Se compri casa e il venditore non ha pagato il condominio
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21 Set 2016
 
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Se compri casa e il venditore non ha pagato il condominio

Spese condominiali lasciate in sospeso dal venditore: l’acquirente rischia di dover pagare gli insoluti dell’anno precedente.

 

Se stai per comprare casa è opportuno che tu ti faccia consegnare, dall’amministratore di condominio, una dichiarazione in cui questi attesta l’assenza di debiti lasciati dal precedente proprietario. Questo perché, una volta che si è trasferita la proprietà, l’acquirente risponde insieme al venditore degli oneri condominiali da questi non corrisposti nell’anno in corso e in quello precedente. È quanto ricorda la Cassazione con una recente sentenza [1].

 

Leggi: Firma del compromesso: come si tutela l’acquirente

 

 

Se il venditore è moroso verso il condominio

Che succede se l’acquirente si accorge, solo dopo aver firmato il compromesso (meglio detto, in gergo tecnico, contratto preliminare) che il venditore ha lasciato in sospeso il pagamento di alcune mensilità delle spese condominiali? Può tirarsi indietro o può chiedere una riduzione del prezzo di vendita? Oppure deve prendersela con sé stesso perché non è stato sufficientemente avvenuto da informarsi in anticipo di eventuali pendenze con il condominio? Secondo la Cassazione, il promissario acquirente (così si chiama chi firma il preliminare e si impegna a comprare, ossia a firmare il rogito) può pretendere una riduzione del corrispettivo concordato nel compromesso e pari agli oneri condominiali lasciati insoluti. Se il venditore non accorda tale sconto e si rifiuta di firmare il contratto definitivo dal notaio, l’acquirente può rivolgersi al giudice. Il tribunale, in questo caso, disporrà il trasferimento della proprietà dell’immobile, subordinandolo al pagamento del prezzo scontato, ossia detratte le spese condominiali ancora da saldare.

 

Il codice civile [2], infatti, stabilisce che l’amministratore di condominio può pretendere, dal nuovo proprietario, il pagamento degli oneri condominiali lasciati scoperti dal venditore nell’anno della firma del rogito e in quello precedente. In pratica, in caso di trasferimento dell’appartamento situato nel condominio, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le somme da quest’ultimo dovute e non pagate, sia per l’anno in corso sia per quello precedente. Per anno si intende l’anno di gestione, e non solare. Tuttavia, in caso di inadempimento e morosità, l’eventuale decreto ingiuntivo deve essere emesso nei soli confronti dell’acquirente [3]. La regola si applica anche al caso di acquisti effettuati attraverso aste per pubblici incanti, come quelle conseguenti ad esecuzione forzata immobiliare.

 

Proprio perché l’acquirente diventa una sorta di “parafulmine” dei debiti lasciati dal precedente proprietario è bene che si tuteli preventivamente, nell’ipotesi in cui l’amministratore gli chieda – così come è verosimile che avvenga – gli arretrati lasciati insoluti. Così, può chiedere lo sconto sul prezzo al venditore e, se questi non glielo accorda, può rivolgersi al giudice.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, sentenza 4 febbraio – 14 settembre 2016, n. 17990

Presidente Felice – Relatore Antonino

Svolgimento del processo

B.G. agiva in giudizio per sentire pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 cc., relativamente ai beni oggetto di scrittura privata, stipulata il 14 maggio 2002, con M.C. e precisamente: a) un appartamento con accessorio sito in (OMISSIS) ; b) un monolocale con accessorio sito in (OMISSIS) . Il prezzo pattuito era di Euro 36.152,00, di cui era stato corrisposto Euro 20.658,23, a titolo di caparra confirmatoria. Le parti concordavano di stipulare il contratto definitivo entro e non oltre il 31dicembre 2003, allorché era pattuito il versamento del residuo.

M.C. dichiarava di non voler più vendere gli immobili e giustificava il suo rifiuto con la pretesa di controparte di decurtare, dalla somma ancora dovuta, quella dovuta a titolo di spese condominiali.

Il Tribunale di Bologna, sez. staccata di Porretta Terme, con sentenza n. 16 del 2007, riteneva giustificato il rifiuto di B. , accoglieva la domanda ex art. 2932 cc e disponeva il pagamento del residuo prezzo, detratto l’ammontare delle spese condominiali maturate.

Avverso tale sentenza, interponeva appello, M.C. , lamentando la genericità della sentenza di primo grado in ordine alla

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[1] Cass. sent. n. 17990/16 del 14.09.2016.

[2] Art. 63 co. 4 disp. att. cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 23345/2008.

 


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