Affittare un appartamento ammobiliato o vuoto: cambia il contratto?
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22 Nov 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Affittare un appartamento ammobiliato o vuoto: cambia il contratto?

Conviene affittare un appartamento vuoto o arredato? A livello contrattuale non cambia nulla. Vi sono, però, differenze a livello di canone da pagare e di spese di manutenzione.

 

Certamente affittare un appartamento e trovarlo già arredato è una comodità non indifferente. Ma a livello contrattuale cosa cambia? Cerchiamo di far luce su questo aspetto.

 

 

Appartamento arredato: come stipulare il contratto?

Solitamente si parla di locazione ad uso abitativo (di tipo transitorio, nella maggior parte dei casi: pensiamo ai lavoratori fuori sede o agli studenti) nel caso in cui si affitti un appartamento già completo di arredamento: in pratica, un appartamento già ammobiliato con arredi di proprietà del padrone di casa.

 

Per chi fa una scelta di questo genere, occorre tenere presente che c’è una leggera differenza in merito al canone di affitto: in media si parla di un 20% in più rispetto a quello di un appartamento vuoto. Niente di diverso, invece, per la forma e la tipologia di contratto che potrà, quindi, essere:

  • locazione a canone libero: ha durata minima quadriennale e si rinnova necessariamente (salvo specifiche cause di risoluzione previste dalla legge) per altri 4 anni. Non a casa, si parla anche di “contratti 4+4”;
  • locazione a canone concordato o agevolato: ha durata triennale. Anche in questo caso, si rinnova (salvo specifiche cause di risoluzione previste dalla legge) per altri due (“contratti 3+2”);
  • locazione ad uso transitorio: la loro durata può oscillare da un minimo di un mese e un massimo diciotto mesi. Si tratta di una tipologia usata per soddisfare particolari esigenze dell’affittuario o del proprietario di cui si deve fare esplicita menzione e che deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto;
  • locazione per studenti universitari: hanno una durata compresa tra sei mesi e tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore).

 

 

Appartamento arredato: come comportarsi con i singoli beni?

Per quanto riguarda più nel dettaglio l’arredo presente in casa, nel contratto stesso (inserendo un’apposita clausola o aggiungendo un allegato) o in un accordo diverso (che andrà, a sua volta, sottoscritto e registrato) [1], le parti possono stabilire che l’inquilino usi solo una parte dell’arredo (ad esempio, in cucina e in bagno) o tutto l’arredo necessario e funzionale a vivere nell’appartamento (in pratica, divano, frigorifero, lavatrice, scaffalature varie, letto). L’arredamento può anche essere di seconda mano.

Naturalmente, occorre indicare analiticamente i beni presenti nell’immobile e il loro stato di conservazione (se sono nuovi, usurati, con difetti, ecc…). In pratica, bisognerà redigere un vero e proprio inventario: così facendo, a locazione finita, per il proprietario sarà più facile verificare che tutti i beni vengano riconsegnati nelle stesse condizioni in cui si trovavano all’inizio del contratto, fatta eccezione per la normale usura derivante dal trascorrere del tempo.

 

 

Appartamento ammobiliato: quanto costa registrare il contratto?

Se l’immobile non è arredato, l’imposta di registro è pari al 2% sull’ammontare dei canoni pattuiti per l’intera durata del contratto. Al contrario, in caso di appartamento arredato, l’accordo contenente la cessione dell’uso degli arredi può essere riportato nello stesso contratto di locazione oppure in un accordo separato, che va regolarmente sottoscritto e registrato. In quest’ultima ipotesi, ciascuno dei due contratti deve essere assoggettato all’aliquota propria: 2% per l’immobile e 3% per gli arredi; se il contatto è unico si applica invece l’aliquota del 2%.

 

 

Appartamento ammobiliato: e le spese di manutenzione?

Le spese di manutenzione della mobilia devono essere ripartite a seconda che si tratti di manutenzione ordinaria o straordinaria: l’ordinaria manutenzione spetta all’inquilino: quindi, ad esempio, se si rompe una tapparella, sarà l’inquilino a dover chiamare chi di dovere per farla riparare a sue spese. La straordinaria manutenzione spetta, invece, al locatore a meno che non sia stato lo stesso inquilino, con un uso improprio, ad aver causato il guasto o la rottura: se si rompe la caldaia, spetta al locatore sistemarla, tranne nel caso in cui non sia stato l’affittuario a provocare il gusto [2].

Questa stessa logica è valida anche per le riparazioni di piccola manutenzione: devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese se sono dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso.


[1] Sia che si scelga di fare riferimento agli arredi nello stesso contratto di locazione, sia che si opti per redigere un accordo separato, conviene inserire una clausola di questo genere: « Il conduttore dichiara di aver ricevuto l’immobile e gli arredi in buono stato d’uso ed idonei alla destinazione per cui viene locato e si impegna a restituirli parimenti al termine della locazione.

Il conduttore si obbliga a non apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati, ai mobili, agli arredi in genere ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore».

[2] Art. 1576 cod. civ.

 


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