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Le Guide Pubblicato il 27 settembre 2016

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Le Guide Se compro un appartamento mi spetta il posto auto?

> Le Guide Pubblicato il 27 settembre 2016

Il posto auto in alcuni casi è vincolato all’appartamento che si acquista e dovrebbe pertanto seguirne le sorti.

Regola generale è che il posto auto non possa essere venduto separatamente rispetto all’appartamento. Il principio soffre tuttavia una serie di eccezioni.

Infatti, la risposta al quesito si inserisce nel più ampio problema della disciplina dei così detti spazi destinati a parcheggio. Nel tempo, diverse leggi sono intervenute a regolare la questione, dando così vita a diverse fasi e diverse tipologie di parcheggio. Vediamole in dettaglio.

Immobili costruiti dal 1967

Con l’entrata in vigore della legge [1] secondo cui, nelle costruzioni successive al 1967, dovevano essere realizzati spazi destinati a parcheggio in misura proporzionale alla superficie di costruzione realizzata, si era posto il problema se detti parcheggi potessero essere venduti liberamente e separatamente dalle unità immobiliari o se, viceversa, fossero utilizzabili soltanto dal proprietario dell’immobile.

Nell’interpretare la legge, i giudici [2] aderirono ad una visione piuttosto rigida secondo cui il parcheggio non poteva essere venduto liberamente, ma doveva essere utilizzato solo dal proprietario dell’immobile.

La sanzione in caso di violazione era particolarmente severa: si trattava della nullità parziale del contratto di vendita. In poche parole, il contratto cessava di essere valido nella parte in cui non prevedeva la vendita del parcheggio unitamente all’appartamento.

Dunque, in virtù di un vincolo tra appartamento e parcheggio, chi compra il primo ha diritto all’uso esclusivo del secondo (sebbene a fronte del versamento di un’integrazione del prezzo di vendita da corrispondersi al vecchio proprietario).

Legge Tognoli del 1989

L’inderogabilità del vincolo è stata ribadita anche da un’altra legge [3] che, allo scopo di aumentare i posti auto a servizio dei fabbricati già esistenti, ha previsto un ampliamento della superficie da destinare a parcheggio ed ha sancito espressamente la nullità degli atti di cessione con i quali i parcheggi realizzati ai sensi della medesima legge fossero venduti separatamente dalla collegata unità immobiliare.

I parcheggi realizzati ai sensi della citata legge (e pertanto definiti «Tognoli») si contraddistinguono dagli altri per le particolari facilitazioni previste dalla medesima:

  1. essa infatti attribuisce ai proprietari di immobili la possibilità, nel sottosuolo dei fabbricati ovvero nei locali siti al piano terreno degli stessi, di realizzare parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari in base ad una concessione edilizia – oggi sostituita dalla ancora più favorevole segnalazione certificata di inizio attività – che è di favore, perché rilasciata anche in deroga agli strumenti urbanistici e gratuita, oltre all’applicazione di aliquote d’imposta agevolate.
  1. E’ inoltre prevista la possibilità di realizzare detti parcheggi, sempre da destinare a pertinenza di immobili privati, su aree comunali o nel loro sottosuolo con concessione del diritto di superficie a singoli privati o a cooperative.

Immobili costruiti successivamente al 2005

Una nuova legge ha modificato profondamente il regime dei parcheggi delle nuove costruzioni [4]. Viene eliminato il vincolo che grava sui parcheggi a favore dei proprietari degli appartamenti. Ciò significa che dal 16 dicembre 2005 (data di entrata in vigore della legge citata) risulta possibile vendere liberamente i posti auto. Tale nuova norma trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate e per quelle per le quali, al 16 dicembre 2005, non erano state ancora stipulate le vendite dei singoli appartamenti [5].

Va chiarito tuttavia che tale normativa non incide su quella di cui alla legge Tognoli, avendo ad oggetto tipologie di parcheggi differenti.

Veniamo ai giorni nostri

Nei primi mesi del 2012 il Governo Monti ha emanato un decreto legge [6] con cui modificava, liberalizzandola, la normativa di settore.

Le modifiche normative in esame non riguardano tutti i parcheggi previsti e disciplinati dalle norme vigenti, ma solo i cosiddetti “parcheggi Tognoli”.

Viene introdotta una distinzione nella vendita dei parcheggi Tognoli a seconda che siano realizzati su proprietà privata oppure su area comunale.

Con riferimento ai soli parcheggi realizzati su proprietà privata (quelli indicati al numero 1. del secondo paragrafo) è possibile, a differenza di quanto avveniva in precedenza, la loro libera vendita, anche in via del tutto separata rispetto all’appartamento di pertinenza, a condizione che vengano destinati a pertinenza di un altro immobile situato sempre nel medesimo comune. Dunque, in assenza di tale destinazione, la vendita separata del parcheggio rimane tuttora vietata.

