Se l’amministratore di condominio non invia la convocazione d’assemblea
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7 Set 2016
 
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Se l’amministratore di condominio non invia la convocazione d’assemblea

Mancata convocazione del proprietario di uno degli appartamenti all’assemblea di condominio: termini per contestare la votazione e opporsi alla delibera.

 

Che succede se l’amministratore indice un’assemblea di condominio e non ti invia la convocazione con l’ordine del giorno? Quali tutele hai se, in quella sede, l’assemblea decide su questioni importanti e tu non hai potuto esercitare il tuo voto o il tuo dissenso? E che avviene se vieni a conoscenza di tali decisioni solo informalmente, da qualche amico, senza che alcun verbale ti sia mai stato inviato? A questa situazione è, peraltro, equiparabile anche quella di chi sia stato invitato a partecipare all’assemblea tramite una lettera semplice o una email ordinaria, strumenti che – come noto – non danno al mittente la prova dell’effettivo recapito.

 

La soluzione a questo problema è stata fornita dalla giurisprudenza della Cassazione a Sezioni Unite in una famosa sentenza del 2005 [1] ed oggi ribadita da una ulteriore decisione di identico segno [2]. Secondo l’orientamento dei supremi giudici, l’assemblea tenutasi senza che anche un solo condominio sia stato convocato o sia stato regolarmente convocato (ad esempio con una semplice lettera non raccomandata) è annullabile. Ma attenzione, l’interessato deve agire in tempi molto brevi per far valere il vizio in questione: 30 giorni dalla data in cui l’amministratore gli invia a casa il verbale della riunione (anche in questo caso la consegna deve essere formale, con raccomandata a.r., con posta elettronica certificata o con consegna a mano controfirmata per ricevuta). Nel caso, invece, in cui l’amministratore non notifichi il suddetto verbale di assemblea al condomino estromesso dall’assemblea, quest’ultimo può sempre agire in giudizio, senza termini massimi (anzi, il termine non inizia mai a decorrere).

 

La raccomandata a.r., la PEC (posta elettronica cerficata) o la raccomandata a mani sono gli unici mezzi per rendere il condomino edotto del verbale di assemblea? Si, almeno secondo la sentenza in commento. Non sono previste altre forme di conoscibilità del documento in questione; per cui non rileva che il proprietario sia venuto a conoscenza della riunione in altro modo, ad esempio perché glielo ha comunicato al telefono lo stesso amministratore o gli è stato notificato un decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese approvate con la delibera incriminata. Quel che conta è la conoscenza effettiva e certa del verbale e nient’altro. Il condomino non ha alcun dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall’assemblea. Al contrario egli deve limitarsi ad attendere il recapito, al proprio indirizzo, del relativo verbale che le contenga. Solo se l’amministratore gli notifica tale documento sorge la presunzione di conoscenza delle votazioni assembleari e, quindi, decorre il termine di 30 giorni per impugnare la delibera.

 


[1] Cass. S.U. sent. 4806/2005

[2] Cass. sent. n. 16081/2016.

 

Autore immagine: Pixabay.com

 


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