Se crolla un palazzo di chi è la responsabilità?
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25 Set 2016
 
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Se crolla un palazzo di chi è la responsabilità?

Nei primi dieci anni sussiste l’obbligo di risarcimento da parte del costruttore; dopo la responsabilità civile si trasferisce sui proprietari degli appartamenti e sul condominio.

 

Che succede se crolla un palazzo o anche alcune delle sue parti? Chi deve risarcire e quale responsabilità può essere attribuita alla pubblica amministrazione? Dal crollo possono derivare responsabilità penali oltre a quelle civili? Cerchiamo di dare una risposta a questi quesiti in questa scheda.

 

 

Se il crollo avviene nei primi 10 anni di vita del palazzo

1 | Responsabilità civile

Nei primi 10 anni dall’ultimazione del palazzo, la responsabilità civile per vizi strutturali e difetti di costruzione è del costruttore, il quale risponde dei danni procurati all’edificio o alle parti comuni, così come a terzi (ad esempio, proprietari di palazzi confinanti).

Tuttavia, per ottenere il risarcimento del danno dal costruttore, i danneggiati (in questo caso, i singoli condomini per danni alle proprietà individuali o il condominio per danni alle parti comuni) devono:

  • denunciare il difetto al costruttore entro 1 anno dalla scoperta del vizio. Il termine inizia a decorrere non dal momento in cui il vizio diventa visibile, ma da quando il danneggiato ha raggiunto una conoscenza approfondita delle effettive cause della rovina. Quindi il termine di 1 anno non decorre, ad esempio, dal momento in cui la crepa sul muro diventa visibile, ma da quando – magari a seguito di una perizia di parte – si comprende che detta crepa è derivata proprio da un difetto di costruzione. Secondo la giurisprudenza è necessaria una conoscenza qualificata del difetto e non una generica osservazione del “guasto”.

La denuncia del vizio va inviata, alla ditta costruttrice, con raccomandata a.r. Se il danno è stato procurato a uno o più appartamenti dovranno inviarla i relativi titolari; se il danno è stato procurato alle parti comuni, a spedirla dovrà essere l’amministratore.

La ditta dovrebbe avere stipulato una polizza assicurativa per vizi dell’immobile, dimodoché, qualora la società dovesse chiudere i battenti (come spesso succede) non appena ultimato il palazzo, i danneggiati avrebbero sempre la possibilità di recuperare i soldi dall’assicurazione (usiamo il condizionale perché non sempre le ditte costruttrici attivano la polizza o, quando la attivano, la mettono a carico dei futuri proprietari);

  • avviare la causa entro massimo un anno dalla denuncia al costruttore fatta con la raccomandata a.r. (v. punto precedente).

 

Il mancato rispetto di tali due adempimenti esclude la possibilità per condomini e condominio di chiedere il risarcimento al costruttore (nel qual caso l’obbligo di risarcimento e le conseguenti responsabilità ricadono su costoro).

 

2 | Responsabilità penale

Da un punto di vista penale, in caso di crollo del palazzo la Procura della Repubblica può iscrivere nel registro degli indagati:

  • il progettista qualora risulti aver “messo una firma” sul progetto realizzato dalla ditta senza effettuare gli opportuni controlli;
  • la ditta di costruzioni se priva dei titoli o se il vizio dipende da errori di esecuzione dei lavori;
  • il direttore dei lavori se risulta che il difetto di costruzione deriva da errori progettuali.

I condomini danneggiati possono, ai fini dell’ottenimento del risarcimento del danno, costituirsi parte civile e ottenere, in questa sede, una prima “provvisionale” (in termini pratici, un anticipo del risarcimento), salvo poi il diritto a farsi liquidare il risarcimento in via definitiva dal giudice civile in un autonomo e successivo giudizio.

 

 

Se il crollo avviene dopo 10 anni di vita del palazzo

1 | La responsabilità civile

Decorsi 10 anni dall’ultimazione dello stabile, la responsabilità non è più del costruttore e ricade:

  • sui singoli condomini, per i danni procurati alle (o dalle) singole abitazioni;
  • al condominio, per i danni procurati alle (o dalle) parti comuni dell’edificio.

