Sfratto per morosità: come funziona?
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25 Ott 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


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Sfratto per morosità: come funziona?

Non paghi l’affitto? Il rischio è quello di essere sfrattato per morosità: come funziona? Procedura, tempo, costi, conseguenze dello sfratto. Come scrivere la citazione?

 

Quando si parla di sfratto per morosità [1] si intende la procedura formale che il locatore – il proprietario che mette in affitto un determinato immobile per uso abitazione o commerciale – può attivare quando l’affittuario non paghi i canoni mensili concordati nel contratto di locazione, regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Ci troviamo, quindi, davanti a un’ipotesi di inadempimento del soggetto che affitta un appartamento.

 

 

Sfratto per morosità: tipologie

È necessario sottolineare che, secondo la normativa attuale, le tipologie del procedimento in questione sono quattro:

  1. procedura intimazione convalida sfratto per morosità locazione commerciale e uso abitativo, a cui ricorrere quando l’inquilino non paga i canoni mensili pattuiti con la registrazione contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate;
  2. procedura intimazione convalida sfratto per finita locazione: vi si ricorre quando il proprietario dell’immobile, terminato il periodo di affitto come da contratto, intende richiedere all’inquilino la restituzione del bene;
  3. procedura intimazione convalida sfratto locazione per necessità: è quella utilizzata quando il proprietario dell’immobile intende avvalersi dello sfratto per specifiche cause riconosciute dalla legge come, ad esempio, per il cambio d’uso dell’immobile (da commerciale ad uso abitativo), oppure, se vuole utilizzare il locale per la sua attività imprenditoriale;
  4. procedura intimazione convalida sfratto per risoluzione contratto di locazione per inadempimento: in tal caso il Giudice decide di emettere il provvedimento esecutivo di convalida dello sfratto a fronte di un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino come, ad esempio, il sub-affitto che è vietato dalla legge o un cambio d’uso non consentito.

 

 

Sfratto per morosità: da dove iniziare?

Dunque, a fronte del mancato pagamento, il locatore deve rivolgersi a un avvocato, dando il via alla cosiddetta intimazione convalida sfratto per morosità: in pratica, egli chiede al giudice del tribunale un provvedimento con cui ottenere la risoluzione del contratto di locazione, l’intimazione di convalida di sfratto, appunto, che dichiara risolto il contratto di affitto e ordina, anche in via provvisoria, all’affittuario di lasciare, immediatamente o entro una specifica data, l’immobile da lui affittato e occupato.

 

Si comprende che, con tale procedura, si ottiene un provvedimento subito esecutivo con cui il locatore può intimare al conduttore lo sfratto in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze stabilite e chiedere, nello stesso atto, l’ingiunzione (cioè l’ordine) di pagamento per i canoni scaduti.

In sostanza, il locatore ottiene dal giudice:

1) la risoluzione del contratto di locazione,

2) il rilascio immediato dell’immobile affittato,

3) la condanna dell’inquilino al pagamento immediato dei canoni mensili ancora insoluti, mediante specifico decreto ingiuntivo esecutivo.

 

 

Sfratto per morosità: quando?

Ma quando è possibile procedere all’intimazione di convalida sfratto per morosità dell’inquilino che non paga i canoni di locazione o le spese condominiali? Occorrono delle condizioni ben precise:

  • stipula del contratto di locazione;
  • registrazione contratto di locazione Agenzia delle Entrate;
  • accordo tra le parti riguardo all’importo canoni mensili e alla data di pagamento entro la quale l’inquilino è tenuto al versamento;
  • mancato pagamento del canone mensile o ritardato pagamento da parte dell’inquilino-affittuario.

 

Per gli immobili per uso residenziale abitativo e per uso commerciale (come capannoni industriali, negozi, uffici) occorre distinguere:

  • sfratto per morosità locazione residenziale: è possibile ottenere l’intimazione allo sfratto anche per un solo canone non pagato da parte dell’inquilino;
  • sfratto per morosità locazione commerciale: per intimare l’intimazione dello sfratto per morosità, basta che l’affittuario paghi anche un canone mensile di minore importo o paghi 2/3 della somma pattuita.

 

 

Sfratto per morosità: quali documenti servono?

Per presentare al giudice la richiesta di intimazione convalida sfratto per morosità, occorrono i seguenti documenti:

  • copia del contratto di locazione, regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate;
  • copia delle ricevute pagamento affitto precedenti;
  • copia dei solleciti eventualmente inviati all’affittuario moroso.

 

 

Sfratto per morosità: tempistiche

La procedura in questione è molto rapida: i tempi per richiedere e eseguire uno sfratto per morosità locazione commerciale e abitazione sono di circa tre mesi, circa un mese per richiedere la prima udienza al giudice che dovrà emettere l’intimazione di convalida dello sfratto per morosità a cui si aggiungono due o tre mesi per effettuare materialmente lo sfratto tramite Ufficiale Giudiziario.

 

 

Sfratto per morosità: va notificato?

Il locatore chiede lo sfratto per morosità se la lettera di sollecito al pagamento dell’affitto rimanga inevasa: a questo punto, l’avvocato redige l’atto di citazione di convalida che contiene l’intimazione di sfratto. Tale atto va notificato tramite raccomandata consegnata dall’ufficiale giudiziario: in questo modo, il locatore e locatario vengono convocati in udienza. I tempi tra la notifica e l’udienza sono obbligatoriamente di almeno venti giorni.

