HOME Articoli

Lo sai che? Pubblicato il 25 settembre 2016

Articolo di

Lo sai che? Bed & breakfast: divieto solo col regolamento unanime

> Lo sai che? Pubblicato il 25 settembre 2016

B&b: liberalizzazione integrale; solo il regolamento contrattuale, approvato all’unanimità, può vietarli.

Non ci possono essere limiti alla realizzazione di bed & breakfast all’interno degli edifici in condominio: l’unico divieto può essere disposto da un regolamento approvato da tutti i condomini all’atto della firma del rogito – ossia con l’acquisto dell’appartamento – e, quindi, all’unanimità (è il cosiddetto regolamento contrattuale). Diversamente, l’attività di B&b deve intendersi completamente liberalizzata e non c’è bisogno di chiedere alcuna autorizzazione agli altri proprietari dello stesso palazzo.

Non è tutto: il divieto contenuto nel regolamento condominiale deve essere esplicito, ossia riferirsi espressamente ai B&b. Non è quindi sufficiente appellarsi alla clausola che vieta di dare agli appartamenti destinazioni d’uso diverse da quella abitativa: il bed & breakfast, infatti, implica una fruizione comunque di carattere “para-familiare” dei locali, anche quando sono gestiti da un’impresa commerciale. Il che significa che il bed & breakfast non altera la destinazione d’uso dell’appartamento e può rimanere anche accatastato come civile abitazione. È quanto chiarito dal Tribunale di Roma in una recente sentenza [1].

Continua la serie di sentenze che proclamano la totale autonomia dei proprietari di appartamenti in condominio di realizzare un bed & breakfast senza bisogno di chiedere il permesso all’assemblea: dopo le pronunce del tribunale di Verona, del tribunale di Milano, della Cassazione e l’importante precisazione del Tar Lazio secondo cui non si può imporre a B&b e ad affittacamere la chiusura dell’attività per determinati giorni dell’anno o il rispetto di limiti dimensionali come il numero di camere (perché sarebbe come limitare l’esercizio dell’attività economica commerciale, che invece è libera nel nostro ordinamento), ora arriva il tribunale della capitale a chiarire ancora una volta che nessun regolamento condominiale può vietare di aprire un B&b in appartamento. Lo può fare solo il regolamento contrattuale, quello cioè firmato da tutti i condomini davanti al notaio all’atto dell’acquisto dell’appartamento e sempre purché la clausola faccia specifico riferimento ai bed & breakfast e non, genericamente, ad attività incompatibili con la destinazione abitativa dell’immobile.

In sintesi, solo il regolamento condominiale di natura contrattuale può proibire l’apertura di un bed & breakfast nell’edificio. E deve farlo in modo esplicito: il divieto non può essere ricavato in via analogica come nel caso in cui la clausola vieti le case-alloggio; se invece il regolamento proibisce l’attività di «affittacamere» allora il divieto si può estendere anche al bed & breakfast.

È stata del resto la stessa Corte Costituzionale ad assimilare il B&b all’appartamento di civile abitazione in quanto non comporta un cambio di destinazione d’uso dell’immobile [2].

Insomma l’apertura del b&b negli appartamenti in condominio non richiede l’approvazione degli altri condomini.

Se il condomino ha esercitato l’attività di B&b senza presentare le dovute comunicazioni all’amministratore può andare incontro a sanzioni amministrative, ma non per questo l’esercizio diventa illegittimo.

note

[1] Trib. Roma, sent. n. 4419/16.

[2] C. Cost. sent. n. 369/08.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter.
Scarica L’articolo in PDF

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

I PROFESSIONISTI DEL NOSTRO NETWORK