Cos’è la caparra confirmatoria nel preliminare
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31 Ago 2016
 
L'autore
Marco Borriello
 


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Cos’è la caparra confirmatoria nel preliminare

Caparra confirmatoria: caratteristiche, efficacia e differenze con l’acconto. Il diritto di recesso: quando è configurabile.

 

È noto che l’acquisto o la vendita di una casa è un’operazione assai delicata. La scelta dell’immobile piuttosto che l’incontro con l’acquirente apparentemente ideale, non possono essere le uniche certezze che ci conducono alla conclusione dell’affare.

 

Per chi acquista, è essenziale assumere tutte le informazioni necessarie: titolarità, legittimità amministrativa dell’immobile (niente abusi edilizi), assenza di pesi o gravami sulla casa (pegni od ipoteche), ecc., mentre per chi vende è, ad esempio, fondamentale la solvibilità del compratore.

 

Ad ogni modo, è regola comune sottoscrivere un contratto preliminare prima del trasferimento definitivo della casa. La stessa proposta d’acquisto che si firma in agenzia immobiliare, se accettata dal venditore, è un contratto preliminare a tutti gli effetti. Ciò obbliga le parti alla futura sottoscrizione dell’impegno definitivo, dove quindi, ci sarà l’effettivo passaggio di proprietà dell’immobile in cambio del prezzo pattuito.

 

Ebbene, se c’è qualcosa che non va oppure semplicemente una delle parti vuole fare marcia indietro, è possibile recedere prima del contratto definitivo? In caso d’inadempimento, qual è il risarcimento dovuto?

 

 

Che cos’è la caparra confirmatoria?

Nel preparare e poi firmare un contratto preliminare, se è prevista una caparra confirmatoria, il futuro acquirente s’impegna a versare al futuro venditore una somma di denaro. Tale somma è da considerare come anticipo sul prezzo totale stabilito per la compravendita, ma anche come misura per fissare il risarcimento dovuto in caso d’inadempimento.

 

Ad esempio, il compratore comunica di non poter e voler firmare il contratto definitivo: non ha i soldi per l’acquisto, magari perché la banca non gli ha concesso il mutuo. Ebbene, in questo caso, il venditore può trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra. Non ha bisogno d’altro per stabilire la misura del risarcimento dovutogli. Ad ogni modo, ha comunque diritto ad agire contro l’ex acquirente, per dimostrare il maggior danno subito [1].

 

Se invece è il venditore a rivelarsi inadempiente, il compratore avrà diritto al versamento di una somma pari al doppio della caparra pagata.

 

Bisogna fare attenzione, però: la caparra confirmatoria si perfeziona solo con la consegna effettiva della somma di denaro oggetto dell’anticipo. Senza tale consegna, questo patto resta privo d’efficacia. Ad esempio, le parti potrebbero pattuire che la caparra sia versata tramite un assegno bancario. In questo caso, la disponibilità effettiva della somma è rimandata a un momento successivo a quello della firma del preliminare: bisogna mettere all’incasso il titolo bancario e verificarne il buon fine. Ebbene, nell’ipotesi descritta, il patto accessorio avente ad oggetto la caparra è valido, ma resterebbe privo d’efficacia, se l’assegno dovesse risultare insoluto. In tale circostanza, l’ammontare dell’eventuale risarcimento dovuto per l’inadempimento, sarebbe tutto da dimostrare.

 

 

Qual è la differenza tra caparra ed acconto?

Nel primo caso, il futuro acquirente s’impegna a versare un anticipo sul prezzo finale della compravendita ed, inoltre, tale anticipo rappresenta la misura del risarcimento per l’eventuale inadempimento delle parti.

 

Nel secondo caso, invece, la cifra versata è semplicemente un acconto sul corrispettivo complessivamente pattuito: nell’ipotesi d’inadempimento, il risarcimento dovuto sarà tutto da dimostrare.

 

Affinché l’anticipo previsto abbia il valore di una caparra confirmatoria, sarà opportuno precisarlo nel contratto preliminare.

 

 

Posso recedere dal contratto preliminare?

Si, ma solo se tale facoltà è esplicitamente prevista nel contratto stesso [2].

 

Ad esempio, il futuro compratore s’impegna ad acquistare l’immobile per la cifra X. Tuttavia, poiché nel frattempo deve chiedere il mutuo e non sa se lo stesso gli sarà riconosciuto, si stabilisce che possa recedere dal contratto, pagando una penale pari ad Y.

 

Ebbene, se le cose stanno in questi termini e sono state debitamente precisate per iscritto, il futuro compratore potrà recedere dal contratto, senza andare incontro ad ulteriori conseguenze, oltre quella del versamento della penale pattuita.

 

In mancanza del descritto patto esplicito, l’acquirente non potrà recedere dal preliminare e nel caso d’inadempimento sarà tenuto al risarcimento del danno.


[1] Art. 1385 cod. civ.

[2] Art. 1373 cod. civ.

 


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