che, però, resta inattivo. Pensiamo a Tizio che ha una sentenza la quale condanna Caio a corrispondergli una somma di 500 euro per canoni d’affitto non pagati ma Caio resta inerte. Tizio, può, quindi, agire esecutivamente nei confronti di Caio proprio perché il sistema giudiziario gli fornisce uno strumento per conseguire il soddisfacimento del proprio diritto coattivamente, superando le resistenze del debitore.

 

 

Esecuzione immobiliare: che significa?

Si parla di procedura di esecuzione immobiliare quando, a seguito del mancato pagamento di una certa somma, fattura, o altro titolo, il debitore non provvede ad onorare il suo debito nei confronti del creditore. Quest’ultimo, pertanto, per ottenere quanto gli spetta di diritto, si rivolge prima al giudice competente, per la firma del decreto ingiuntivo, cioè un ordine al debitore di adempiere l’obbligazione assunta (ad esempio, il pagamento di una somma di denaro o la consegna di una cosa mobile determinata) entro un determinato periodo di tempo (normalmente 40 giorni).

 

A questo punto, deve far notificare il cd. atto di precetto presso il domicilio del debitore, con il quale avverte ed intima il debitore stesso di saldare il suo debito entro 10 giorni dalla notifica, pena l’esecutività del titolo entro 90 giorni dal precetto (in pratica, esecutività significa che si attiva la procedura per vendere l’immobile all’asta, senza ulteriori avvisi).

In parole semplici, l’atto di precetto è una comunicazione ufficiale e formale di preavviso di esecuzione immobiliare, mediante la quale il debitore viene informato dell’inizio della procedura esecutiva entro 10 giorni dalla notifica, se non provvederà a pagare quanto da lui dovuto. Inoltre, viene messo a conoscenza delle modalità attraverso le quali è possibile comunque rimediare e sanare il debito, interrompendo così la procedura espropriativa.

 

La procedura esecutiva immobiliare ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto e di superficie (se ne parla quando il proprietario di un suolo concede ad un altro soggetto il diritto di costruirci un edificio sopra attribuendogli la proprietà separata dell’edificio) su beni immobili. Nel corso della medesima procedura esecutiva possono essere espropriati, oltre all’immobile, anche le sue pertinenze (come la cantina o il solaio), i suoi frutti pendenti (ad esempio, le mele dell’albero di melo) e i mobili che lo arredano (il letto, il comò, la libreria).

 

Se, quindi, il debitore, dopo aver ricevuto l’atto di precetto, continua a non voler o non poter pagare il suo debito, il creditore, dopo 45 giorni, può richiedere la trascrizione dell’atto di pignoramento dell’immobile e pignorare in tal modo i beni immobili posseduti del debitore, per la somma che serve a coprire il debito, gli interessi e le spese legali: il pignoramento, quindi, è l’atto con cui si dà inizio all’esecuzione vera e propria.

 

Ulteriore precisazione: il creditore che vanti un’ipoteca su un bene non può procedere con il pignoramento di altri immobili se non ha prima espropriato quello ipotecato. Si ricorda che l’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore che serve, non a caso, a tutelarlo in caso di insolvenza. A conferma di ciò, la legge dice anche che se il creditore estende il pignoramento anche a immobili non pignorati, il giudice può ridurlo oppure sospendere la vendita del bene non ipotecato finché non sia stato venduto quello interessato dalla garanzia.

 

 

Esecuzione immobiliare: che cos’è il pignoramento?

Come detto, il pignoramento è l’atto con il quale si apre l’espropriazione immobiliare: in tale atto vanno indicati esattamente l’immobile ipotecato e i beni e i diritti immobiliari che si vogliono sottoporre a esecuzione, ingiungendo al debitore di non sottrarre i beni alla garanzia dell’adempimento.

 

Subito dopo la notifica del pignoramento, l’ufficiale giudiziario o lo stesso creditore pignorante consegnano copia autentica dell’atto presso la conservatoria dei registri immobiliari affinché venga trascritto, a fini pubblicitari, il pignoramento dell’immobile interessato. Una nota di trascrizione viene restituita al depositante [1].

L’ufficiale giudiziario, dopo aver eseguito l’ultima notifica, consegna senza ritardo al creditore l’originale dell’atto di pignoramento e la nota di trascrizione (l’atto che limita la circolazione e la disponibilità del bene).

