Canna fumaria e condominio: il diritto di servitù
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16 Set 2016
 
L'autore
Emanuele Carbonara
 


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Canna fumaria e condominio: il diritto di servitù

Accade spesso che un condomino impianti una canna fumaria sulle parti comuni dell’edificio condominiale: può farlo? Quando si configura una servitù?

 

Sul muro perimetrale o sul lastrico solare di un condominio si può installare una canna fumaria posta al servizio di una singola unità immobiliare. Ciò, beninteso, a patto che il regolamento condominiale non lo vieti.
Ma quali sono i limiti che il condomino deve rispettare? È necessaria la costituzione di un diritto di servitù?

 

 

Canna fumaria di proprietà di un solo condomino: perché è possibile sulle parti comuni

É noto che le esalazioni prodotte da impianti di riscaldamento, forni o altri apparecchi tipici di pizzerie, ristoranti, friggitorie necessitano di essere incanalate per evitarne la diffusione. Si pone spesso il problema, quindi, di dover collocare una canna fumaria in un condominio.

Per farlo occorre innanzitutto esaminare il regolamento condominiale, in modo da verificare l’assenza di eventuali limitazioni, vincoli o diritti di terzi. Se la regolamentazione non lo vieta, è possibile posizionare lo sfiatatoio sulle parti comuni dell’edificio.

 

Ora, la legge afferma che gli impianti per il riscaldamento, per il gas e simili costituiscono beni comuni, a meno che non risulti diversamente da un titolo (ad esempio un contratto, l’atto di acquisto di una singola unità, una sentenza che accerti l’usucapione) [1]. Il titolo, si evidenzia, ben può essere costituito dalla diversa destinazione impressa alla canna fumaria deputata a servire non la comunione, ma un’unica unità immobiliare [2]. È pertanto sicuramente legittima l’appartenenza dello sfiatatoio ad un unico condomino. In questo caso le spese per la costituzione e la manutenzione dell’apparecchio ricadono inevitabilmente sul singolo proprietario.

 

 

I confini tra uso delle parti comuni e diritto di servitù

La Cassazione ha recentemente chiarito quali sono i confini tra utilizzo delle parti comuni e diritto di servitù [3].
Con la prima espressione si intende il legittimo sfruttamento dei beni comuni dell’edificio da parte dei condomini, come immediata conseguenza della costituzione del condominio stesso.

 

La costituzione di un diritto di servitù, invece, presuppone l’imposizione di un peso sulle parti comuni e, di conseguenza, sulla collettività condominiale, che si impegna a tollerare un’utilità posta al servizio di una sola unità. Il diritto di servitù consiste infatti nell’imporre su un fondo (servente) un onere che vada a vantaggio di un altro fondo (dominante) appartenente ad un diverso proprietario [4].

 

Il diritto di servitù si presta ad essere utilizzato nei più vari contesti, compreso quello condominiale.
É ormai pacifico che anche sulle parti comuni può essere costituita una servitù a favore del piano o porzione di piano appartenente ad un singolo condomino. Difatti anche in questo caso sussiste la diversità di proprietari tra fondo servente e fondo dominante, requisito necessario per l’esistenza del diritto in esame. La titolarità delle parti comuni spetta infatti ad un’entità (l’insieme di tutti in condomini) diversa dal proprietario della singola unità anche se questo, nello stesso tempo, partecipa alla comunione.

 

 

Quando l’installazione della canna fumaria configura un diritto di servitù?

Per quanto riguarda la canna fumaria apposta sul muro perimetrale o sul lastrico solare, la giurisprudenza ha affermato che l’installazione di quest’ultima da parte di un condomino rientra nel legittimo utilizzo delle parti comuni. Ciò a condizione che non alteri la destinazione della facciata o del lastrico, non comprometta la stabilità e la sicurezza dell’edificio, non pregiudichi il decoro architettonico dello stesso, non provochi danni agli altri condomini e non impedisca il pari uso da parte di questi ultimi del bene comune (ossia la possibilità per tutti i condomini di collocare un proprio sfiatatoio) [5].

 

Può accadere invece che il posizionamento della canna fumaria sulle parti comuni dell’edificio vada a costituire un peso per la comunità condominiale e un corrispondente vantaggio per il singolo condomino. Si pensi, ad esempio, ad una canna che limiti le funzioni di protezione e calpestio del lastrico solare, o impedisca agli altri condomini di collocarne altre, o rovini il decoro architettonico della facciata. In questi casi, l’installazione della canna fumaria configura un vero e proprio diritto di servitù, che presuppone appunto la tolleranza dell’intero condominio a beneficio del singolo condomino.

 

Come si costituisce la servitù nel condominio e quali sono i suoi limiti

In tema di comunione, la legge afferma che per la costituzione dei diritti reali (come la servitù) sulla cosa comune occorre il consenso unanime di tutti i partecipanti.

 

Premesso che le norme sulla comunione sono applicabili anche in ambito condominiale per quanto non espressamente previsto [6], deve concludersi che la costituzione di una servitù sulle parti comuni dell’edificio va deliberata unanimemente dall’assemblea. Pertanto, nel caso in cui la canna fumaria gravi sui diritti degli altri condomini, per la sua installazione occorrerà l’autorizzazione di questi ultimi.

 

In caso di costituzione della servitù non varranno i limiti visti in tema di utilizzo delle parti comuni (rispetto della destinazione della cosa comune, nessun danno per i condomini, diritto di pari uso delle parti comuni per gli stessi, nessun pregiudizio per il decoro architettonico o per la stabilità e la sicurezza dell’edificio).

 

La servitù, oltre che per contratto, può costituirsi per usucapione [7]. Ne deriva che se uno dei condomini ha installato senza autorizzazione dell’assemblea una canna fumaria superando i divieti visti in tema di legittimo utilizzo della cosa comune (e, quindi, costituendo abusivamente una servitù) potrà legalmente acquisire lo stesso diritto se, per un periodo di vent’anni, l’ha di fatto esercitato in modo continuo e senza interruzioni [8].

 

Altro modo di costituzione della servitù è la cosiddetta destinazione del padre di famiglia [9]. Si pensi ad un edificio di proprietà di un’unica persona che, successivamente, si trasformi in un condominio: in questo caso la legge afferma che se nulla è disposto in relazione ad una servitù eventualmente venuta ad esistenza con la divisione, questa si costituisce attivamente e passivamente a favore e a carico di ciascuna delle nuove distinte unità che, in precedenza, appartenevano ad un solo proprietario. Ciò quindi può valere anche in relazione ad una canna fumaria.

Il diritto di servitù, inoltre, si estingue quando non lo si eserciti per vent’anni [10].


[1] Art. 1117, n. 3), cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 9231/1991 del 29/08/1991.

[3] Cass. sent. n. 18661/2015 del 22/09/2015.

[4] Art. 1027 cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 6341/2000 del 16/05/2000.

[6] Art. 1139 cod. civ.

[7] Art. 1061 cod. civ.

[8] Art. 1158 cod. civ.

[9] Art. 1062 cod. civ.

[10] Art. 1073 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay

 


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