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Le Guide Pubblicato il 4 settembre 2016

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Le Guide Fondo cassa per lavori in condominio

> Le Guide Pubblicato il 4 settembre 2016

Manutenzione straordinaria: il fondo speciale per pagare la ditta appaltatrice e la ripartizione della spesa. Che succede se la casa viene venduta dopo l’approvazione della spesa?

 

Che succede se il condominio deve eseguire dei lavori di ristrutturazione del tetto, della facciata, di un muro o di altre parti in comune? La nuova legge sul condomino [1] impone all’assemblea di approvare la costituzione di un fondo cassa speciale in cui accantonare i pagamenti dei proprietari prima dell’espletamento dei lavori. Ciò onde pagare la ditta esecutrice dei lavori senza rischi di successive insolvenze. Ma procediamo con ordine.

Il fondo anti-morosi per i lavori di manutenzione

Il codice civile [2], nell’attribuire all’assemblea dei condomini il compito di decidere sulle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni da affidare alla ditta appaltatrice, nello stesso tempo la obbliga a costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Questo significa che i condomini dovranno versare in anticipo le rispettive quote millesimali sui lavori da eseguire: i loro soldi, però, non verranno dati in anticipo alla ditta appaltatrice, ma saranno accantonati nel fondo speciale e poi versati alla ditta a lavori eseguiti.

Il fondo cassa per gli interventi straordinari e le innovazioni deve quindi essere sempre di importo pari all’ammontare dei lavori.

Fortunatamente i proprietari non hanno l’obbligo di pagare tutto e subito. La legge infatti consente loro di costituire gradualmente detto fondo, in funzione cioè del progressivo stato di avanzamento dei lavori (S.A.L.) in base a quanto stabilito nel contratto con la ditta. In termini concreti, significa che i condomini pagheranno, di volta in volta, e sempre in anticipo, i vari “stati di avanzamento dei lavori”, ma non l’intero corrispettivo.

Non è quindi necessario versare l’intero fondo prima di avviare il cantiere, ma è possibile dilazionare il pagamento in più soluzioni.

Nella delibera che approva il fondo è comunque necessario indicare le scadenze dei pagamenti relativi ai singoli condomini.

Il limite di questo sistema – volto a evitare che la morosità dell’intero condominio si riversi in un danno per l’azienda costruttrice e per i condomini adempienti, ai quali il creditore potrebbe altrimenti rivolgersi (con un pignoramento) per ottenere il pagamento delle quote dei condomini morosi – presenta un difetto: la difficoltà nel reperire l’importo pari all’ammontare dei lavori rischia di paralizzare i lavori del cantiere, in attesa che tutti i condomini versino la loro quota.

Come funziona il fondo straordinario per i lavori di manutenzione straordinaria?

Il fondo cassa condominiale è un fondo vincolato, dedicato unicamente agli interventi di manutenzione straordinaria e finalizzato a una spesa precisa e mai generica. Da esso quindi non si possono prelevare i soldi per gestione ordinaria o anche urgente. Affinché la costituzione del fondo sia legittima, è necessario che siano contemporaneamente deliberate, nel modo più dettagliato possibile, le spese e le opere per le quali dovrà essere utilizzato. In particolare, è compito dell’amministratore rispettarne scrupolosamente la destinazione, inserendo nel preventivo annuale le quote di accantonamento dovute per il nuovo esercizio e, nel rendiconto annuale, l’entità delle somme accantonate, specificandone l’utilizzo.

Per costituire il fondo straordinario è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (ma, in casi particolari, basta la maggioranza semplice, come ha precisato la Cassazione [3]). Qualora non si raggiunga il quorum necessario, ciascun condomino può ricorrere al giudice.

Anche per i lavori urgenti è necessario creare il fondo straordinario?

In caso di intervento straordinario divenuto urgente (si pensi ai gravi danni riportati dal tetto a seguito di una scossa di terremoto o di un temporale), non è più necessario costituire il fondo per i lavori straordinari. L’amministratore procede direttamente con la ripartizione, senza il voto favorevole dell’assemblea, che comunque deve essere informata alla prima udienza successiva. La spesa totale sarà ripartita in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Chi paga i lavori straordinari in caso di vendita della casa?

Qualora il proprietario di uno degli appartamenti in condominio venda il proprio immobile dopo che l’assemblea ha deciso di affidare lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, a dover pagare le relative quote dei lavori (salvo diversi accordi tra le parti) è colui che era proprietario dell’immobile “al momento della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di detti interventi” [4].

Si prende in considerazione il momento in cui l’assemblea ha approvato il preventivo della ditta appaltatrice, autorizzando l’amministratore a firmare il contratto, e non quello in cui si è semplicemente dato a questi incarico di trovare il soggetto cui affidare i lavori. In pratica la delibera deve approvare gli interventi in via definitiva, con l’affidamento dell’appalto e l’individuazione del piano di riparto. Se il rogito per la vendita dell’immobile (e non semplicemente la sottoscrizione del cosiddetto compromesso) è avvenuto prima di questo momento, allora a pagare i lavori straordinari sarà il nuovo proprietario (l’acquirente) altrimenti è il vecchio titolare dell’appartamento.