Il creditore, quindi, provvede a depositarli in copia conforme presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione competente per territorio insieme alla nota di iscrizione a ruolo e alle copie conformi del titolo esecutivo e del precetto. A tal proposito, si ricorda che il deposito deve avvenire entro quindici giorni, pena perdita di efficacia del pignoramento.

A questo punto, il cancelliere, forma il fascicolo dell’esecuzione.

 

 

Esecuzione immobiliare: che fine fanno i beni pignorati?

Con il pignoramento il debitore diviene custode dell’immobile e di tutte le pertinenze e dei frutti interessati, ma non ha alcun diritto a ricevere, per quest’attività, un compenso. Il giudice può, comunque, su istanza del creditore procedente o di uno intervenuto successivamente e dopo aver sentito il debitore, nominare come custode una persona diversa se l’immobile non è occupato dal debitore stesso.

 

Qual è il compito del custode? Egli deve rispettare una serie di obblighi e di divieti: è tenuto, infatti, all’obbligo del rendiconto – il documento in cui vengono indicati analiticamente i risultati della gestione – [2] e non può locare il bene immobile pignorato, salvo apposita autorizzazione del giudice. Nel caso in cui non rispetti tali prescrizioni, il giudice provvede alla sua sostituzione.

 

 

Esecuzione immobiliare: che cos’è il pignoramento successivo?

Si parla di pignoramento successivo quando il conservatore dei registri immobiliari, nel trascrivere il pignoramento, si accorge che l’immobile è già stato pignorato: in tal caso ne fa menzione nella nota di trascrizione che restituisce.

A questo punto, ci sono due possibilità, a seconda di quando è avvenuto il secondo pignoramento:

  1. se è compiuto prima della prima udienza fissata per l’autorizzazione della vendita dell’immobile, è depositato con tutti gli altri documenti necessari in cancelleria ed è inserito nel fascicolo già formato in base al primo pignoramento. L’esecuzione si svolge in un unico processo;
  2. se è compiuto successivamente, ha gli effetti di un intervento tardivo rispetto ai beni colpiti dal primo pignoramento.

 

 

Esecuzione immobiliare: che significa intervento dei creditori?

Ritorniamo all’esempio prima fatto di Tizio e Caio. Se Caio, oltre a dover del denaro a Tizio, deve anche altre somme a Sempronio e a Mevia, questi ultimi – creditori da soddisfare al pari di Tizio – possono intervenire nella stessa procedura non oltre la prima udienza fissata per l’autorizzazione della vendita: così facendo, partecipano all’espropriazione dell’immobile pignorato e, se sono muniti di titolo esecutivo, possono anche provocarne i singoli atti: ad esempio, possono proporre l’istanza di vendita oppure possono proporre domanda di sostituzione del custode o, ancora, fare istanza di assegnazione.

 

Se, invece, essi intervengono dopo la suddetta udienza e fino a quella fissata per la formazione del progetto di distribuzione delle somme ricavate, saranno soddisfatti solo nel caso in cui resti qualcosa da suddividere dopo il pagamento del creditore procedente e di quelli intervenuti precedentemente e tempestivamente. Questo a meno che non siano privilegiati (godono, cioè, di una causa di prelazione e hanno, quindi, il diritto di ottenere soddisfacimento con precedenza rispetto agli altri creditori, che sono detti chirografari: si veda, a tal proposito, http://www.laleggepertutti.it/121580_crediti-privilegiati-quali-sono-e-cosa-comportano): in tal caso, concorrono alla distribuzione della somma ricavata in ragione dei loro diritti di prelazione e, se muniti di titolo esecutivo, possono provocare atti dell’espropriazione.

 

Dunque, è il creditore procedente a dover necessariamente provvedere a notificare, a ciascuno degli eventuali creditori con diritto di prelazione sui beni pignorati, un avviso in cui vanno indicate le generalità del pignorante, l’ammontare del credito per cui si procede, il titolo esecutivo che legittima l’azione e i beni pignorati.

