Come si svolge uno sfratto?
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5 Set 2016
 
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Redazione
 


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Come si svolge uno sfratto?

Gran parte dei ritardi per sfrattare l’inquilino moroso possono derivare dai tempi che impiega l’ufficiale giudiziario per accedere nell’appartamento ed eventualmente chiamare la forza pubblica.

 

Nella normalità dei casi in cui è in ballo un contratto di affitto, il padrone di casa torna in possesso del proprio appartamento solo quando l’inquilino gli consegna le chiavi; invece, nel caso di morosità, c’è spesso bisogno del ricorso in tribunale (che, su richiesta del locatore, emette l’ordinanza di sfratto) e del successivo intervento dell’ufficiale giudiziario (che, così autorizzato dal giudice, procede materialmente allo sfratto dell’inquilino, recandosi sul luogo ove questo abita e intimandogli di lasciare l’immobile). Ci soffermeremo, qui di seguito, sull’ipotesi “patologica” del rapporto, quella in cui l’inquilino non abbandona spontaneamente l’abitazione. Ma prima alcune importanti precisazioni.

 

 

Quando scade l’affitto

Quando la locazione finisce per scadenza del termine fissato nel contratto o perché una delle parti ha dato regolare disdetta all’altra, è obbligo dell’inquilino non solo riconsegnare le chiavi dell’immobile, ma anche consentire al locatore di prenderne materialmente possesso, rimuovendo tutti gli ostacoli che si frappongono a tale risultato: si pensi a un’auto lasciata davanti al cancello, all’asporto dei beni mobili ancora presenti nell’appartamento, ecc. Da quel momento, il conduttore è liberato da ogni responsabilità e ulteriore obbligazione riguardante l’immobile.

 

In ogni caso, il locatore rientra nel possesso della propria abitazione anche se, al suo interno, il conduttore ha lasciato oggetti propri (si pensi ai vestiti, suppellettili, televisione, mobili, effetti personali, ecc.) che possono essere rimossi anche in un secondo momento se così le parti si sono accordate. Dunque non commette illecito il padrone di casa che ritorna a vivere nella propria casa se, al suo interno, il precedente inquilino ha dimenticato alcuni dei propri beni.

 

Solo in questo momento il padrone di casa è tenuto a restituire l’eventuale cauzione e (se non lo ha fatto alla fine di ogni anno) anche gli interessi che su tale somma sono nel frattempo maturati. Se l’inquilino è rimasto moroso di alcuni canoni o l’immobile presenta dei danni, il locatore può trattenere la cauzione a compensazione delle somme a lui dovute.

 

 

Quando l’inquilino non lascia l’appartamento spontaneamente

Che succede però se l’inquilino, pur avendo ricevuto regolare disdetta dell’affitto, non lascia l’appartamento spontaneamente? Il padrone di casa può presentare un ricorso in tribunale e ottenere un ordine di rilascio dell’immobile. Ordine che, ovviamente, viene notificato al conduttore attraverso un ufficiale giudiziario del tribunale. Anche in questo caso, però, il provvedimento del giudice potrebbe restare lettera morta se il conduttore fa “orecchie da mercante” e non ne vuol sapere di andare via. Così, tutte le volte che, pur avendo ricevuto lo sfratto da parte del giudice, l’inquilino non riconsegna le chiavi dell’abitazione, al locatore non resta che avviare le azioni giudiziarie per ottenere la liberazione dei locali.

 

Tali azioni iniziano prima con la notifica di un atto di precetto (con cui viene intimato all’inquilino il rilascio dei locali entro il termine perentorio di dieci giorni e gli vengono addebitati ulteriori spese legali). Segue poi la consegna del cosiddetto preavviso di sloggio, vale a dire l’atto con il quale si avvisa che, nel giorno indicato, l’ufficiale giudiziario si recherà presso l’abitazione occupata per intimare al conduttore di andare via, bene, facendosi eventualmente coadiuvare dalla forza pubblica. Questo implica anche che l’inquilino è messo nella condizione di sapere già in anticipo quando arriverà l’ufficiale giudiziario.

 

In quella data l’ufficiale giudiziario potrebbe chiedere di farsi accompagnare dalla forza pubblica ossia da polizia o carabinieri: si tratta però di una scelta lasciata alla sua discrezionalità. A tale opzione si ricorre di solito solo in caso di un primo (o anche di un secondo) accesso al locale senza esito positivo, incontrando la resistenza attiva o passiva dell’inquilino (così, ad esempio, nel caso in cui questi non si faccia trovare a casa e lasci la porta chiusa a chiave).

 

L’intervento della forza pubblica serve per eliminare gli ostacoli che impediscono al proprietario di rientrare nel possesso della propria abitazione e, dunque, si deve limitare alle sole attività che sono a tal fine strettamente indispensabili.

 

Il vero e proprio problema di questo apparentemente macchinoso iter consiste proprio nel fatto che l’esecuzione del rilascio dipende dalla disponibilità dell’ufficiale giudiziario, che – specie nelle grandi città – è spesso impegnato in diverse procedure di sfratto. Così al padrone di casa non resta che mettersi in coda, con la consapevolezza che la data dello sfratto esecutivo potrebbe spostarsi molto più in là di quanto da lui sperato. Ecco perché, a volte, è meglio trovare un accordo con l’inquilino, magari concedendogli una breve dilatazione del termine entro cui abbandonare la casa “con le buone”, senza però dover pagare avvocati e altre spese giudiziarie.

 

 

Cosa fa l’ufficiale giudiziario quando provvede allo sfratto?

Quando arriva l’ufficiale giudiziario (nell’ora e nel giorno indicato nell’avviso) si limita a bussare alla porta e a chiedere il rilascio delle chiavi della casa, da parte dell’inquilino, in forma simbolica. Chiavi che vengono contestualmente date al padrone di casa, anche se l’immobile è ancora provvisoriamente occupato con i mobili e gli arredi del conduttore (da asportare in un momento successivo).

Con il formale ritorno del possesso al locatore, a cura dell’ufficiale giudiziario, la procedura esecutiva può ritenersi chiusa a tutti gli effetti.


 


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