Di conseguenza, se le spese in questione sono state deliberate prima della stipula del contratto di vendita, ne risponde il venditore, e non importa che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente. Quindi, anche nel caso di lavori pagabili a SAL, ossia a stati di avanzamento, secondo un piano rateale, anche le rate non ancora maturate alla data di vendita dell’immobile resteranno a carico del venditore. Fermo restando, tuttavia, che il condominio potrà chiedere i pagamenti anche all’acquirente [5], ma a quest’ultimo spetta il diritto di ottenere poi il rimborso dal venditore.

note

[1] L. 220/2012 che ha riformato il codice civile e il diritto di condominio.

[2] Art. 1135 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 17035 dell’11.08.2016.

[4] Cass. sent. n. 24654/2010 (anche Trib. Milano sent. n. 27/2016). «In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente, è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.».

In motivazione, la Corte distingue tra: 1) spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune; 2) spese attinenti a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio.

Per i lavori appartenenti alla prima categoria, secondo la Corte, l’obbligazione dei condomini nasce con il compimento effettivo dell’attività gestionale da parte dell’amministratore, nelle cui attribuzioni rientra «erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni» (art. 1130, n. 3, cod. civ.). Precisa ancora la Corte che l’erogazione di tali spese, sebbene siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall’assemblea, non è mera esecuzione della delibera assembleare la quale non ha valore costitutivo dell’obbligazione ma meramente dichiarativo.

Per i lavori appartenenti alla seconda categoria, secondo la Corte, l’obbligo di contribuire alle spese discende non dall’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera dell’assemblea.

[5] Art. 63, ult. co., disp. att. cod. civ

Autore immagine: 123rfcom

Cassazione civile, sez. II, 03/12/2010, (ud. 21/10/2010, dep.03/12/2010), n. 24654

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Gli acquirenti di un appartamento posto in uno stabile condominiale del Comune di Messina – L.I.G. e G.A. – hanno convenuto in giudizio i venditori – C.A., M.A.M. e Ma.Am. – chiedendo di rivalersi di quanto avrebbero dovuto pagare al condominio per lavori condominiali di ristrutturazione deliberati dall’assemblea nel gennaio 1995, allorche’ l’appartamento, da essi acquistato nel marzo 1996, era ancora in proprieta’ dei venditori.

La Corte d’appello di Messina, con sentenza depositata il 3 febbraio 2009, ha confermato la decisione di primo grado – resa dal Tribunale della stessa citta’ -recante l’accoglimento della domanda di rivalsa ed ha affermato che, in caso di alienazione di immobile condominiale, l’obbligo di pagare i contributi per le spese relative ad opere di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio grava su chi era proprietario al momento della delibera di approvazione delle spese, sicche’ il momento di effettiva esecuzione dei lavori e’ irrilevante, attenendo, esso, non alla costituzione dell’obbligazione, ma alla sua attuazione.

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello hanno proposto ricorso M.A.M. e Ma.Am., in proprio e nella qualita’ di eredi di C.A., sulla base di due motivi.

Hanno resistito, con controricorso, L.I.G. e G. A..

In un primo tempo e’ stata avviata la procedura in camera di consiglio sulla base di relazione redatta ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ.; indi la Corte, con ordinanza interlocutoria 20 luglio 2010, n. 16961, ha disposto la trattazione del ricorso in pubblica udienza per la mancanza delle condizioni di evidenza della decisione.

Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

– Il primo motivo — con cui si prospetta violazione dell’art. 1123 c.c., comma 1, per avere la Corte d’appello posto a carico degli alienanti oneri condominiali relativi ad opere straordinarie di ristrutturazione deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto pubblico di trasferimento dell’unita’ immobiliare, ma eseguite dopo la stipula della compravendita dell’unita’ medesima – e’ infondato.

1.1. – Il quesito di diritto posto con il motivo concerne l’individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali nell’ipotesi di trasferimento di proprieta’ di immobile sito in edificio condominiale e, quindi, del soggetto sul quale, nei rapporti interni tra venditore e compratore, ricade tale onere.

Occorre premettere che l’alienante e l’acquirente possono liberamente pattuire, nel contratto di compravendita di un piano o di una porzione di piano di un edificio in condominio, su quale delle due parti sia destinato a ricadere l’onere per spese condominiali deliberate ed ancora da eseguire.

In difetto di pattuizione, soccorre la legge.

Sul punto, la giurisprudenza di questa Corte ha dato risposte contrastanti.

Secondo un orientamento, l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva, non dalla preventiva approvazione della spesa, ma dalla concreta attuazione dell’attivita’ di manutenzione, e sorge quindi per effetto dell’attivita’ gestionale concretamente compiuta, senza che rilevi la data della delibera di approvazione dell’opera, avente una funzione meramente autorizzativa del compimento di una determinata attivita’ di gestione da parte dell’amministratore (Cass., Sez. 2^, 7 luglio 1988, n. 4467; Cass., Sez. 2^, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass., Sez. 2^, 26 gennaio 2000, n. 857; Cass., Sez. 2^, 9 settembre 2008, n. 23345, in motivazione). Pertanto, nel caso di vendita di un appartamento sito in un edificio soggetto al regime del condominio, obbligato al pagamento delle spese e’ il proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori (Cass., Sez. 2^, 18 aprile 2003, n. 6323).