 

Quindi, a poter intervenire nell’esecuzione sono:

– i soggetti muniti di un titolo esecutivo emesso contro il debitore: Tizio che ha una sentenza che accerta il suo credito e condanna Caio a pagare,

– i creditori che, al momento del pignoramento, avevano eseguito un sequestro sui beni pignorati o avevano un diritto di pegno o di prelazione risultante dai pubblici registri,

– i soggetti creditori di una somma di denaro risultante dalle scritture contabili nel caso in cui il debitore sia un imprenditore commerciale: ad esempio, l’impresa Beta che fornisce farina a Filano, produttore di pane e che vanta, nei suoi confronti un credito di 200 euro per vecchie forniture, credito risultante, appunto, dalle scritture contabili.

 

 

Esecuzione immobiliare: come avviene la vendita?

Una volta decorso il termine di dieci giorni dal pignoramento, il creditore procedente può fare istanza di vendita dell’immobile pignorato.

 

La vendita forzata ha lo scopo di trasformare i beni pignorati in denaro liquido e, una volta autorizzata, viene fatta al pubblico incanto (ossia all’asta) oppure senza incanto. In quest’ultimo caso, chi è interessato all’acquisto può fare un’offerta in busta chiusa al giudice la quale, tuttavia, non può essere accolta se perviene oltre il termine stabilito o se è inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza o, infine, se l’offerente non presta cauzione in misura non inferiore al decimo del prezzo proposto [3].

 

Il ricavato dalla vendita viene distribuito tra i creditori, con precedenza dei creditori privilegiati ed ipotecari [4].

 

 

Esecuzione immobiliare: come viene distribuito il ricavato della vendita?

Se il creditore procedente è uno solo, il giudice dell’esecuzione dispone il pagamento di quanto ad esso spettante a titolo di capitale, spese e interessi, sentito il debitore.

 

Nel caso, invece, in cui oltre al creditore procedente vi siano altri creditori intervenuti, il giudice provvede a distribuire la somma ricavata ripartendola proporzionalmente tra tutti i creditori.

Il residuo viene consegnato al debitore o al terzo che ha subito l’espropriazione.

 

Se un creditore che abbia diritto alla distribuzione della suddetta somma, sia a sua volta debitore di terzi, i suoi creditori possono chiedere al giudice di sostituirlo nella predetta distribuzione.

 

 

Esecuzione immobiliare: che significa pignoramento presso terzi?

Si parla di pignoramento presso terzi in riferimento a beni del debitore che sono nella disponibilità di un terzo soggetto [5].

Le ipotesi in cui si verifica sono due:

  1. il terzo è in possesso di beni del debitore: Tullio, terzo, abita la casa di Caio, debitore di Tizio,
  2. il debitore vanta crediti nei confronti del terzo: Alfa (terza) deve a Caio, debitore di Tizio, 100 euro.

 

L’atto di pignoramento, notificato al terzo e al debitore, deve innanzitutto contenere l’ingiunzione a non compiere atti dispositivi sui beni e sui crediti assoggettati al pignoramento: ad, esempio, Tullio non potrà locale la casa di Caio a Ennio.

 

Il terzo deve rendere al creditore procedente una dichiarazione, da farsi a mezzo raccomandata a/r o pec, nella quale specifica di quali cose o somme è debitore o si trova in possesso e quando ne deve eseguire il pagamento o la consegna, i sequestri precedentemente eseguiti presso di lui e le cessioni che gli sono state già notificate o che ha accettato.

Se sulla dichiarazione sorgono contestazioni o se, a seguito della mancata dichiarazione del terzo non è possibile identificare esattamente il credito o i beni del debitore in suo possesso, il giudice, su istanza di parte, provvede con ordinanza, compiuti i necessari accertamenti nel contraddittorio tra le parti e con il terzo.

Dal momento in cui gli è notificato l’atto di pignoramento, poi, il terzo è tenuto a rispettare gli obblighi imposti dalla legge al custode con riferimento alle cose e alle somme dovute e nei limiti dell’importo del credito precettato aumentato della metà.

 

 

Esecuzione immobiliare: cosa sono i beni indivisi?

Può accadere che tra gli elementi attivi del patrimonio del debitore vi sia contitolarità di un diritto reale che può essere espropriato (della proprietà, dell’enfiteusi, della superficie o dell’usufrutto): ad esempio, Caio, debitore di Tizio, è proprietario della metà della sua abitazione. L’altra metà è di proprietà di Catullo.