In altre parole, se l’appartamento presenta dei danni, a dovervi fare fronte è il proprietario con il proprio portafogli. Allo stesso modo, se l’appartamento in questione procura danni ad altri appartamenti o alle parti comuni dell’edificio, a risarcire è il predetto proprietario. Si tratta di una responsabilità oggettiva che deriva per il semplice fatto di essere proprietari, a prescindere dalle effettive cause che abbiano determinato il danno. Quindi, anche se il proprietario non ha colpe in tali cedimenti, è ugualmente responsabile.

 

Se poi il danno deriva, ad esempio, da altre cause, c’è la possibilità della cosiddetta “chiamata in garanzia”. Facciamo un esempio: se il danno dipende da un intervento di ristrutturazione non correttamente eseguito dalla ditta di costruzioni o da interventi di miglioria, il proprietario può rivalersi (ossia, nella causa intentata contro di lui, può citare a sua volta, con obbligo di risarcimento del danno) la ditta esecutrice, il direttore dei lavori e (se il progetto è stato firmato senza il dovuto controllo) anche il progettista dei lavori.

 

Di recente, la Cassazione penale ha detto che, nel caso di ristrutturazioni, il direttore dei lavori che, nell’avviare interventi sull’immobile, si sia accorto di difetti strutturali o di cedimenti, ha l’obbligo – anche se tali difetti di costruzione risalgono al primo costruttore – di avvisare il proprietario dell’appartamento di modo che questi possa disporre gli interventi necessari per mettere in sicurezza l’immobile (Cass. sent. n. 36285/16). Quindi, in termini pratici, se il cedimento dell’intero fabbricato dipende da lavori di ristrutturazione di un singolo condomino questi sarà responsabile per i danni arrecati a tutti gli altri condomini e al condominio.

 

Qui interviene un grosso problema che denuncia una lacuna del nostro ordinamento: se il proprietario responsabile del crollo del palazzo non ha la disponibilità economica per risarcire tutti gli altri proprietari di appartamenti (cosiddetto danno non risarcibile) in questi casi non c’è soluzione per questi ultimi che hanno perso la casa e dovranno rassegnarsi a non essere risarciti. Da un punto di vista giuridico, la legge dovrebbe prevedere (proprio come per i sinistri stradali) una assicurazione obbligatoria in capo ai proprietari di appartamenti per i danni arrecati a terzi.

 

Se il danno dovesse dipendere da infiltrazioni di acqua per via delle tubature comunali, il responsabile potrebbe essere l’ente pubblico locale che, a sua volta, potrebbe rivalersi nei confronti della società di gestione della rete idrica.

 

È chiaro che, in caso di crollo del palazzo intero, il condominio dovrà, a proprie spese, liberare il suolo dai detriti e dalle macerie.

 

2 | La responsabilità penale

Oltre alla responsabilità civile, il proprietario o il condominio (in questo caso nella persona dell’amministratore che non abbia controllato le condizioni dello stabile e preservato la cosa comune) possono essere responsabili penalmente dei reati di Crollo di costruzioni (art. 434 cod. pen.) e di danno (art. 449 cod. pen.).

 

Valgono anche in questo caso le responsabilità del direttore dei lavori, del progettista e della ditta di costruzione che abbiamo visto nel punto precedente.

 

3 | I precedenti della Cassazione

Ai fini dell’integrazione dell’illecito di cui agli artt. 434 e 449 c.p., per crollo di costruzione, totale o parziale, deve intendersi la caduta violenta ed improvvisa della stessa, accompagnata dal pericolo della produzione di un danno notevole alle persone. Si deve, dunque, trattare di un avvenimento di gravità tale da costituire un pericolo concreto per la vita delle persone, indeterminatamente considerate (Cass. sent. n. 4480/2015).

