Si può modificare un compromesso già registrato?
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14 Ott 2016
 
L'autore
Noemi Secci
 


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Si può modificare un compromesso già registrato?

Contratto preliminare di compravendita: è possibile modificarne il contenuto, se è stato già registrato?

 

Il contratto preliminare di vendita registrato può essere modificato, aggiungendo delle clausole, o scritture integrative, all’atto stesso, soltanto se le entrambe le parti sono d’accordo riguardo alle modifiche da apportare. A tal proposito, bisogna innanzitutto chiarire che qualsiasi elemento del contratto può essere cambiato, di comune accordo tra le parti: ad esempio, possono essere differiti i termini per la consegna o per la stipula del contratto definitivo, può esservi una cessione del contratto a terzi o, ancora, possono essere modificati gli obblighi delle parti.

Tuttavia, bisogna precisare che, se il contratto preliminare, oltreché registrato, è stato trascritto, per l’esecuzione della pubblicità delle successive modifiche è necessaria la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata; inoltre, alcune modifiche fanno venire meno gli effetti della trascrizione.

Ma andiamo per ordine e cerchiamo di fare chiarezza sulle differenze tra contratto preliminare registrato e contratto trascritto.

 

 

Contratto preliminare di compravendita immobiliare

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, noto anche come compromesso, è il contratto con cui una parte, il proprietario (promittente venditore), si obbliga a cedere all’altra parte, promittente acquirente, la proprietà di un immobile, al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto stesso. Le due parti, dunque, si impegnano a stipulare un nuovo contratto, detto contratto di compravendita definitivo, con il quale verrà trasferita la proprietà del bene immobile.

Il contratto preliminare è stipulato in forma scritta in quanto, secondo il codice civile, deve avere la stessa forma del contratto definitivo.

 

 

Registrazione del contratto preliminare

La registrazione del contratto preliminare costituisce l’adempimento di un obbligo fiscale e conferisce data certa al documento. La registrazione, in particolare, è obbligatoria:

  • se il preliminare è redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata;
  • se il preliminare è concluso per scrittura privata non autenticata con un promittente venditore privato;
  • se il preliminare è concluso per scrittura privata non autenticata con un promittente venditore soggetto Iva ed è stata versata una caparra;
  • se il preliminare è concluso a seguito dell’attività di un mediatore immobiliare.

Per registrare il contratto è necessario, entro 20 giorni dalla stipula (30 giorni se si tratta di scrittura autenticata o atto pubblico, ma in questo caso provvede il notaio):

  • applicare le marche da bollo da 16 euro per ciascuna copia (1 marca ogni 100 righe o ogni 4 facciate);
  • fare un versamento con modello F23 pari a 200 euro, con codice 104T (il codice ufficio è l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso cui il contratto è registrato), corrispondente all’imposta di registro in misura fissa; se è presente un acconto o una caparra, l’imposta è pari al 3% di quanto corrisposto; l’imposta di registro sul contratto preliminare si detrae dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo;
  • compilare e firmare il modello 69 con i riferimenti del contratto preliminare registrato;
  • presentare il tutto nell’ufficio locale dell’ Agenzia delle Entrate.

 

 

Trascrizione del contratto preliminare

La trascrizione nei registri immobiliari del contratto preliminare [1], invece, non è obbligatoria, ma è finalizzata a tutelare il promissario acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli, come la cessione dell’immobile a terzi, pignoramenti, sequestri, ipoteche etc., che potrebbero essere trascritte o iscritte nel periodo che va dalla stipula del preliminare all’atto definitivo di compravendita.

A differenza della registrazione, dunque, la trascrizione offre una tutela, che, peraltro, va a vantaggio non solo della parte promittente acquirente, ma anche del promittente venditore, che non è responsabile, ad esempio, in caso di iscrizione di ipoteca successiva alla trascrizione del preliminare.

 

 

Modifica del preliminare trascritto

In merito alle modifiche del contratto preliminare, mentre non sussistono particolari problemi, in caso di contratto registrato, possono sorgere dei problemi in merito al contratto trascritto. In particolare, le problematiche possono verificarsi anche se è il contenuto del contratto definitivo e non un nuovo preliminare ad essere modificato rispetto al contenuto del preliminare. Se, ad esempio il preliminare ha ad oggetto:

  • la vendita di un appartamento e di una cantina, ma nel contratto definitivo viene venduto solo l’appartamento: in questo caso, l’effetto della trascrizione è valido solo sul bene venduto;
  • la vendita di un solo appartamento, ma nel definitivo si vende l’appartamento assieme a una cantina: in questo caso, l’effetto della trascrizione si manifesta solo sull’appartamento, in quanto unico bene indicato nel preliminare e nella relativa nota di trascrizione;
  • la vendita della piena proprietà di un immobile, ma nel definitivo viene venduta la nuda proprietà: l’effetto della trascrizione è valido sull’intero bene;
  • la vendita della nuda proprietà, ma nel definitivo viene venduta la piena proprietà: in questo caso l’effetto della trascrizione è valido solo per la nuda proprietà.

Non hanno rilevanza, invece, le modifiche riguardanti il prezzo, sia al ribasso, sia al rialzo, in quanto questo non è indicato nella nota di trascrizione.

Per quanto riguarda le modifiche soggettive, cioè riguardanti le parti del preliminare:

  • se il preliminare è per persona da nominare, la riserva di nomina deve essere espressamente menzionata nella nota di trascrizione (ma parte della dottrina è in disaccordo);
  • se è stato ceduto il contratto, con sostituzione del promissario acquirente, si deve trascrivere la cessione del contratto, come modifica del contratto preliminare precedentemente trascritto.

 

 

Annullamento del contratto preliminare

In certi casi il contratto preliminare può essere annullato: le cause di annullamento, però, sono tassativamente previste dal Codice Civile. Nel dettaglio, il preliminare può essere annullato per:

  • incapacità di una delle parti al momento della conclusione del contratto;
  • vizi della volontà: errore (essenziale e riconoscibile), violenza (sia fisica, sia psicologica), dolo (raggiro).

[1] Art. 2645 bis Cod. Civ.

 


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