 

In tal caso, lo strumento che l’ordinamento pone a tutela del creditore è la cd. espropriazione dei beni indivisi [6]: in pratica, in questo tipo di espropriazione, oggetto dell’esecuzione è una quota ideale di un bene indiviso, dato che il creditore può rivolgersi al solo comproprietario del bene che sia suo debitore (Tizio si potrà rivolgere solo a Caio), per la quota di proprietà di quest’ultimo e non per le altre (Tizio si potrà rivolgere solo a Caio, per la metà dell’abitazione di sua spettanza).

 

Il pignoramento, come è logico, deve essere notificato, a cura del creditore pignorante, anche agli altri comproprietari, con avvertimento specifico che è fatto loro divieto di permettere al debitore di separare la propria quota senza espresso ordine del giudice. Così facendo, i comproprietari vengono costituiti custodi e divengono parti del processo esecutivo, evitando però che essi colludano con il debitore al fine di effettuare una divisione pregiudizievole: solo in tal modo, il creditore potrà conseguire il soddisfacimento del proprio diritto di credito.

 

Chiaramente, nel caso di beni indivisi, per espropriare la sola quota del debitore, occorre scinderla dal resto e questo è possibile mediante separazione.

Una volta separata la quota, si procede con la vendita forzata della stessa o con l’assegnazione in pagamento.

 

Se la separazione della quota in natura non è possibile o nessuno la richiede, il giudice può scegliere se procedere con il giudizio di divisione o disporre la vendita della quota indivisa.

Anche in questo caso, realizzata la divisione, si procede con la vendita forzata o con l’assegnazione della quota espropriata.

 

 

Esecuzione immobiliare: cosa cambia con il dl banche?

Dunque, ricapitolando: se il debitore non paga il debito,

  1. il creditore richiede il decreto ingiuntivo;
  2. il debitore riceve l’atto di precetto;
  3. il decreto ingiuntivo diventa esecutivo;
  4. si procede al pignoramento immobiliare con espropriazione dei beni immobiliari: si parla di esecuzione immobiliare;
  5. i beni espropriati vengono venduti all’asta, con conseguente recupero del credito.

 

Con l’entrata in vigore del decreto banche [7], cambiano le procedure per il pignoramento.

 

La novità più significativa riguarda il numero massimo di aste dopo le quali la procedura viene chiusa dal giudice, ma è stato modificato anche il contenuto dell’atto di pignoramento.

 

L’obiettivo è dare maggiori garanzie al debitore, riducendo i tempi dei pignoramenti al fine di evitare un eccessivo ribasso del valore dell’immobile pignorato.

 

Vediamo, allora, quali sono i punti più importanti del decreto banche sul tema: come cambia?

 

 

Esecuzione immobiliare: come cambia il pignoramento?

Come detto, se il debitore, dopo aver ricevuto l’atto di precetto, continua a non voler o non poter pagare il suo debito, il creditore chiede la trascrizione dell’atto di pignoramento dell’immobile e pignora in tal modo i beni immobili posseduti del debitore

L’atto di pignoramento deve contenere, ora, un nuovo avvertimento per il debitore: se, infatti, egli intenda opporsi all’esecuzione per espropriazione, deve farlo prima che il giudice disponga la vendita o l’assegnazione del bene pignorato; in caso contrario tale opposizione è inammissibile, a meno che sia fondata su fatti sopravvenuti o se non è stata proposta tempestivamente per causa non imputabile al debitore [8].

 

Si tenga presente che, durante il procedimento di esecuzione immobiliare, può accadere che l’immobile pignorato subisca un notevole deprezzamento del suo valore. Ciò si verifica quando il predetto immobile non viene venduto al primo esperimento di vendita disposto dal Giudice, non essendo pervenuta alcuna valida offerta d’acquisto da parte di terzi. In tale evenienza, al fine di rendere più appetibile il bene pignorato e nel contempo consentire la soddisfazione anche parziale del creditore procedente, il giudice deve abbassare il prezzo d’asta ad ogni successivo esperimento di vendita, con riduzione entro il limite di un quarto rispetto al prezzo fissato in precedenza. Come è facile intuire, questo meccanismo dei continui ribassi del prezzo d’asta dell’immobile pignorato favorisce perlopiù i terzi offerenti, i quali spesso lasciano andare volontariamente e consapevolmente deserte diverse udienze di vendita, così da poter acquistare l’immobile a prezzi ben al di sotto di quelli di mercato. Sfavoriti, invece, sia il creditore pignoratizio che il debitore esecutato. Infatti, il primo, a causa dei continui ribassi, corre il rischio concreto di soddisfarsi con una somma di denaro di molto inferiore rispetto il credito inizialmente vantato; il debitore esecutato, d’altro canto, si vedrebbe portar via l’immobile di sua proprietà ad un prezzo così basso da risultare assolutamente inidoneo a soddisfare le pretese dei suoi creditori [9].

