Affitto in nero, rischi
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12 Set 2016
 
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Redazione
 


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Affitto in nero, rischi

Cosa rischia chi non registra il contratto di affitto? Vorrei sapere le conseguenze sia per l’inquilino che per il padrone di casa.

 

Cosa rischio per l’affitto in nero? Una domanda che – in tempi di guerra dichiarata all’evasione fiscale – si pone sempre più spesso non solo il padrone di casa, ma anche l’inquilino. E le conseguenze, per come si vedrà a breve, coinvolgono entrambi i soggetti.

In verità, bisogna distinguere tra conseguenze di natura civilistica (ossia la sorte del contratto nei rapporti tra le due parti) e quelle di natura tributaria (ossia i rapporti con l’Agenzia delle Entrate). Si tratta di due aspetti del diritto che coesistono e che vanno valutati attentamente per comprendere in pieno cosa si rischia per un affitto non registrato.

Le analizzeremo qui di seguito in modo distinto.

 

 

Affitto in nero: conseguenze fiscali

Da un punto di vista tributario, l’affitto non registrato (ossia, come comunemente si dice, affitto in nero) espone alle sanzioni tanto l’inquilino quanto il padrone di casa per l’evasione nel pagamento dell’imposta di registro. In altre parole, l’Agenzia delle Entrate, qualora riesca a rilevare che non è stata pagata l’imposta in relazione a uno specifico contratto di locazione, può pretendere il pagamento della stessa, con una “multa”, tanto nei confronti del locatore (padrone di casa) quanto del conduttore (inquilino).

 

Ricordiamo che la legge impone al locatore di registrare l’affitto entro 30 giorni dalla firma del contratto (dandone poi comunicazione documentata al conduttore e all’amministratore di condominio nei successivi 60 giorni). Tuttavia è sempre possibile regolarizzare l’affitto anche in un momento successivo, ossia in ritardo rispetto ai 30 giorni previsti dalla legge. A tal fine, se si provvede entro un anno è possibile fruire del cosiddetto ravvedimento operoso che consente di pagare una sovrattassa inferiore.

 

Leggi “Che succede se non registri il contratto di affitto?

 

Il padrone di casa che non denuncia la percezione di canoni di affitto nella dichiarazione dei redditi subisce sanzioni da un minimo del 240% del canone di locazione pagato al un massimo del 480%. Se invece denuncia un canone inferiore a quello effettivamente percepito subisce sanzioni che vanno dal 200% al 400%.

 

 

Affitto in nero: conseguenze contrattuali

La legge stabilisce che l’affitto non registrato è nullo: è, cioè, come se non fosse mai stato registrato. Tuttavia, questo complica le cose più al padrone di casa che all’inquilino. Difatti, il primo non potrà più mandare via di casa il secondo (sia alla scadenza del contratto, sia in caso di morosità) con la procedura agevolata e più veloce della cosiddetta intimazione di sfratto. Al contrario, dovrà procedere con un autonomo giudizio ordinario (con tempi e costi notevolmente differenti) volti a far dichiarare l’occupazione senza titolo.

 

Inoltre l’inquilino può chiedere, entro 6 mesi dalla scadenza del contratto, le somme maggiori che ha pagato rispetto a quelle di mercato previste per la tipologia contrattuale in questione. Sarà il giudice a determinare la misura del canone dovuto e a stabilire la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

Inoltre l’inquilino può chiedere al giudice di ricondurre la locazione a condizioni conformi a quelle previste per i contratti quadriennali (contratti a canone libero di durata 4 anni + altri 4), o per quelli con canone concordato.

 

Insomma, da un punto di vista civilistico, la locazione non registrata crea problemi quasi esclusivamente al locatore e non al conduttore. Il primo infatti rischia che l’inquilino, dopo aver inizialmente firmato il contratto, paghi un importo inferiore non rispettando l’accordo. In tal caso il giudice potrebbe negare al padrone di casa la possibilità di presentare un ricorso per decreto ingiuntivo ed, eventualmente, confermare anche il minor importo corrisposto dal conduttore se in linea con i prezzi di mercato.

 

Il canone di affitto non dichiarato, però, non risultando dalle banche telematiche in uso alla pubblica amministrazione (vedi Agenzia delle Entrate), non può essere pignorato da eventuali creditori del locatore (la forma è quella del cosiddetto pignoramento presso terzi).

 

Leggi anche “Locazione in nero: conseguenze”.

 

Attenzione: per essere in regola non basta redigere per iscritto il contratto di affitto. È necessario anche registrarlo. Il contratto non registrato, sia esso scritto o orale, è sempre considerato inesistente sia nei confronti delle parti che del fisco.


 


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Commenti
16 Set 2016 lello ariete

Nella pratica però l’inquilino, a differenza del proprietario, può essere o divenire nullatenente ed avere quindi l’immunità amministrativa di fatto (impignorabilità debitoria di fatto). All’uopo mi domando nella realtà, in base alla vostra esperienza, qual’è la percentuale di contestazioni di mancato pagamento del registro mandata agli inquilini? A me risulta zero. E per i proprietari ? A me risulta 100. Anche se ciò non fosse vero l’imposta di registro per un affitto medio di 500€/mese è di soli 120€ annui. L’inquilino quindi si esporrebbe solo per questa cifra ridicola. Mi sfuggono quindi dall’articolo quale siano le conseguenze per l’inquilino. Qualcuno si domanda poi perchè molti immobili si preferisce lasciarli sfitti.

 
16 Set 2016 enzo manzo

Quindi come mai l’inquilino è considerato parte debole del rapporto locatizio ? In altri termini se le parti, inquilino e proprietario, fossero equilibrate, cosa mai dovrebbe accadere?