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Lo sai che? Pubblicato il 19 settembre 2016

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Lo sai che? Affitto: il locatore non può tenere la cauzione per i danni

> Lo sai che? Pubblicato il 19 settembre 2016

Il padrone di casa che voglia trattenere la cauzione versata dall’inquilino a compensazione delle spese sostenute per riparare i danni all’appartamento deve proporre una causa per l’accertamento del loro ammontare.

Alla scadenza dell’affitto, il padrone di casa può trattenere la cauzione versatagli inizialmente dall’inquilino solo per compensare eventuali crediti di canoni non pagati. Se, invece, intende trattenerla a titolo di risarcimento per danni provocati all’appartamento deve, nello stesso tempo, avviare una causa contro il conduttore, affinché sia il giudice a quantificare l’importo di tali danni. Se così non fosse, si avrebbe un’illegittima determinazione dell’ammontare del risarcimento, fatta unilateralmente – e senza controllo – dal locatore. È quanto chiarito dal Tribunale di Roma [1] che riprende quanto già detto in passato dalla Cassazione [2]. Per comprendere le ragioni di questa pronuncia facciamo un caso concreto.

Mettiamo che Mario affitti un appartamento a Giovanni: l’appartamento è già arredato di tutto punto. Al momento della sottoscrizione del contratto, a Giovanni viene chiesto un deposito cauzionale di mille euro. Alla scadenza della locazione, Mario nota che sul divano sono presenti delle macchie di sporcizia, alcuni piatti risultano scheggiati mentre cinque bicchieri mancano del tutto. Quindi decide di trattenere per sé i soldi della cauzione a compensazione per le riparazioni che dovrà effettuare e l’acquisto di un nuovo servizio. Giovanni, a torto o a ragione, pensa che mille euro sono decisamente troppi per comprare piatti, bicchieri e uno smacchiatore. Così tra i due nasce una contestazione sull’ammontare del risarcimento da trattenere. Ebbene, come si risolve la questione? Chi decide a quanto ammontano i danni provocati all’appartamento: il padrone di casa (magari esibendo ricevute o fatture) o l’inquilino (che magari pretende che si provveda ad acquisti secondo economicità e minore spesa)?

Secondo la Cassazione non c’è altro modo che far intervenire il giudice. Ma, in questo caso, a dovervisi rivolgere non è l’inquilino (per ottenere la restituzione della cauzione), ma il padrone di casa (affinché il magistrato quantifichi l’ammontare dei danni e, quindi, lo autorizzi a trattenere, sulla cauzione, il pari importo). Se, pertanto, il locatore non provvede ad avviare tale giudizio che stabilisca l’ammontare preciso dei danni, il conduttore può esigere la restituzione della cauzione. Se l’ex padrone di casa non vuol restituirgli i soldi, egli può a sua volta andare dal giudice a farsi rilasciare un decreto ingiuntivo.

In definitiva, il locatore deve restituire al conduttore il deposito cauzionale al momento della cessazione del contratto (o al momento dell’effettiva restituzione dell’immobile) solo se il conduttore riconsegni l’immobile nelle condizioni in cui l’ha ricevuto e abbia integralmente pagato i canoni di affitto e provveduto alle sue obbligazioni (ivi comprese quelle relative alla manutenzione, conformità all’uso, danni, ecc.). Nel caso però di compensazione della cauzione a titolo di risarcimento dei danni, dovrà essere solo il giudice a determinare a quanto ammontino tali danni e non certo il padrone di casa.

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 10196/16.

[2] Cass. sent. n. 4725/1989.

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