 

In tema di reato di omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina, il concetto di rovina di edificio non comprende solo il crollo improvviso o lo sfascio dell’edificio o della costruzione nella loro totalità, ma anche il distacco di una parte non trascurabile di essi (Cass. sent. n. 43697/2015).

 

Ai fini della configurabilità del delitto di disastro colposo, previsto dall’art. 449 c.p., è necessario e sufficiente che si verifichi un accadimento macroscopico, dirompente e quindi caratterizzato, nella comune esperienza, per il fatto di recare con sé una rilevante possibilità di danno alla vita o all’incolumità di numerose persone, in un modo che non è precisamente definibile o calcolabile. (In applicazione del principio la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale, con motivazione esaustiva e non illogica, aveva escluso il reato di disastro colposo nel caso di una cabina della funivia che, procedendo troppo velocemente, non si era arrestata automaticamente all’arrivo alla stazione ma era andata a cozzare contro il respingente di fine corsa, così determinandosi il ferimento delle diciassette persone a bordo) (Cass. sent. n. 14859/2015).

 

 

La pubblica amministrazione è responsabile per il cedimento di un palazzo?

Come noto, la pubblica amministrazione interviene nel momento delle autorizzazioni alla costruzione dell’edificio dando, in fase progettuale, la concessione edilizia e poi l’agibilità. Se tali autorizzazioni sono state date pur in assenza dei presupposti, si potrebbe configurare una responsabilità penale del relativo dirigente e una responsabilità civile da risarcimento in capo all’ente pubblico.

 

Non esistono obblighi specifici, per la P.A. di effettuare rilievi e controlli periodici dei palazzi di una città. Tuttavia, se cedimenti dovessero essere segnalati dai proprietari, potrebbe parlarsi di una responsabilità da omessa vigilanza. Infatti quando l’amministrazione accerta che un edificio è pericolante, deve emettere un’ordinanza di sgombero obbligando poi il proprietario (eventualmente il condominio) a metterlo in sicurezza a proprie spese. Se il proprietario non ha la disponibilità economica e sussistano situazioni di urgenza di danno grave alla collettività o alla proprietà confinante, la PA potrebbe provvedere a proprie spese, salvo poi rivalersi contro il titolare (eventualmente pignorandogli la casa).

Bisognerebbe poi indagare quale responsabilità ci sia stata in sede di passaggi di proprietà e trasferimenti e verificare se questi sono stati fatti correttamente, con l’agibilità.

 

 

In sintesi

Sintetizzando, possiamo dire che in una prima fase progettuale la PA ha una responsabilità per il rilascio delle concessioni.

Se i calcoli sono stati fatti correttamente la responsabilità si sposta nei primi 10 anni sulla ditta costruttrice per poi slittare sui singoli proprietari.

 

 

Il fascicolo del fabbricato o certificazione di qualità?

In Italia sappiamo poco o nulla delle condizioni di salute del nostro patrimonio immobiliare. Il nostro Paese è ricco di centri storici e interi quartieri sono nati in modo quasi “spontaneo” durante il boom edilizio degli anni ’60; si può ipotizzare che ben pochi edifici siano stati realizzati con controlli capaci di garantire una buona qualità costruttiva, ma non abbiamo dati precisi. Secondo stime del CENSIS, circa 3 milioni e mezzo di edifici potrebbero presentare rischi di crollo.

Il fascicolo fabbricato è nato come strumento di monitoraggio del patrimonio immobiliare con un duplice obiettivo: individuare le possibili situazioni di rischio e programmare i necessari interventi di manutenzione e recupero. Tuttavia ad oggi il fascicolo del fabbricato non è obbligatorio.

La normativa nazionale è assolutamente carente mentre le regioni hanno cercato di colmare la lacuna con provvedimenti non sempre lineari, spesso finiti sotto la scure della Consulta. Il fascicolo potrebbe essere un toccasana per i mali che affliggono l’edilizia ma è osteggiato dai proprietari per gli alti costi di gestione.


Autore immagine: Pixabay.com

 


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