Nuda proprietà dietro mantenimento dell’anziano: contratto nullo
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16 Set 2016
 
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Nuda proprietà dietro mantenimento dell’anziano: contratto nullo

Se il proprietario che si riserva l’usufrutto della casa e cede al parente la nuda proprietà dietro promessa di prendersi cura di lui è molto anziano, gravemente malato o in fin di vita il contratto è nullo.

 

Quando il proprietario di una casa arriva a una età avanzata è solito – nell’ottica di anticipare la futura divisione dei propri beni tra i familiari senza, nello stesso tempo, privarsi di un tetto dove passare gli ultimi anni di vita – donare la nuda proprietà della propria abitazione dietro impegno, da parte del beneficiario (di norma un figlio), di occuparsi di lui, prendendosene cura e prestando assistenza materiale e morale fino alla morte. È quello che viene chiamato contratto di rendita vitalizia (ma, comunemente, è anche detto contratto di “mantenimento”, o di “vitalizio assistenziale”, o ancora di “assistenza morale e materiale”).

Ebbene, con una recente sentenza, il Tribunale di Vicenza [1] ha stabilito una regola assai importante: il contratto di rendita vitalizia è nullo se, già al momento della firma dell’atto notarile, l’anziano (futuro usufruttuario dell’immobile) è già prossimo al decesso. In buona sostanza, se la donazione della nuda proprietà avviene quando il proprietario si trova in età particolarmente avanzata o è gravemente malato o in fin di vita, tra le due prestazioni (da un lato la cessione nuda proprietà della casa, dall’altro l’obbligo di prestare assistenza all’anziano) non c’è proporzione e, quindi, il contratto è nullo.

 

Per capire questo ragionamento è opportuno fare una premessa. Il contratto di rendita vitalizia viene detto, in gergo giuridico, contratto aleatorio, ossia un contratto che implica, in sé, un rischio per entrambe le parti. Detto rischio consiste nel fatto che almeno una delle due prestazioni non è ancora certa nell’ammontare o nella durata, ma può variare per causa di circostanze indicate nel contratto medesimo. Nel nostro caso, il rischio è connesso unicamente alla durata della vita dell’usufruttuario: è chiaro, infatti, che se questi vive a lungo, il donatario sarà tenuto a una prestazione (l’assistenza morale e materiale) più onerosa di quella a cui sarebbe soggetto se invece il titolare del bene decedesse pochi mesi dopo la firma del rogito.

Ebbene – dice la sentenza in commento – se questo margine di rischio non sussiste, perché è facilmente prevedibile l’imminente morte dell’usufruttuario, allora il contratto è nullo.

 

Come abbiamo anticipato, il contratto di rendita vitalizia – detto anche di mantenimento – presenta due prestazioni:

  • un soggetto si obbliga a prestare assistenza morale e materiale all’altra parte per tutta la durata della vita di quest’ultima
  • in cambio di ciò, quest’ultimo gli cede la nuda proprietà dell’immobile in cui vive.

È chiaro che, come in ogni contratto che si rispetti, tra le due prestazioni vi deve essere una certa proporzione, anche se tale proporzione è ancora incerta (proprio in questo consiste il contratto aleatorio). Per cui il contratto è nullo – per mancanza di rischio – qualora già al momento della stipulazione dell’atto notarile è facilmente prevedibile la morte prossima del vitaliziato, in considerazione della sua età avanzata o del suo cagionevole stato di salute.

 

 

Chi può impugnare il contratto?

L’interesse a impugnare il contratto e a far valere la sua nullità sarà degli altri eredi, che si sono visti privare il patrimonio della successione dell’immobile donato al nudo proprietario quando ancora l’anziano era in vita. Essi avranno cioè interesse a far rilevare come non vi sia stata alcuna controprestazione da parte del beneficiario della nuda proprietà e che, pertanto, essendo il contratto nullo, l’immobile andrà diviso con tutti gli altri eredi.


La sentenza

Tribunale di Vicenza – Sezione I civile – Sentenza 10 maggio 2016 n. 882

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI VICENZA

Prima Sezione Civile

Il Tribunale di Vicenza Prima Sezione Civile, composto dai magistrati:

Dott. Francesco LAMAGNA PRESIDENTE

Dott. Antonio PICARDI GIUDICE

Dott. Biancamaria BIONDO GIUDICE EST.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nel procedimento civile di primo grado iscritto al n. 7404/2005 RG, avente ad oggetto: “azione di nullità, di simulazione, di rendiconto/divisione ereditaria”

promosso da

BR.MA., nata (…), ivi residente, via (…), in proprio e n. q. di erede di Ge.Br., con domicilio eletto in Vicenza, Contra’ (…), presso lo studio dell’avv. Re.Ca. che la rappresenta e difende con l’avv. Mi.Ca. del Foro di Verona come da mandato a margine dell’atto di citazione

ATTRICE

contro

BR.GI., nato (…), residente in Campigliadei Berici (VI), via (…), con domicilio eletto in Vicenza, Contra’ (…), presso lo studio dell’avv. Ni.Sp. che lo rappresenta e difende come da mandato a margine della comparsa di costituzione e di risposta

CONVENUTO

BR.PA. nata (…), residente a Cadoneghe (PD), via

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[1] Trib. Vicenza sent. n. 882/16 del 10.05.2016.

 


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