Deve peraltro ritenersi consentita la cessione del parcheggio anche senza la contestuale destinazione, laddove essa sia effettuata unitamente al bene principale al quale il parcheggio fu legato da vincolo pertinenziale in sede di costruzione del parcheggio stesso.

In poche parole, la modifica del 2012 ha permesso la libera cedibilità del posto auto a prescindere dall’appartamento cui era effettivamente collegato e purché il parcheggio venga collegato ad un altro appartamento sempre posto nel medesimo comune.

In senso critico deve sottolinearsi che, nel richiedere la collocazione del bene principale nello stesso comune, la norma esclude che il vincolo pertinenziale idoneo a consentire la vendita del parcheggio possa essere instaurato a favore di un’unità immobiliare che, pur essendo nelle vicinanze del parcheggio, sia posta in altro comune.

Ferma restando la regola generale del divieto di vendita separata del parcheggio dal bene principale, anche per i parcheggi edificati su area comunale (quelli indicati al numero 2. del secondo paragrafo) la cessione separata del parcheggio è consentita, ma questa volta in presenza di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione.

In pratica, il susseguirsi di leggi incidenti sulla medesima questione ha determinato l’esistenza di diverse tipologie di parcheggi:

  • per gli immobili costruiti dopo il 1967, i parcheggi risultano soggetti al vincolo per cui il proprietario dell’appartamento ha diritto di usare il posto auto. Infatti, l’acquisto dell’appartamento senza il parcheggio determina comunque il suo diritto di uso, fatto salvo il versamento dell’integrazione di prezzo.
  • I parcheggi costruiti ai sensi della legge Tognoli del 1989 non sono trasferibili se non unitamente all’appartamento. Infatti, la vendita dell’appartamento senza il posto auto determina la nullità del relativo patto, fatto salvo quanto previsto con la riforma del 2012.
  • I parcheggi costruiti in eccedenza rispetto al minimo richiesto dalla legge sono liberamente cedibili e non soggetti a vincolo [7].
  • I parcheggi liberamente trasferibili, ma con esclusivo riferimento alle costruzioni realizzate dopo il 2005 e ad esclusione di quelli realizzati ai sensi della legge Tognoli. Limitatamente a queste ipotesi, il parcheggio può pertanto essere venduto autonomamente ed indipendentemente dall’appartamento.
  • Dopo la riforma del 2012, i parcheggi costruiti su suolo privato ai sensi della legge Tognoli per cui è possibile la vendita separata, purché il posto auto venga messo a disposizione di altro appartamento sito nello stesso comune, nonché i parcheggi edificati su area comunale, per i quali la vendita separata è possibile in presenza di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, oppure quando quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione. Si ritiene peraltro che tali regole trovino applicazione anche ai parcheggi realizzati prima dell’entrata in vigore della modifica normativa.

note

[1] Legge n. 765/1967 (c.d. legge ponte) che ha modificato l’art. 41 sexies della legge urbanistica n. 1150/1942.

[2] Cass. sent., sezioni unite, n. 6600/1984. Conforme anche Cass. sent., sezioni unite n. 3363/1989.

[3] Legge n. 122/1989 (c.d. Legge Tognoli), entrata in vigore il 7 aprile 1989. L’art. 9, comma 5, della citata legge così disponeva «I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli».

[4] La legge n. 246/2005 ha modificato il comma 2 dell’art. 41 sexies della legge n. 1150/1942 disponendo che: «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferiti autonomamente da esse».

[5] Si veda Cass. sent. n. 4264/2006.

[6] Decreto legge n. 5/2012 (c.d. decreto semplificazioni), convertito con modificazioni dalla legge n. 35/2012, entrato in vigore il 10 febbraio 2012. In particolare, l’art. 10 («Parcheggi pertinenziali»), modificando l’art. 9, legge n. 122/1989 (c.d. legge Tognoli), ha riscritto totalmente il comma 5. La nuova disposizione recita testualmente: «Fermo restando quanto previsto dall’articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune. I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest’ultimo abbia autorizzato l’atto di cessione».

[7] Cass. sent., sezioni unite, n. 12793/2005.

Autore immagine: Pixabay

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1 Commento

  1. Con l’entrata in vigore della famosa legge Ponte si faceva un altro errore ovvero quello di mettere come data efficace quella della licenza edilizia e non quella della vera e propria costruzione. PERTANTO appartamenti finiti e consegnati anche dopo 3/4 ANNI si sono visti defraudati del posto macchina. LE solite cose fatte all’italiana

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