Dare in affitto una o più camere: contratto e adempimenti
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26 Set 2016
 
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Noemi Secci
 


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Dare in affitto una o più camere: contratto e adempimenti

Contratto di locazione per affittare una o più camere: validità, quali sono gli adempimenti necessari, com’è tassato il canone.

 

Il co-housing, che consiste nell’affittare una stanza per arrotondare i propri guadagni e dividere le spese, è un fenomeno sempre più diffuso, anche in Italia. Il contratto d’affitto, infatti,  è pienamente valido anche se la locazione non riguarda un appartamento intero, ma una o più stanze: la normativa sulla locazione [1] non vieta di affittare porzioni limitate di un immobile. Dunque, chi ha intenzione di affittare anche una sola stanza può farlo liberamente, rispettando gli adempimenti necessari e dichiarando il relativo reddito.

 

 

Registrazione e tassazione del contratto d’affitto

Anche per affittare una sola stanza è obbligatorio registrare il contratto di affitto, se la durata della locazione supera i 30 giorni. Registrare il contratto è molto importante, oltreché per evitare il rischio di gravi sanzioni, anche per ottenere agevolazioni (contributi comunali, detrazioni fiscali, ecc.).

Prima della registrazione è necessario, ovviamente, predisporre un contratto d’affitto conforme alla normativa vigente: alla fine del presente articolo abbiamo inserito un esempio di contratto di locazione ad uso abitativo transitorio.

Se si decide di effettuare la registrazione presso un Ufficio dell’Agenzia delle Entrate è necessario, prima della registrazione,  pagare l’imposta di registro tramite modello F23; l’imposta è pari al 2% del canone annuo di locazione (comunque, non può essere inferiore a 67 euro), ed il codice per indicarla nel modello di pagamento è 115T. Ogni 4 pagine del contratto, oppure ogni 100 righe, deve essere apposta una marca da bollo da 16 euro.

Se, invece, si vuole effettuare la registrazione in via telematica, si può utilizzare il software Rli: in questo caso è necessario, per il pagamento delle imposte di bollo e registro, indicare i dati del proprio conto corrente, postale o bancario. È comunque possibile effettuare la registrazione tramite un intermediario, come un commercialista o un consulente del lavoro.

 

 

Cedolare secca

Oltre al regime ordinario di tassazione del canone d’affitto, è possibile optare per quello semplificato, ovvero la cosiddetta cedolare secca.

Molti non sanno che la cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef sull’immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro; le aliquote sono attualmente due:

  • il 10% per il canone concordato (calmierato);
  • il 21% per gli altri casi, cioè per la locazione in regime di libero mercato.

L’importo della cedolare secca deve essere pagato tramite modello F24:

  • l’acconto, pari al 95% dell’imposta totale, può essere pagato in una rata entro il 16 giugno, oppure in due rate (se l’importo è superiore a 257,52 euro), 16 giugno (60%) e 30 novembre (40%).; l’acconto non è dovuto se l’importo è inferiore a 51,65 euro;
  • il saldo deve essere pagato entro il 16 giugno dell’anno successivo (entro il 16 luglio, se maggiorato dello 0,40%).

I codici per il versamento con modello F24 sono :

  • 1840 (1° rata acconto);
  • 1841 (2° rata acconto);
  • 1842 (saldo).

Per registrare telematicamente le locazioni ed utilizzare l’opzione cedolare secca, si utilizza sempre il software Rli dell’Agenzia delle Entrate.

La procedura di registrazione è semplificata: è sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore (chi affitta), del conduttore (inquilino), dell’immobile, del canone di locazione e la durata del contratto.

L’applicazione della cedolare secca può essere richiesta con modello Rli solo se:

  • il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre e tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca;
  • si è in presenza di una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze e tutti gli immobili hanno una rendita catastale;
  • il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione
  • il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Il software Rli può essere utilizzato anche se è stato già stipulato un contratto di affitto e si vuole optare successivamente per la cedolare secca.

