Massimo Pipino
Massimo Pipino
8 Ott 2016
 
Le Rubriche di LLpT


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Acqua, come ripartire le spese

Il calcolo deve avvenire in millesimi. Viziata la delibera assembleare che adotta un criterio diverso.

 

In tema di condominio, la ripartizione delle spese per il consumo dell’acqua condominiale, fatta salva la diversa disciplina eventualmente prevista dal regolamento ed in mancanza di contatori installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata in base ai valori millesimali delle singole proprietà. Da ciò deriva che è da ritenersi viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, anche se assunta a maggioranza, che adotti un diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare, esentando al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano eventualmente rimasti vuoti nel corso dell’anno.

 

Questo principio di diritto è stato enunciato in giurisprudenza e può servire come guida nel rispondere al problema relativo alle modalità di ripartizione delle spese relative al consumo di acqua nel condominio, situazione in cui tali spese devono essere ripartite, in via preferenziale, in base a quello che è l’effettivo consumo, a patto però che questo sia rilevabile oggettivamente utilizzando le opportune strumentazioni tecniche, come ad esempio mediante l’installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore che consenta di utilizzare la lettura di esso come base certa per l’addebito dei costi. Diversamente, nel caso in cui le unità immobiliari non siano state dotate di contatori, il codice civile non ammette che, salvo diverso accordo intercorso tra le parti, il costo relativo all’erogazione dell’acqua, con una delibera assunta dall’assemblea condominiale a maggioranza, sia suddiviso in base al numero di persone che abitano stabilmente nella singola unità immobiliare facente parte del condominio e che resti di conseguenza esente dalla partecipazione alla spesa il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell’anno. Il legislatore, infatti, ha dettato un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l’onere contributivo ed il valore della proprietà espresso in millesimi di cui ciascun condomino è titolare. Inoltre se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

 

Tale norma, tuttavia, attiene al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa o dal servizio comune, atteso che quella del condomino è una obbligazione strettamente ricollegata e conseguenza del diritto di comproprietà sulla cosa comune. Di conseguenza il fatto che egli non ne faccia uso non lo esonera dall’obbligo di pagamento della relativa spesa. Sotto questo profilo, è opportuno considerare il fatto che anche in un appartamento che sia rimasto non abitato possono tuttavia esservi altri usi dell’acqua, ad es. per le pulizie dell’appartamento o per l’annaffiamento delle piante, o perdite d’acqua. Inoltre, esentare gli appartamenti non abitati dal concorso nella spesa finirebbe per sottrarli, innanzitutto, al costo del consumo idrico imputabile al lavaggio delle parti comuni o all’annaffiamento del giardino condominiale, ma anche a quella parte della tariffa per la fornitura dell’acqua potabile che è rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilità del servizio da parte del gestore, la quale, parametrata sul numero delle unità immobiliari domestiche facenti parte del condominio, è indipendente dal consumo effettivo. D’altra parte, stabilire il costo dell’erogazione dell’acqua in base al numero delle persone che risiedono in ogni unità abitativa, significa introdurre, al posto del criterio potenziale su base reale, un criterio forfettario presuntivo su base personale che rimetterebbe all’amministratore un compito di vigilanza e di controllo sull’effettiva composizione dei nuclei familiari dei singoli appartamenti; attività che evidentemente fuoriesce dalle attribuzioni dello stesso.

 

Concludendo, in ambito condominiale la ripartizione delle spese del consumo dell’acqua deve essere effettuata tra i singoli condomini, in caso di presenza e installazione di contatori in ogni singola unità immobiliare, secondo l’effettivo consumo di ciascuno. In subordine in misura proporzionale al valore di proprietà di ciascuno (millesimi di proprietà) e tale ultimo criterio di ripartizione può essere derogato esclusivamente con il consenso unanime di tutti i condomini.


 


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