Un altro indirizzo, invece, identifica il momento di insorgenza dell’obbligo con la delibera della spesa da parte dell’assemblea condominiale: il condomino che vende l’immobile di sua esclusiva proprieta’ e’ tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora proprietario (Cass., Sez. 2^, 26 ottobre 1996, n. 9366; Cass., Sez. 2^, 2 febbraio 1998, n. 981).

In questa prospettiva, si precisa (Cass., Sez. 2^, 21 luglio 2005, n. 15288) che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente, e che puo’ anche mancare ove esistano tabelle millesimali, essendo in tal caso l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini il frutto di una semplice operazione matematica.

1.2. – In generale, il condomino e’ tenuto a contribuire nella spesa la cui necessita’ maturi e risulti quando egli e’ proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio: e siccome l’obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi e’ parte della collettivita’ condominiale in quel momento deve contribuire.

Ad avviso del Collegio, la soluzione al quesito di diritto dipende dalla diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire.

Puo’ trattarsi: (a) di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune; (b) di spesa attinente a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarita’ e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio.

Nel primo caso la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attivita’ gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune.

L’obbligo insorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva apprezzata dall’organo – l’amministratore – nelle cui attribuzioni rientra “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” (art. 1130 c.c., n. 3). Sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall’assemblea, la loro erogazione effettiva non e’ mera esecuzione della delibera assembleare: sia perche’ per le attivita’ comprese nell’ordinaria gestione condominiale l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalita’ di convalidare la congruita’ delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perche’, come si ricava dall’art. 1135 cod. civ., u.c. l’amministratore – almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. 2^, 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di la’ di questa ipotesi (secondo l’orientamento seguito da Cass., Sez. 2^, 18 agosto 1986, n. 5068) – deve e puo’ predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l’assemblea non si sia pronunciata. In questo senso e’ orientata la giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2^, 21 maggio 1964, n. 1251), quando, da un lato, precisa che “l’obbligo del condomino di pagare al condominio i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni o per l’esercizio dei servizi comuni … deriva dalla gestione stessa dell’amministratore”, e, dall’altro, esclude che possa riconoscersi, in tal caso, valore di titolo esecutivo alla delibera assembleare di approvazione, la quale “ha valore non costitutivo ma meramente dichiarativo”.

Diverso e’ il secondo caso (sub b). Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantita’ e qualita’ e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.

In tal caso, l’obbligo di contribuire alle spese discende, non dall’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera dell’assemblea.

Cio’ si ricava da una pluralita’ di indici normativi: dall’art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione ordinaria tale disposizione – imponendo a ciascun partecipante di “contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla, maggioranza” – fa discendere, in taluni casi (allorche’ la spesa importi innovazioni o sia determinata da esigenze di miglior godimento), l’obbligo di contribuzione da una volonta’ collegiale; dall’art. 1121 c.c., comma 2, che consente innovazioni gravose o voluttuarie insuscettibili di utilizzazione separata quando se ne assumano la spesa i condomini che, costituendo maggioranza, hanno voluto o accettato l’innovazione:

in tal caso, appunto, dovra’ sobbarcarsene la spesa “la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata”, mentre ne sara’ esente colui che non ne ha deliberato (e quindi voluto) la realizzazione;

dall’art. 1123 cod. civ., il quale, nel disciplinare la misura del contributo dei condomini, prevede, accanto alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune , quelle per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

1.3. – Da tanto deriva che, in caso di vendita di un’unita’ immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente e’ tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea, sicche’, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unita’ immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarieta’ passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ. 1.4. – A questo principio di diritto si e’ correttamente attenuta la Corte d’appello.

2.- Con il secondo mezzo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 63 disp. att. c.p.c., comma 2, lamentando che la Corte territoriale non abbia riconosciuto in favore del venditore l’indennizzo da arricchimento senza causa.

2.1. – IL motivo e’ infondato.

L’arricchimento senza causa presuppone l’assenza di un titolo che, legalmente, lo giustifichi (Cass., Sez. 1^, 25 novembre 1978, n. 5540; Cass., Sez. 3^, 29 gennaio 2003, n. 1288; Cass., Sez. 1^, 7 agosto 2009, n. 18099), laddove nella specie il titolo esiste e va individuato nel criterio legale di ripartizione delle spese tra coloro che si succedano nella titolarita’ di un immobile soggetto al regime condominiale.

– Il ricorso e’ rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti in solido al rimborso delle spese processuali sostenute dai controricorrenti, liquidate in complessivi Euro 1.400,00, di cui Euro 1.200,00 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Cosi’ deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda civile della Corte suprema di Cassazione, il 21 ottobre 2010.

Depositato in Cancelleria il 3 dicembre 2010

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