Posso disdire il contratto di affitto quando voglio?
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27 Set 2016
 
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Posso disdire il contratto di affitto quando voglio?

Il proprietario di casa mi consente un affitto 4+4 ma a me l’appartamento serve solo per due anni: posso disdire il contratto quando voglio rispettando il preavviso?

 

Contrariamente a quanto comunemente si crede, l’inquilino non può disdire il contratto di affitto a suo piacimento, pur rispettando l’obbligo di preavviso dei sei mesi prima. La legge prevede che il conduttore (appunto, l’inquilino) possa dare disdetta dall’affitto solo se:

  • tale facoltà gli è concessa dal contratto con apposita previsione: bisognerà quindi leggere bene cosa prevede la scrittura privata e verificare se in essa vi è una clausola che consente il recesso in qualsiasi momento;
  • oppure, a prescindere da tale previsione, in caso di gravi ragioni. Tali gravi motivi devono essere: I) sopravvenuti rispetto alla firma del contratto (non è possibile, ad esempio, recedere da un contratto di affitto se l’inquilino già sa che l’immobile non ha ascensore e questi non ha la possibilità di fare i piani a piedi); II) imprevedibili al momento della firma del contratto (non è possibile, ad esempio, recedere dall’affitto se l’inquilino è consapevole, in partenza, che dopo due anni dovrà trasferirsi per ragioni di lavoro); III) non determinati dal comportamento dell’inquilino (non si può disdire il contratto di affitto prima del termine se il trasferimento ad altra sede di lavoro è stata chiesta dall’inquilino stesso).

 

Questo significa che l’inquilino non è libero di scegliere il momento in cui disdire l’affitto, anche rispettando il termine di sei mesi di preavviso. Qualora, infatti, non ricorrano le due suddette ipotesi, egli è tenuto a continuare a pagare al padrone di casa i canoni di affitto.

Ma procediamo con ordine.

 

 

L’inquilino può recedere dal contratto in due casi

Il conduttore può disdire l’affitto in qualsiasi momento solo nei casi previsti dal contratto di locazione. È il cosiddetto recesso convenzionale.

Il conduttore può inoltre disdire l’affitto per legge (e, quindi, indipendentemente da quanto previsto nel contratto), se ricorrono gravi motivi, con un preavviso di almeno 6 mesi. È il cosiddetto recesso legale.

 

 

Il padrone di casa non può recedere dal contratto

Il padrone di casa invece non può liberamente recedere dal contratto e una clausola che gli attribuisca tale facoltà è nulla; la legge gli consente esclusivamente di negare la rinnovazione del contratto alla prima scadenza nei casi stabiliti dalla legge (ad esempio se l’immobile serve per propria abitazione o di un figlio, o deve essere restaurato) o di dare disdetta al contratto alle scadenze del contratto successive alla prima.

 

Ecco i possibili motivi per cui il padrone di casa può disdire l’affitto:

  • il locatore intende destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado oppure all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, con contestuale offerta al conduttore di altro immobile idoneo;
  • il conduttore dispone di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune ove si trova l’immobile locato oppure non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • l’unità immobiliare locata è compresa in un edificio gravemente danneggiato da ricostruire o da ristrutturare integralmente o è sita all’ultimo piano e il proprietario intende eseguire sopraelevazioni, così che, in entrambi i casi, la presenza del conduttore nell’immobile ostacola la realizzazione delle opere;
  • il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Al conduttore spetta in tal caso il diritto di prelazione, da esercitare entro 60 giorni dal momento in cui il locatore gli comunica in modo esatto le condizioni della vendita.

 

L’omessa indicazione del motivo rende nullo il diniego di rinnovo, con la conseguenza che il contratto prosegue anche per il successivo periodo previsto dalla legge.

 

 

Come recedere dall’affitto

Per recedere il conduttore deve comunicare al locatore la sua intenzione con una raccomandata a/r almeno 6 mesi prima rispetto alla scadenza.

In mancanza di preavviso, il conduttore è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subìto per l’anticipata restituzione dell’immobile a meno che dimostri che l’immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

 

Ecco un esempio di lettera di disdetta da inviare al padrone di casa.

 

 

COMUNICAZIONE DI RECESSO DEL CONDUTTORE

(da inviarsi a mezzo di raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza)

(Luogo)……… (data)……….

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in………, via………

Egregio Signor/Spettabile società…………,

con la presente comunico che a far data dal……… recedo anticipatamente dal contratto di locazione concluso in data………….. della durata di………….. attualmente in corso e relativo all’appartamento in………, via……… n……….

In caso di recesso legale:

Tale recesso è esercitato ai sensi degli effetti di cui all’art. 3 L. 431/98, stante l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto……… [specificare il grave motivo sopravvenuto]

In caso di recesso convenzionale

Tale recesso è esercitato ai sensi dell’art………….. del contratto di locazione

Le confermo pertanto che entro tale data provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.

Distinti saluti.

………

(Firma del conduttore)

 

 

Disdetta per gravi motivi dall’affitto

Ad esempio costituisce grave motivo la presenza in alcuni ambienti dell’appartamento locato di vistosi fenomeni di umidità e di condensa, tali da compromettere la salubrità dei predetti ambienti.

Altri gravi motivi possono essere la presenza di un vicino rumoroso o del relativo cane che abbaia rendendo impossibile il riposo.

È stato ritenuto un grave motivo il trasferimento improvvisto e imprevedibile in altra sede di lavoro particolarmente distante dalla casa locata.

Spetta comunque al giudice stabilire quando vi siano gravi motivi per disdire.

Se non vi sono i gravi motivi, l’inquilino non può disdire il contratto di affitto prima della scadenza, salvo che tale facoltà – come detto – gli sia concessa espressamente nel contratto con apposita clausola.

 

 

Recesso convenzionale dall’affitto

Le parti possono inserire nel contratto clausole che consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto per ulteriori motivi rispetto a quelli “gravi” previsti dalla legge, purché ne dia preavviso al locatore con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Le parti possono prevedere che il recesso venga comunicato:

  • in una forma diversa rispetto alla raccomandata (ad esempio il telegramma o la notifica a mezzo ufficiale giudiziario) purché idonea ad attestare l’avvenuta ricezione da parte del locatore;
  • con un termine di preavviso maggiore o inferiore a sei mesi.

 

Il recesso non deve essere accettato dal locatore.

Ad esempio il recesso può essere consentito per una libera scelta della parte (c.d. recesso ad nutum) oppure per la sopravvenienza di una determinata situazione e più in generale per la presenza di una giusta causa.


 


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