Se al compromesso manca l’agibilità dell’appartamento
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15 Set 2016
 
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Se al compromesso manca l’agibilità dell’appartamento

Il compratore può tirarsi indietro dal compromesso e non è obbligato a comprare l’appartamento se si accorge che manca l’abitabilità.

 

Massima tutela per chi acquista casa e si accorge, solo dopo aver firmato il compromesso (in gergo tecnico si chiama “contratto preliminare”), che manca il certificato di agibilità. Il venditore che tenta di fare il furbetto, nascondendo la mancanza del permesso abitativo da parte dell’amministrazione, rischia la cosiddetta risoluzione del contratto, ossia di dover restituire tutti gli acconti già percepiti. È quanto chiarito dal Tribunale di Belluno con una recente sentenza [1].

 

 

Cos’è la risoluzione del contratto per inadempimento?

Si chiama “risoluzione del contratto” ed è quel meccanismo previsto dalla legge per tutelare chi, ad esempio, acquista un bene e dopo si accorge che alcune delle caratteristiche promesse dal venditore non sono presenti. Quest’ultimo può essere trascinato in causa affinché il giudice annulli il contratto (che si considererà come mai firmato), liberando le parti dai rispettivi obblighi contrattuali e ordinando la restituzione delle prestazioni già eseguite (come ad esempio l’anticipo del prezzo).

 

Nel caso di compravendita, la risoluzione del contratto si può chiedere solo se l’inadempimento è grave, ossia attiene a una delle caratteristiche principali della merce: non certo una semplice scucitura della tasca di un vestito, ma un buco; non già una ruota forata nell’auto di prima mano ma il motore difettoso. Quando invece il vizio è minimo si può solo chiedere una riduzione del prezzo.

 

 

La vendita di casa senza certificato di agibilità

Secondo la sentenza in commento, la mancanza del certificato di agibilità dell’appartamento si considera sempre un inadempimento grave. Per cui, in tali casi, il compromesso può essere sciolto senza altre verifiche. E lo stesso dicasi nel caso in cui il venditore non rispetti il termine essenziale indicato nel preliminare non consegnando il certificato di agibilità dell’appartamento, come convenuto fra le parti. Scatta dunque l’obbligo di rimborso.

Risultato: benché l’acquirente abbia firmato il compromesso, in tal modo obbligandosi ad acquistare l’immobile, può comunque tirarsi indietro e ottenere la restituzione degli anticipi versati.

 

È obbligo del venditore consegnare al venditore il certificato di abitabilità, rilasciato dal Comune. Non solo: la violazione da parte dell’obbligato legittima una richiesta di risarcimento dei danni: l’agibilità è un requisito essenziale quando la cosa venduta è un appartamento. Infatti non si può vendere un immobile a civile abitazione se non è abitabile. Non è una valida scusa neanche il fatto che il certificato manchi per un disguido burocratico, per l’eventuale inerzia del Comune: senza l’agibilità l’appartamento compravenduto non può assolvere alla sua funzione economico-sociale e soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto.


[1] Trib. Belluno, sent. n. 498/16.

 


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Commenti
4 Nov 2016 Ruggiero di Luzio

Se la vendita di un box, posto nel secondo interrato, al quale si può accedere attraverso un montauto, dal primo interrato, senza le di-
mensioni idonee per farvi entrare l’autovettura e senza gli spazi per
le manovre al secondo interrato, sia regolare o meno, specie se è pri- vo del certificato di agibilità e di prevenzioni incendi (otto box).