 

Sempre nell’ottica di una riduzione dei tempi, il giudice può decidere di effettuare distribuzioni, anche parziali, delle somme ricavate; da parte sua, il professionista delegato alla vendita deve stilare un rapporto riepilogativo iniziale delle attività svolte entro 10 giorni dall’ordinanza di vendita e poi rapporti periodici ogni 6 mesi.

 

 

Esecuzione immobiliare: come cambia il decreto ingiuntivo?

Il d.l. sulle banche ha, inoltre, introdotto una norma nuova che dispone l’obbligo del creditore assegnatario di un bene immobile (a seguito dell’asta) di dichiarare in cancelleria, entro 5 giorni dalla pronuncia del provvedimento di assegnazione, il nome del terzo a favore del quale deve essere trasferito il bene stesso. Se non lo fa, il trasferimento è fatto a favore del creditore [10].

 

La riforma, infine, prevede l’immediata esecutività del decreto ingiuntivo per le somme non contestate, anche se è in corso il giudizio di opposizione [11]. Immediata esecutività significa che il debitore è costretto a dover pagare quanto intimato nel decreto ingiuntivo senza alcuna dilazione, anche in caso di opposizione.

Il decreto obbliga il giudice a concedere la provvisoria esecutività, anche se il debitore contesti un credito solo parzialmente, sulla parte non contestata.

 


[1] Art. 555 cod. proc. civ.

[2] Art. 593 cod. proc. civ.

[3] Si noti che la vendita forzata differisce notevolmente dal contratto di compravendita che, in quanto contratto a prestazioni corrispettive, ha bisogno dell’incontro delle volontà di compratore e venditore per potersi perfezionare. Nel caso della vendita forzata, invece, manca la volontà del venditore. Inoltre, con essa l’acquirente non acquista il bene a titolo originario, ma derivativo: il venditore effettivo, infatti, è lo Stato che effettua la vendita per mezzo dell’organo giudiziario.

Gli effetti restano pur sempre quelli previsti dall’art. 2919 cod. civ. per il contratto di compravendita, cioè il trasferimento, in capo all’acquirente, della proprietà e dei diritti a questa connessi.

[4] Artt. 2777 e ss. cod. civ.

[5] Art. 543 cod. proc. civ.

[6] Artt. 599, 600 e 601 cod. proc. civ.

[7] D. l. n. 59, del 03.05.2016.

[8] L’art. 4, d.l. n. 59/2016 modifica l’art. 492 cod. proc. civ., aggiungendo al terzo comma, la previsione secondo la quale “il pignoramento deve contenere l’avvertimento che, a norma dell’art. 615, co. 2, terzo periodo, l’opposizione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli artt. 530, 552 e 569, salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero che l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile“.

Viene novellato anche l’art. 615, co. 2, cod. proc. civ., con la previsione che l’opposizione, nell’esecuzione per espropriazione, “è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli artt. 530, 552, 569, salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile“.

[9] Nell’ipotesi appena descritta, ci si chiede se, a fronte degli eccessivi ribassi del prezzo d’asta dell’immobile pignorato, sia possibile estinguere anticipatamente la procedura esecutiva, con conseguente restituzione dell’immobile al debitore esecutato. La risposta sembra essere affermativa: l’art. 164 bis, disp. att. cod. proc. civ., dispone che “quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”. La predetta norma introduce nel nostro ordinamento l’ipotesi di estinzione della procedura esecutiva immobiliare per infruttuosità della vendita. L’applicazione della norma sarà rimessa al potere discrezionale del Giudice, che valuterà caso per caso, nonché sulla base di linee-guida preventivamente approvate da ciascun Tribunale, quando sarà opportuno ordinare la chiusura anticipata della procedura in questione, e quando invece occorrerà proseguire nelle operazioni di vendita dell’immobile pignorato nonostante i continui ribassi del prezzo d’asta.

[10] Art. 590 bis cod. proc. civ.

[11] Art. 648, co. 1, cod. proc. civ.

 

 


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