 

 

Software Rli: come si registra il contratto d’affitto

Tramite il programma Rli dell’Agenzia delle Entrate è possibile:

  • registrare i contratti di locazione;
  • comunicare proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione;
  • esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca;
  • comunicare i dati catastali relativi agli immobili concessi in godimento.

Il modello si compone di 4 quadri:

  • dati generali;
  • dati specifici soggetti;
  • dati immobili;
  • opzione cedolare secca.

È molto importante sapere che, in sede di registrazione, il contratto sottoscritto dalle parti deve essere allegato in un unico file, formato PDF o TIFF; l’allegazione del contratto è comunque facoltativa in caso di immobile ad uso abitativo, in caso di locatori/conduttori non superiori a 3, persone fisiche e non imprenditori.

In base alle indicazioni fornite, il software calcola automaticamente l’imposta di registro e di bollo.

È possibile compilare il modello telematicamente ed inviarlo tramite i servizi Fisconline, se si è accreditati ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate, oppure tramite intermediario (commercialisti e consulenti del lavoro), con l’applicazione  Entratel). In caso di presentazione telematica, come già esposto, è sempre obbligatorio indicare un conto corrente nel quale addebitare le imposte.

Una volta compilati i dati richiesti dal programma, si deve procedere all’invio, previo controllo ed autentica telematici: il controllo e l’autenticazione del file sono effettuati tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate, se si procede mediante Fisconline, o tramite Entratel, se è incaricato un intermediario abilitato.

Per i soggetti non obbligati, è possibile presentare il modello compilato presso gli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate, ed effettuare il pagamento tramite F23.

 

 

Tassazione del canone d’affitto

Oltre all’imposta di registro e di bollo (non dovute nei casi di opzione per la cedolare secca), i canoni derivanti dall’affitto ad uso abitativo sono tassati come redditi fondiari, anche quando il contratto non è soggetto a obbligo di registrazione (durata inferiore a 30 giorni): devono dunque essere dichiarati nel quadro RB del modello Unico o nel quadro B del 730. Ad essere tassato, entrando a far parte del reddito imponibile, è l’importo più alto tra il canone di locazione, decurtato del 5% e la rendita catastale.

Ad esempio, se dall’appartamento hai percepito 5.000 euro come compensi per gli affitti e la tua rendita catastale è pari a 1.000 euro, sono tassati 4.750 euro ( 5.000 meno il 5%, perché il canone di affitto è più alto della rendita catastale).

Per quanto riguarda il regime della cedolare secca, come già detto, è dovuta un’imposta sostitutiva del 21% (o del 10% nei casi di canone concordato): in questo modo, rendita catastale e canone di affitto non entrano a far parte del reddito imponibile e non si devono pagare bolli e imposta di registro. Il reddito assoggettato a cedolare secca entra, però, nel calcolo dell’Isee.

 


 

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO DI NATURA TRANSITORIA

(stipulato ai sensi dell’art.5, comma1, L. 9 dicembre 1998, n. 431)

Il Sig. ____________________ nato a __________________ il _____________ domiciliato in _________

via ________________________, codice fiscale ____________________________________,

di seguito denominato locatore

CONCEDE IN LOCAZIONE A

Il Sig. ____________________ nato a __________________ il _____________ domiciliato in _________

via ________________________, codice fiscale ____________________________________,

di seguito denominato conduttore

l’unità immobiliare sita in _____________________, VIA ___________________n. 1__________piano ____, interno______________ composta di n.______ vani utili e di n. accessori con estremi catastali identificati da sezione

urbana S____, foglio _______, subalterno ____, particella numeratore ______, , categoria _______,

rendita catastale Euro __________

ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dai contraenti.

