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Lo sai che? Pubblicato il 5 settembre 2016

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Lo sai che? Affitto: sulla cauzione mi spettano gli interessi?

> Lo sai che? Pubblicato il 5 settembre 2016

Il padrone di casa ha l’obbligo di restituire, alla fine della locazione, sia la caparra che gli interessi che, nel frattempo, sono maturati.

Il padrone di casa deve versare all’inquilino gli interessi che sono maturati sulla cauzione da questi versata all’inizio del contratto di affitto. Può scegliere di farlo annualmente oppure alla fine della locazione, quando l’inquilino gli riconsegna le chiavi dell’appartamento. Si tratta di un obbligo che ha natura imperativa e che le parti non possono derogare, neanche stabilendo un apposito esonero con una clausola contrattuale. La norma infatti che prevede l’obbligo di restituzione degli interessi sulla cauzione dell’affitto è stata scritta, dal legislatore, a una tutela del contraente più debole (ossia il conduttore) ed è volta a impedire che la richiesta della cauzione sia solo uno strumento del locatore per procurarsi un ulteriore vantaggio dall’affitto, oltre ai normali canoni.

È quanto ricorda la Cassazione con una recente sentenza [1].

La conseguenza di questa semplice regola è che il padrone di casa deve pagare gli interessi sulla cauzione anche se l’inquilino non glielo chiede espressamente. Né è possibile una rinuncia da parte di quest’ultimo: come detto, infatti, la norma non ammette deroghe.

Il conduttore può chiedere quindi gli interessi sulla cauzione a suo tempo versata anche molto tempo dopo la scadenza del contratto di locazione, purché non siano decorsi oltre cinque anni: è questo infatti il termine di prescrizione per ottenere il pagamento degli interessi e, in generale, di tutte le somme che vanno versate annualmente.

A stabilire, del resto, che sul deposito cauzionale maturano gli interessi legali annui è la legge stessa [2]. È dibattuto se gli interessi maturati sull’importo trattenuto dal locatore a titolo di deposito cauzionale e non corrisposti possano ritenersi produttivi di altri interessi (cosiddetti anatocistici) che vadano ad aumentare il capitale (a sua volta produttivo di ulteriori e maggiori interessi).

In caso di mancato versamento degli interessi alle scadenze annuali, questi ultimi vanno restituiti, assieme al deposito cauzionale, quando il contratto viene risolto e il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni (consegna delle chiavi, pagamento dell’ultimo canone di locazione). Gli interessi possono tuttavia essere trattenuti dal locatore per compensare i canoni non pagati [3].

note

[1] Cass. sent. n. 16969 dell’11/8/2016.

[2] Art. 11 L. 392/78.

[3] Cass. semt. n. 9059/2002.

Cass. 8 agosto 1997 n. 7360

Il deposito cauzionale ed i relativi interessi, qualora per questi ultimi non si sia provveduto alle scadenze annuali a norma dell’art. 11 legge 27 luglio 1978 n. 392, vanno restituiti dal locatore al conduttore una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni.

Il locatore, ancorché abbia ottenuto un titolo esecutivo per l’intera somma dovuta dal conduttore per il mancato pagamento dei canoni, può soddisfare anche in parte il suo credito con il deposito cauzionale ed eccepire l’estinzione del credito di restituzione del deposito del conduttore per effetto della compensazione con il proprio credito pregiudicando in tal modo le eventuali successive pretese del terzo creditore pignorante ex art. 543 cod. proc. civ.

Cass. 21 giugno 2002 n. 9059

L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo – obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 legge n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore) ma anche dall’art. 4 legge n. 841 del 1973 – ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta, mentre, ai fini processuali, è sempre necessaria la relativa domanda o eccezione giudiziale, quest’ultima in particolare operando come eccezione in senso stretto di natura riconvenzionale, come tale non rilevabile d’ufficio dal giudice per l’espresso divieto posto dall’art. 1242, primo comma, cod. civ., ed inammissibile, ai sensi degli artt. 447 – bis, 437 e 345 cod. proc. civ., se non proposta già in primo grado, secondo le peculiarità del rito.

In materia di contratto di locazione di immobile urbano, l’obbligo del locatore di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest’ultimo (obbligo stabilito non soltanto dall’art. 11 legge n. 392 del 1978, applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore, ma anche dall’art. 4 legge n. 841 del 1973) e l’obbligo del locatore di pagare il canone, ancorché aventi causa in un unico rapporto contrattuale, non sono in posizione sinallagmatica, ma presentano carattere di autonomia, con la conseguenza che tra loro opera l’istituto della compensazione allorché ne ricorrano i presupposti.

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1 Commento

  1. ho versato 900,00 euri di cauzione x affitto appartamento nel 2014.quanto mi spetta di interessi maturati ?grazie x la risposta.

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