 

L’inquilino che si presenta all’udienza ha diritto di chiedere al giudice il termine di garanzia in modo da avere la possibilità di far fronte al mancato pagamento del canone di locazione e saldare la sua morosità. Il giudice in caso di locazione uso abitativo, può concedere al massimo sei mesi di proroga, fatta eccezione per disoccupati, lavoratori in cassa integrazione, disabili o persone con più di 65 anni, per i quali i tempi per sanare la morosità possono essere più lunghi.

 

 

Sfratto per morosità: come funziona il decreto ingiuntivo?

Se le richieste del locatore sono fondate, il Giudice che ha emesso il decreto di intimazione di convalida dello sfratto per morosità, provvede anche ad emettere un separato decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo: si tratta dell’atto con cui si dà ordine di pagare i canoni di locazione insoluti e quelli che verranno a scadere fino al momento in cui verrà lasciato l’immobile da parte dell’inquilino, oltre ovviamente alle spese per l’esecuzione. Viene, inoltre, fissato e notificato il giorno nel quale avverrà lo sfratto per morosità, a seguito del quale l’Ufficiale Giudiziario deve attestare nel verbale che il locatore è tornato in possesso dell’immobile.

Può, però, accadere che l’inquilino si opponga allo sfratto esecutivo e si rifiuti di lasciare libero l’alloggio: in casi di questo genere, l’Ufficiale Giudiziario deve fissare un’altra data per lo sgombro, entro al massimo 3 o 4 giorni, con la partecipazione della Forza Pubblica per il rilascio coattivo.

 

Se, invece, con il decreto ingiuntivo si ordina il pagamento dei canoni non pagati e tale ordine resta disatteso, si procede ad eseguire al pignoramento dei beni, mobiliare e immobiliare.

 

 

Sfratto per morosità: è possibile opporsi?

L’affittuario sfrattato ha la possibilità e il diritto di opporsi al decreto ingiuntivo sfratto per morosità, presentandosi all’udienza per l’intimazione di convalida del procedimento con delle prove scritte che attestino le cause materiali che hanno portato al mancato pagamento dei canoni di locazione.

 

 

Sfratto per morosità: quanto costa?

Il locatore che intende attivare la procedura di cui si parla è tenuto a versare il contributo unificato che si calcola in base al valore della lite o all’importo totale dei canoni di locazione insoluto.

 

Il contributo unificato per sfratto morosità deve essere versato tramite:

  • bollettino conto corrente postale, pagabile presso tutti gli uffici postali;
  • Modello F23 contributo unificato per i pagamenti effettuati presso banche e internet banking, indicando il Codice Tributo Contributo Unificato: 750T contributo unificato;
  • modello comunicazione di versamento contributo unificato disponibile in formato elettronico, sul quale vanno indicati i dati del locatore che effettua la richiesta di sfratto per morosità o i dati personali del soggetto che introduce la fase del giudizio o della parte che effettua il versamento; generalità dell’inquilino nei confronti del quale viene richiesta l’intimazione di convalida sfratto per morosità; contrassegno rilasciato dal tabaccaio a conferma dell’avvenuto pagamento.

 

Per quanto riguarda il compenso da pagare all’avvocato, si aggira mediamente sulle 600-700 euro.


Sfratto per morosità: fac simile citazione

ON.LE TRIBUNALE DI __________

Intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida

 

Per:________, nato a ________ il ________ , residente in _____ alla via ___________ , (Codice fiscale: _____________)elettivamente domiciliata in ______ alla via _______ n. _, presso lo studio dell’avv. ________ (C.F. Pec e Fax) , che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del presente atto.

Contro: _______________, residente in _________ alla via ________ n. _ (C.F._____) .

PREMESSO

Che il sig. _________ è proprietario di un appartamento situato in ______ alla via ______, locato ad uso abitativo – con contratto scritto e regolarmente registrato, per il periodo __/___/____ – __/__/____ a______ per la somma mensile di € ______;

che il/la conduttore/conduttrice non ha versato le somme relative ai canoni di locazione da ______ a ______, rendendosi così moroso per un ammontare complessivo di € ______;

che ogni diffida a pagare è risultata vana.

Tanto premesso, l’istante come in epigrafe, rappresentato, difeso e domiciliato

INTIMA

a ______ sfratto per morosità con invito a lasciare immediatamente libero da persone e/o cose l’appartamento sito in ______ alla via ______ n. __ nella piena disponibilità dell’istante.

Allo stesso tempo, l’istante con il presente atto

CITA

______, residente in ______ alla via ______, a comparire innanzi al Tribunale di ______ soliti locali di udienza e giudice a designarsi, all’udienza del ______ ore di rito, per ivi sentir convalidare l’intimato sfratto per morosità, ordinando al cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce al presente atto ed emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, a suo carico, della somma di € ______ per canoni scaduti e da scadere oltre interessi, spese e competenze professionali.

In caso di opposizione chiede emettersi ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio.

Con invito a costituirsi nei modi di legge e con l’avvertimento che non comparendo, ovvero comparendo e non opponendosi, il giudice provvederà a convalidare lo sfratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c. .

Ai sensi dell’art. 14, II° comma, T.U. 115/02 si dichiara che la controversia ha il valore di € ______ .

Salvis iuribus

Si produce:

Copia del contratto di locazione

Copia lettera di messa in mora del ______ .

Luogo, Avv. __________

RELATA DI NOTIFICA

L’anno ____ il giorno ________ del mese di ________ , ad istanza di ______, elettivamente domiciliata in ______ alla via ______ n. __ presso lo studio dell’avv. ______, io sottoscritto collaboratore U.N.E.P. , addetto presso l’ufficio notificazione della Corte d’Appello di _____ ho notificato e dato copia del presente atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida a: ______, residente in ____ alla via ____ n. _, mediante :


[1] Artt. 658 e ss. cod. proc. civ.

 


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