La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:

  1. Il contratto e’ stipulato per la durata di mesi _____ con decorrenza dal __________ e scadenza il __________.
  2. Fatto salvo quanto previsto dal punto 4 , il contratto cesserà alla scadenza senza bisogno di disdetta alcuna, e il locatore dichiara la seguente esigenza che giustifica la transitorietà: (dichiarare l’esigenza del conduttore alla base della transitorietà del contratto). Costituisce pertanto espressa esigenza e richiesta del conduttore di abitare l’immobile per la sola durata di ____ e dunque non oltre il mese di _______ anno____.
  3. Il locatore, preso atto delle richieste ed esigenze di cui sopra, dichiara di voler destinare l’immobile in parola ad uso abitativo con carattere transitorio per il solo periodo di ______________. Trascorso il predetto periodo, salvo il rinnovo, il conduttore si obbliga a riconsegnare l’immobile in favore della locatrice, dovendosi il presente contratto intendersi risolto e privo di efficacia giuridica.
  4. In caso di mancato rilascio alla scadenza il conduttore si obbliga a corrispondere al locatore la somma di euro _________________ per ogni giorno di ritardo.
  5. Le parti possono recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno ________ da comunicarsi con lettera raccomandata.
  6. Il conduttore non potrà sublocare l’immobile concesso in locazione, nè potrà cedere il contratto di locazione a terzi. È inoltre vietato il cambiamento di destinazione, intendendosi tale clausola come risolutiva ai sensi dell.art. 1456 del C.C
  7. Sono interamente a carico del conduttore gli oneri accessori e la manutenzione ordinaria previsti dall’articolo 9 della legge 392 ,1978, dal codice civile e dagli usi locali.
  8. In caso di riparazioni urgenti, che sono a carico del locatore, il conduttore deve darne avviso scritto al locatore ed in caso di rifiuto dello stesso può eseguirle a proprie spese.
  9. Il conduttore è direttamente responsabile verso il locatore e verso terzi per qualsiasi danno da lui arrecato all’immobile locato o alle parti o cose comuni, sollevando al riguardo il locatore da ogni e qualunque richiesta di risarcimento e/o semplice molestia.
  10. L’immobile locato è riconosciuto dal conduttore in buono stato di conservazione e manutenzione esente da vizi e difetti e nello stesso stato dovrà essere lasciato al momento della riconsegna. Nessuna modifica potrà essere apportata dal conduttore senza il consenso scritto del locatore, che resterà beneficiario di tutte le migliorie e addizioni.
  11. Il canone di locazione è stabilito in euro ________ per l’intera durata da corrispondersi in _____ rate anticipate uguali di Euro __________ entro il ____ di ogni mese, pena la risoluzione del contratto e mediante pagamento a mani del locatore, dietro contestuale presentazione di ricevuta.
  12. Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone nonchè di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone , costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55, L. 27 luglio 1978, n.392.
  13. Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano motivandola ragione.
  14. Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e così di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
  15. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
  16. Sono interamente a carico del conduttore gli oneri accessori e la manutenzione ordinaria previsti dall’articolo 9 della legge 392 ,1978, dal codice civile e dagli usi locali.
  17. Il presente contratto è soggetto a tassa di registro, che sarà a carico per metà del locatore e per metà del conduttore
  18. A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.
  19. Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non mediante atto scritto.
  20. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 31 dicembre 1996, n. 675).
  21. Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alla Convenzione Nazionale ex art. 4, comma 1, legge n. 431/1998, al decreto del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze di cui all’art. 4, comma 2, legge n. 431/1998 ., al decreto del Ministro dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze di cui all’art. 4, comma 3, legge n. 431/1998 , alle disposizioni del Codice Civile, della legge 27 luglio 1978, n. 392, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali.

Per qualunque controversia relativa al presente contratto le parti riconoscono la competenza del foro di _________________________

Letto, approvato e sottoscritto.

Data

Firma


[1] Art.13, L. 431/98.

[2] Art. 1, Co. 346, L. 311/2004.

 


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Commenti
27 Set 2016 Nic

Articolo molto esaustivo. complimenti