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Lo sai che? Pubblicato il 16 settembre 2016

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Lo sai che? Infiltrazione: spese mai a carico del condomino danneggiato

> Lo sai che? Pubblicato il 16 settembre 2016

È nulla la decisione dell’assemblea condominiale che addebita per intero la spesa di riparazione sul proprietario danneggiato dalle infiltrazioni di acqua.

L’assemblea di condominio non può mai decidere di addebitare una spesa – resasi necessaria per la conservazione di una parte comune dell’edificio – ad un solo condomino, in deroga quindi al criterio generale della ripartizione secondo millesimi. Solo qualora vi sia il consenso di quest’ultimo, e quindi l’unanimità dei voti, si potrebbe dar luogo a una modalità di divisione dei costi in misura non proporzionale alle rispettive proprietà. È quanto chiarito dal Giudice di Pace di Milano con una recente sentenza [1].

La vicenda

Il caso concreto vedeva uno dei proprietari degli appartamenti interessati da macchie di umidità e perdite di acqua, conseguenti a infiltrazioni per danni alle tubature condominiali. Erano stati così avviati dei lavori di riparazione, alcuni dei quali all’interno della sua proprietà; senonché l’assemblea aveva deciso di porre proprio queste spese interamente a carico del danneggiato.

L’assemblea può ripartire le spese solo per millesimi

Al di là del problema delle infiltrazioni, la sentenza è interessante perché sancisce un principio generale, valido per qualsiasi materia, tutte le volte in cui l’assemblea di condominio sia chiamata a ripartire le spese per la conservazione di parti comuni dell’edificio. La regola – che può essere derogata solo se c’è l’unanimità dei consensi dei condomini – è quella di una divisione degli esborsi secondo millesimi di proprietà, perché questo è il criterio imposto dal codice civile e l’assemblea non può disporre diversamente. Diversamente – chiosa la sentenza in commento – è nulla la delibera condominiale che pone a carico di un solo condomino (nel caso di specie, quello danneggiato dalle infiltrazioni d’acqua) le spese sostenute per lavori straordinari.

Non rientra nei poteri dell’assemblea «l’imputare, con efficacia vincolante propria della delibera assembleare, al singolo condomino una determinata spesa pretesamente individuale». Per cui la delibera è priva di qualsiasi effetto e non vincolante.

Del resto è proprio il codice civile [2] a stabilire la regola secondo la quale “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione». Laddove l’inciso “salvo diversa convenzione” – sta a significare che è necessario, per una eventuale deroga, l’accordo di tutti i condomini.

note

[1] G.d.P. Milano, sent. n. 5049/16 del 19.05.2016.

[2] Art. 1123 cod. civ.

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